楼市315｜提防买到“残次品”，收房之前先验房

房屋质量直接影响生活质量。刚买的房子出现开裂、漏水、大面积空鼓，谁该负责？向谁投诉？桩桩件件都足以让购房者焦头烂额。

验房，把好质量第一关

据《新闻晨报》2017年2月报道，位于上海周东南路599弄的一座别墅，“用手指就能从水泥板里抠出已生锈膨胀的钢筋来，外墙只要下雨就会渗水。”

业主为此烦恼不已。设计单位和质监部门都认定房屋存在质量问题。开发商上海康桥高科创业发展有限公司相关负责人说，他们承认房屋存在质量缺陷，正在敦促建筑单位浙江宝业建设集团有限公司妥善解决问题。

据《京华时报》2016年11月报道，北京市民郭某先后花费近5000万元购置朝阳区某项目两处精装修住宅，2016年7月和11月初，两处住宅屋顶均出现渗水掉石膏块现象。

房屋质量范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线、安装工程、供热、供冷等。其中常见的问题有房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落，以及其他危害居住者的生命安全及身体健康的问题。

对于许多收房时才和房子初相见的购房者，验房是了解房屋质量“唯一正确的事”。经历了漫长等待，喜悦之余，对各种验房步骤一定马虎不得。

上海室内装饰协会监理专业委员会主任、上海同太信息科技有限公司总经理兼验房师金伟平提醒购房者，验房时，注意如下几个主要的步骤：

一、检查进户门；

二、毛坯房要对房屋几何尺寸进行测量；

三、关于门窗安装质量，查看是否按要求采用了安全玻璃，目前由于节能要求，外门窗玻璃都是中空保温玻璃；

四、检查墙面，毛坯房检查粉刷层是否有开裂、空鼓，墙面平整度、垂直度是否满足要求，外墙不得有渗水现象，精装修房检查墙砖墙纸等；

五、检查地面，毛坯房检查水泥砂浆地面无开裂、空鼓，卫生间、厨房、阳台等有排水要求的建筑地面面层与相连接各类地面面层的标高差应符合设计要求，卫生间和阳台地坪与地漏、管道结合处应严密，不得渗漏，不得有倒泛水和积水现象；

六、检查顶棚，毛坯房检查顶棚抹灰无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，顶棚不得有渗漏；

七、检查室内电气；

八、检查水管及卫生器具，地漏水封深度不得小于50mm，构造内无存水弯的卫生器具与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存水弯；

九、检查燃气管道。

上海邦信阳中建中汇律师事务所李刚律师提醒购房者：根据《建筑法》及《城市房地产管理法》的规定，房屋必须经竣工验收合格后方能交付使用。在房屋验收交接时应要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（通常情况下房屋预售合同示范文本中都有明确约定）以及《建设工程竣工验收备案表》，即通常说的“两书一表”。开发商不提供前述文件的，购房者有权拒收房屋。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

如果因为开发商不提供前述文件的导致交房逾期的，开发商应向购房者承担相应合同约定的逾期交房责任。经购房者催告后三个月内仍未交房的，购房者可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求解除合同。

对于购置二手房的业主，上海链家提醒购房者：收房时注意水、电、煤气、天然气、有线电视的清点及过户，合同中约定赠送的房间内各设施设备的清点，物业服务费结清、公共维修基金的交接，户口是否已经按约定迁移，所有钥匙的交接，尾款的结清。关于房屋质量问题，房东不能随意改变房屋结构，特别是承重墙的拆除，移交《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》。

保修，先明确时限与责任

据《扬州时报》2017年1月报道，扬州蓝爵庄园的业主于2015年收房，2016年底装修发现质量问题，寻求售后维修，却被告知房屋过了保修期，开发商不承担维修责任。《金陵晚报》2016年8月报道，南京某楼盘一期二期有130多户业主的房子存在漏水问题，开发商开发商拖延三年未做处理。有业主认为，开发商此举是想挨过保修期。

《住宅质量保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有效凭证，交付使用的房屋如果存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在收房验收时，有些房屋的质量问题还不能显现出来，而在入住以后一段时间才发生问题，这时，业主要清楚开发商对不同部位的保修时限。

《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

上海邦信阳中建中汇律师事务所李刚：根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

房屋质量问题，在保修期内的，一般可以向开发商提出相应主张。如果在《物业服务合同》中有约定物业公司有义务的，亦可以找物业公司帮忙解决。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

同时该《解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。需要注意的是，这里的请求解除合同和赔偿损失的请求并没有限定在保修期内。

在房屋保修期内，如果出现房屋建筑质量问题，除可以根据合同向开发商进行相应主张外，还可以向建筑质量安全监督部门反应。当然，并非所有房屋质量问题都是因为开发商的原因，如楼上装修导致楼下渗水的，房屋所有权人可以通过民事途径向相关侵权主体主张权利。