湾沚区人民法院房地产审判十大典型案例（2017-2021）

编者按

湾沚法院收集、整理出近五年来湾沚法院房地产审判十大典型案例，现予以发布。这些案例涵盖建设工程施工合同纠纷、装修装饰合同纠纷、商品房买卖合同纠纷等领域，体现了湾沚法院充分发挥司法审判职能，多点发力推动优化法治化营商环境建设，有力促进房地产市场规范有序健康发展。

河北建设集团股份有限公司与芜湖县建设投资有限公司建设工程施工合同纠纷案

基本案情

2011年，原告河北建设公司承接被告芜湖县建投公司某工程项目，并签订《建设工程施工合同》。合同约定人工费不因国家政策性调整另行增加造价，又载明如遇国家重大政策调整可以按照文件执行。工程竣工后，审计造价为510052936.37元，原告对该审计结论中核减16533423.71元持有异议，要求人工费予以调整。双方对涉案工程人工费及税金调整数额进行了鉴定，鉴定结果为人工费调整差额18492209.82元、税金调整差额317427元。后双方对案涉工程人工费及税金是否应当调整产生争议。

裁判结果

双方当事人已经约定案涉工程价款为固定价，但当国家重大政策调整导致人工费上涨、税率增加，进而造成河北建设公司工程成本增加时，芜湖县建投公司应当向其增加支付人工费，并支付因税率增加实际减少获得的工程价款。税率增加的风险本身属于政策性风险，此风险应由发包人即芜湖县建投公司承担。湾沚区人民法院判决芜湖县建投公司应当向河北建设公司支付人工费调整款18492209.82元，并支付税金调整增加的造价317427元。

典型意义

该案是湾沚区人民法院实质性化解建设工程施工合同纠纷的典型案例。判决认定合同约定人工费不因国家政策性调整另行增加造价，但又载明如遇国家重大政策调整可以按照文件执行的，属于约定不明，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。该案判决减少了经营者的风险，有利于维护公平正义的市场交易规则。

02

后某、陶某与潘某、安徽娱园旅游开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

基本案情

2018年8月，被告潘某将其承包土地的清表、深挖、修路、道路平整等工程发包给原告施工，两原告合伙承包上述工程。施工结束后，原告后某与被告潘某签订《关于挖机施工款的协议》，协议确认原告挖机施工价款为43万元。同日，原告向被告出具收条一份，载明收到被告挖机施工款10.8万元。后被告以园区尚未出售、经营不好等为由未能支付工程款。双方对涉案工程价款是否应当重新鉴定及涉案工程款给付条件是否成就产生争议。

裁判结果

原告后某与被告潘某签订的《关于挖机施工款的协议》，系在工程施工结束交付以后，潘某应当知晓原告的实际施工量。因此，双方约定的43万元挖机施工价款为固定价款，属于价款结算。被告申请对涉案工程价款重新鉴定，不符合法律规定，工程价款应以43万元为准。关于涉案工程款给付条件是否成就的问题，协议约定工程款于园区出售时付清或被告自营所得利润优先支付，但上述条件存在不确定性，故涉案工程价款给付期限属于约定不明。由于涉案工程已实际交付，可以认定工程款给付条件已经成就，原告要求自起诉之日起计算利息的诉讼请求予以支持。湾沚区人民法院判决被告给付原告后某工程款32.2万元，并自2020年5月13日起给付利息至工程款实际付清之日止。

典型意义

该案是湾沚区人民法院依法解决工程结算价款纠纷的典型案例。工程款结算对于发承包双方而言属于重大事项，双方均应当慎重对待。本案在双方自愿、平等且内容不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下签订的结算协议，人民法院应当予以认定，这样才能更有利于维护诚实信用的市场交易规则。

03

黄某与南京凯风建筑装饰工程有限公司装饰装修合同纠纷案

基本案情

2018年，被告南京凯风建筑装饰工程有限公司承包某精装修工程。同年9月，被告与案外人葛某签订合同，约定由葛某代表被告履行施工合同中的所有义务。2020年，案外人葛某出具《权利转让通知书》，表示将案涉项目合同的权利和义务转于姜某履行。2019年4月17日，姜某与黄某签订了《大理石专业工程承包合同》，合同甲方由姜某签字并加盖被告项目专用章，该专用章上注明“仅限于建设、监理、设计方工程资料有效，其他无效”。2019年5月14日，案外人姜某向原告黄某出具欠条一张，承诺欠款2019年6月份归还，姜某签字按印。同年9月27日，被告向案外人葛某发出《工作联系函》，要求葛某收到该函后于2019年9月30日前完成对原告债务的清偿。原告诉请法院要求被告支付拖欠的工程款。双方就姜某是否构成表见代理产生争议。

裁判结果

从被告发给案外人葛某的《工作联系函》中看出，被告对葛某转让权利及姜某与原告签订合同的事宜并不知情，姜某对被告而言并无代理权。案外人姜某与黄某签订的《大理石专业工程承包合同》上虽加盖了被告公司项目专用章，但该专用章上已明确表明“仅限于建设、监理、设计方工程资料有效、其他无效”，因此加盖此章不能产生姜某有代理权的效果。签订合同时原告对该项目专用章未尽到合理的注意义务，应承担不利后果。湾沚区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院妥善解决代理问题纠纷的典型案例。实践中代理制度被滥用的现象非常严重，本案认定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，释明了无权代理和表见代理的区别，为市场主体敲响警钟。

04

盛某与芜湖华鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

基本案情

2017年10月21日，原告女儿陈某与被告签订《房屋认购书》，意向购买被告开发的房屋并交付定金2万元。2017年10月28日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。同日，原告向被告交付房款328716元。直至2020年5月6日，被告通知原告办理房屋所有权证书。2020年5月26日，原告因迟延交房及房屋质量问题向被告发出解除合同通知书，但被告未处理。原告诉请法院要求解除商品房买卖合同，退还全部房款，并按照全部房款的30%支付违约金及合同约定的利息。

裁判结果

原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应于2018年9月11日向原告交付商品房，于2018年12月11日前为原告办理房屋所有权证书。而被告直至2020年5月6日，才通知原告办理所有权证书，已构成违约，应承担逾期办理所有权证书的违约责任。原告自2018年12月11日起有权要求解除该合同，权利行使期限为一年。而原告直至2020年5月26日才向被告发出解除通知书，解除权已经消灭，故湾沚区人民法院对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，不予支持，驳回原告盛某的诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院审理商品房预售合同纠纷中的典型案例。房地产开发企业负有按合同约定交付合格商品房的义务，若违反合同约定买受人应当在法定期限内行使解除权。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，合同解除权行使期限最长为一年。

05

苏某柏与被告苏某明、张某香、后某水、张某枝确认合同无效纠纷一案

基本案情

苏某明与张某香系夫妻关系，后某水与张某枝系夫妻关系，张某香与张某枝系姐妹关系。2010年左右，苏某明多次向苏某柏借款，本金合计人民币50万元。由于苏某明与张某香未能按时归还，苏某柏于2019年3月12日向法院提起诉讼。经法院主持调解双方达成调解协议。民事调解书生效后，苏某明、张某香未能按照调解书确定的期间履行债务，苏某柏遂向法院申请强制执行。

2019年4月18日，苏某明、张某香与后某水、张某枝签订《不动产买卖合同》，苏某明、张某香将其共同共有的房屋转让给后某水、张某枝，并办理产权变更登记手续。原告苏某柏认为四被告系亲属关系，为逃避生效民事调解书确定的债务，恶意串通转移房产，损害原告利益。诉请法院确认该《不动产买卖合同》为无效合同。

裁判结果

湾沚区人民法院认为从四被告间的特定身份关系、民间借贷的真实性、房屋买卖的时间、动机及提交的证据及现场陈述出发，可以认定四被告间存在恶意串通的行为。根据苏某柏提交的湾沚区不动产登记中心房屋交易信息查询结果，截止2020年8月11日，未见在本区内有不动产登记信息，也无其他财产。案涉房屋转让前系苏某明、张某香唯一的住房，且其在答辩中也明确表明其无清偿苏某柏债务的能力，故四被告间转让房屋的行为，损害了苏某柏及其他债权人的利益。湾沚区人民法院判决苏某明、张某香与后某水、张某枝之间签订的《不动产买卖合同》无效。

典型意义

该案是湾沚区人民法院严厉打击恶意串通逃避债务行为的典型案例。本案从案涉当事人的身份关系、债权债务的真实性、房屋转让的时间节点、房屋转让的动机等方面，认定房屋转让行为存在恶意串通，确认了转让行为无效。判决维护了债权人的利益，也对恶意串通逃避债务的债务人起到震慑作用，弘扬了社会主义核心价值观。

06

芜湖金田集团有限公司与芜湖县广宇钢管租赁经营部，第三人鲍某国、夏某来返还原物纠纷案

基本案情

第三人鲍某国系原芜湖县某米厂法定代表人，夏某来系该厂职工。该厂隶属于原告芜湖金田集团公司。该米厂注销后，其房产及土地使用权于2008年登记在原告名下。2013年12月1日，鲍某国、夏某来作为甲方，被告芜湖县广宇钢管租赁经营部作为乙方，签订了一份《场地租赁合同》并对场地、租金等事宜进行了约定。2019年7月3日，原告向被告发出律师函要求被告退出场地，并赔偿经济损失。2019年12月份，被告退出了租赁场地。租赁期间，被告按合同约定，向第三人交纳了93400元租赁费用。原告诉请法院要求被告和第三人赔偿租金。双方对原告的损失由谁承担及原告损失的具体数额产生争议。

裁判结果

根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，鲍某国、夏某来对涉案不动产不享有处分权，其与被告签订了《场地租赁合同》不因鲍某国、夏某来无处分权而无效。被告按照合同的约定向鲍某国、夏某来支付了租赁费，在合同履行期满后腾让了土地，其义务已履行完毕，故被告不承担损失赔偿责任。鲍某国、夏某来未经原告同意或授权，擅自将原告所有的土地出租，应对原告的损失承担损害赔偿责任。在无证据证明被告与第三人存在恶意串通的情况下，第三人获得的收益可以认定为原告的损失。湾沚区人民法院判决第三人鲍某国、夏某来赔偿原告芜湖金田集团有限公司损失93400元；驳回原告芜湖金田集团有限公司的其他诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院妥善化解无权处分案件的典型案例。当事人一方以出租人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无权处分人侵害所有权人物权，造成权利人财产损害的，所有权人可以请求损害赔偿。房屋租赁合同纠纷在实践中频发，本案判决保护了善意相对人的权利，守护了公平正义的基本原则。

07

芜湖市君和置业投资有限公司与被告合肥飞龙装饰工程有限公司建设工程分包合同纠纷案

基本案情

2013年1月23日,被告承包了原告的部分工程项目，并对保证金、保修期等问题进行了约定。工程竣工验收后,案涉工程出现大面积外墙保温层脱落,给该小区住户带来了安全隐患。原告君和公司遂向被告飞龙公司发送催告函要求被告进场维修，但被告未在约定的期限内组织维修。原告催告未果后，自行组织人员进行维修工作并垫付了部分维修金。原告诉请法院请求被告承担维修费用，并对后续的安全问题承担全部责任。双方就涉案工程保修期内发包人是否通知了承包人、建设工程防水工程是否存在质量问题产生了争议。

裁判结果

建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料；因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。

两份施工合同约定的质保期为2年，案涉工程虽未作鉴定，不能确定是否涉及防水渗水问题。但即使外墙面涉及渗水等质量问题，依照法律规定的五年质保期，原告起诉时案涉工程也已过质量保修期。原告也未提供证据证明在质保期内履行了对质量问题的告知义务，因此对原告要求被告承担质量维修费的诉讼请求，不予以支持。湾沚区人民法院判决驳回原告芜湖市君和置业投资有限公司的诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院审理建设工程施工合同纠纷类典型案例。发包人未在质保期内要求承包人履行维修义务，质保期满后主张维修义务依法不予支持。质保期起到房屋质量保证担保作用，实践中发包方行使权利时应注意行使期限，避免造成胜诉权丧失的不利局面。

08

芜湖鑫通机电有限公司与泾县云岭建筑安装工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案

基本案情

2009年12月4日，被告云岭公司承接了原告鑫通公司的工程项目，约定土建工程为合理年，屋面防水工程为五年。工程竣工后，原告接收了该厂房并实际使用。2015年，原告以墙体开裂、屋面漏水为由要求被告修复。同年，被告向本院提起诉讼，请求判决原告支付其工程款10.3万元，案件在重新审理过程中，原告提出反诉，要求判决被告赔偿其维修损失197526元。由于原告提交的评估报告等证据不能证明案涉工程地基基础工程和主体结构存在质量问题以及质量问题形成的原因，原告主张案涉工程的维修费用没有被支持。2019年，原告重新诉请法院要求判令被告赔偿原告因所承建工程出现质量问题需要的维修费用。双方对本案是否属于重复起诉及被告是否应当承担案涉的修复费用及数额问题产生争议。

裁判结果

涉案工程保修期内，只要出现主体工程质量问题，被告均应承担修复义务。本案与前案在事实和证据上均不相同，故不属于重复诉讼。关于被告是否应承担涉案工程的修复费用及数额的问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十三条规定，承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。涉案工程在保修期内，结合房屋质量鉴定结论，现场查验部位构造柱未按设计图纸设置属于主体质量问题，被告应当承担修复义务。结合修复评估结论，被告应承担鑫通公司涉案工程修复费用308551.63元。

典型意义

该案是湾沚区人民法院实质性解决房屋保修期纠纷问题，依法保障建筑物质量的典型案例。本案的判决强调了承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任，在建筑业市场规模庞大的当下，进一步强调了建筑质量的重要性。

09

胡某诉被告芜湖朗润新材料有限公司（以下简称朗润公司）破产债权确认纠纷案

基本案情

2010年，原告胡某承包了被告朗润公司水电安装工程项目。2011年12月27日，双方对1#、2#厂房进行结算，但3#厂房未完工。2019年3月5日，原告与被告约定未安装部分从工程总款中扣除人民币叁万伍仟元整。2018年，被告因资不抵债向法院申请破产。被告破产后，原告申报债权共计771942.74元。2020年1月14日，管理人将确认的债权汇总成《芜湖朗润新材料有限公司债权表》送达给各债权人，债权表上最后“特别告知”载明：“债权人对本《芜湖朗润新材料有限公司债权表》记载的债权（第一次债权人会议已审核的除外）有异议的，请在收到此《债权表》后15日内向管理人提交书面异议并提供相应证据，或向人民法院提起诉讼。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。”经管理人审核后确认原告胡某债权金额为707594.66元，且未备注为享有优先受偿权。原告诉请法院确认原告对被告工程价款享有优先受偿权。双方对工程价款债权在破产申报中未主张优先受偿权的是否可以被视为普通债权和能否根据新的施工合同司法解释主张建设工程价款优先受偿权产生争议。

裁判结果

法院认为建设工程价款优先受偿权并不属于不必申报的债权范围，因此原告的债权不能产生法定优先权的效果。关于对优先受偿权申报期限的法律适用问题，由于新的立法精神更加注重承包人优先受偿权的保护，故理应适用更有利于保障承包人权益的司法解释。由于案涉工程对应当支付工程款之日约定不明，对实际交付之日存在争议，应以结算之日作为应付工程款之日。案涉工程为连续工程，应以最后一次工程的结算时间作为应付工程款之日。按照该日期计算，原告的优先受偿权也早已超过十八个月的债权申报期限。综上，湾沚区人民法院判决驳回原告诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院审理破产债权确认纠纷的典型案件。法院综合考虑破产债权性质及法律适用问题，认定当事人未在法定期限内就建设工程价款向管理人申报优先受偿权的，其债权仅能视为普通债权。判决保护了其他破产债权人的合法权益，维护了破产程序中的公平正义。

10

朱某与芜湖新翔科技孵化器建设项目开发有限公司合同纠纷案

基本案情

2014年9月13日，原告朱某（乙方）与被告新翔科技公司（甲方）签订《认筹协议书》，并按约交纳给被告2000元认筹金。2014年9月28日，被告取得“中科南湖郡”项目商品房预售许可证，于次月按备案房价公开开盘销售，但未将公开发售日期通知原告。原告到被告处选房时，因购房者较多，被告未安排原告优先选房，双方未签订商品房买卖合同。2018年至2019年间，原告多次要求被告履约，被告不同意按开盘价格进行销售。原告诉请法院请求确认《认筹协议书》有效，并要求被告按2014年中科南湖郡备案房价与原告签订商品房买卖合同。如被告无房可售，请求判令被告赔偿原告因丧失订约机会给原告造成的经济损失33万元。双方就原告与被告签订的《认筹协议书》的法律性质及被告是否购成违约产生争议。

裁判结果

案涉《认筹协议书》对原告“认筹意愿”的具体房源未作约定，亦未确定商品房价格，也没有房屋所处的楼层、大致面积、价款计算方法、签署本约的时间约定，故该协议书不能认定为预约合同，更不属于商品房预售合同。请求按照2014年中科南湖郡备案房价与原告签订商品房买卖合同依据不足，于法相悖。关于被告未通知原告楼盘发售时间是否构成违约的问题，按照《认筹协议书》的约定结合常理，被告负有通知原告楼盘发售时间的义务。但原告诉称其已到被告的楼盘发售处选房，故被告未通知原告楼盘发售时间并未导致原告在发售日选房的机会利益受损。关于被告是否负有保证原告优先选房的义务，根据协议书约定被告并无保证原告优先选房的义务，因而不构成违约。湾沚区人民法院判决驳回原告朱某的诉讼请求。

典型意义

该案是湾沚区人民法院运用法理和常理妥善解决合同纠纷的典型案例。商品房认购协议广泛存在于商品房交易实践中，本案确认《认筹协议书》若未约定具体房源，也未确定商品房价格、楼层、面积、价款及签署时间，该协议书不能认定为商品房预约合同，也不属于商品房预售合同。当事人依据协议的约定要求开发商赔偿损失无事实依据。

来源：湾沚法院审判管理办公室（研究室）

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原标题：《湾沚区人民法院房地产审判十大典型案例（2017-2021）》

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