三盛控股林荣滨过冬

斑马消费 杨柘

时值年末，林荣滨应该已经感受到了这个冬天的寒意。

在多家头部房企旗下理财产品陆续暴雷之后，林荣滨的三盛集团日前也被曝内部理财出现兑付危机。

今年以来，他主导公司出售多宗项目资产用于回血，甚至不惜发行高息美元票据解困。

寒冬里，闽商大佬林荣滨如何自救？

内部理财暴雷？

房企员工购买自家公司理财产品早已是公开的秘密，随着头部房企旗下理财产品陆续暴雷，越来越多地产人深陷难以兑付的泥潭之中。

百强房企三盛集团的员工同样走到这种窘境。日前多家媒体曝出一份借款方为福建三盛房地产的借款合同，将公司内部理财彻底暴露在阳光之下。

根据公开报道，上述借款合同一般金额10万元，借款期限为3-12个月，对应年化利率在8%-18%区间。借款人正是三盛控股实控人、三盛集团法定代表人林荣滨。

据报道，这些借款目前仅兑付借款期限6个月内的款项，其余未能兑付。公司预计后期难以兑付，便“鼓励”员工选择以房抵款。

拿出房产、车位和商铺抵偿理财，是大多数房企在出现理财兑付危机后惯有的脱困方案。在冷冰冰的房产面前，员工更希望拿回投出的本金。

不过，三盛集团相关人士对媒体表示，其内部员工理财产品规模较小，未来一定会解决，且因为优惠力度大，员工购房、换房意愿足。

除了理财兑付困难，公司还被曝出11月工资未发及裁员等消息。公司自2000年左右开始从事房地产开发业务，或许没想到如今连员工都已顾不上了。

早年的泉州汇金广场，曾让林荣滨一炮而红，此后业务轨迹一直集中在福建省内，相比全国扩张的融信、旭辉、阳光城等千亿闽系房企，公司还在追赶的路上，其重要地产平台三盛控股（02183.HK）目前市值仅19.72亿港元。

借壳时已埋雷

三盛控股是三盛集团的地产上市主体，2017年借壳利福地产登陆港股。

斑马消费梳理后发现，公司如今之噩梦，与早期借壳揽获的土地不无关联。

之前，刘銮雄之胞弟刘銮鸿控制的利福地产除两座写字楼资产，在沈阳市还有一宗土地尚待开发。

利福地产曾计划在这宗土地上投资开发怡富商业综合体项目，规划总建筑面积超过18万平方米。该项目开发周期被无限拉长，刘銮鸿没干成，林荣滨接手之后至2019年6月，项目依然未能有实质性进展。

有报道称，刘銮鸿通过出售利福地产股权获利4亿港元，他卸掉重负，留给林荣滨的却是一个烂摊子。

林荣滨似乎没看清楚壳里的这宗有“毒”资产，为此前后付出的代价折合人民币达6.19亿元（为发展中物业、预付租赁款项账面值总额）。

公司上市之后，受制于注入资产禁止条款，林荣滨对三盛控股的资产置入进展缓慢，直到2019年底才加速。

当时，公司以2.31亿港元从控股股东Mega Regal手中获得4个项目，土地储备建筑面积增加43.81万平方米，土地储备规划总建筑面积达432.1万平方米，在手开发中、待开发项目达22个。

这一年，公司迅速从资产注入中获益并扭亏为盈，营收、归母净利润同比分别增长119.09%、141.60%。

债务危机来了？

林荣滨通过大规模向三盛控股注入资产，使得公司规模及业绩大幅提升。

2020年，三盛控股实现营业收入87.79亿元、归母净利润8.09亿元，同比分别增长329.00%和1068.52%。今年上半年，公司营收和归母净利润增速分别为221.68%、264.14%。

在房企普遍流动性紧张的背景下，三盛控股也无法独善其身。根据2021年中报，公司货币资金80.95亿元，一年内到期债务47.75亿元，一年后到期债务126.88亿元，资产负债率达到86.79%。

在这些数字背后，公司今年以来资金紧张的消息甚嚣尘上，早在5月份就传出可能被收购的消息。尽管公司对此辟谣，其频频出售资产，一度被外界看作是迅速套现解决流动性困难的措施之一。

今年10月中旬，公司将福州盛欣以4.17亿元出售给上海雍碧；紧接着在11月中旬，以6.12亿元将哈尔滨利福商厦、青岛嘉标商厦全部股权出售，“获得资金作为运营资金投入到集团日常经营发展中”。

在出售上述两宗资产之前，公司向信银资本配售7000万美元票据，年利率12.5%。

或为纾困，林荣滨叫停已准备上市的伯恩物业，在今年9月已转手给万物云。伯恩物业现有管理面积超7000万平方米，是福建管理规模最大的物业企业之一。

12月16日，平潭滨塰企业管理有限公司的股权变更，原由林荣滨持股90.1%、林妻程璇持股9.9%；变更后由张明持股100%，公司法定代表人随之变更。

10月中旬，国际评级机构穆迪在对三盛控股拉响警报，将公司家族评级展望至负面。当国内融资收紧，楼市政策调整，料公司未来一年销售额将会下降，自我造血能力不足，直接影响资金流动性。

三盛系

林荣滨1990年代以橡塑发泡业务发家后，他的第一个投资方向就是房地产，但真正发力这项业务是在借壳上市后。

2019年公司设立上海、福州双总部，林荣滨马上喊出在3年内实现资产千亿、销售千亿的双千亿目标。这个宏大目标的支撑是，母公司三盛集团遍布在全国20个城市的60多个地产项目。

彼时的公司总裁冯劲义称，置入资产计划将在2年内完成。

尽管加速注入资产、弯道超车是三盛控股晋级最为便捷的路径，但在当时楼市调控频繁，连万科都在喊活下去的市场背景下，三盛控股晋级之路走的越来越坎坷。

标普评信认为，随着红利消退，房企今后或将无法通过激进债务扩张发展业务。

在今年中报业绩会上，林荣滨对此反思，在新市场环境下，要对双千亿目标适当调整，规模不再是首要目标。

这意味着公司在地产业务上将会降速，以保长远发展。按照林的想法，是依靠地产业务撬动，打造成一个涉及教育、科技、物业、健康及养老等业务格局。

他的另一家上市企业三盛教育（300282.SZ）收入规模不大，去年净亏损7.14亿元，今年前三季度仍净亏损4301万元，皆因并购的恒峰信息业绩大幅下滑。

地产之外，不知道林荣滨如何挽救这一危局。