三亚文博园蹉跎十载负债超20亿元，香港富华重蹈“前任”覆辙？

来自海南产权交易网的信息显示，近日，三亚市国有资产管理有限公司（以下简称“三亚国资管理公司”）以17000万元人民币的挂牌底价，整体转让三亚富华海天旅游投资有限公司25%股权（标的1，以下简称“三亚富华海天旅投”）和三亚迈迪文化旅游有限公司25%股权（标的2，以下简称“三亚迈迪文旅”）。其中，标的1转让底价为15000万元，标的2转让底价为2000万元，该股权转让挂牌起始日期为2021年12月28日，挂牌期满日期为2022年2月28日。

截图源自海南产权交易网

信息显示，三亚富华海天旅投成立于2001年9月26日（挂牌信息中该项应为编辑错误），原名三亚迈迪创建有限公司，注册资本为2000万人民币，法定代表人为赵勇（即富华国际集团董事总裁），公司由三亚富华盛世投资有限公司（以下简称“三亚富华盛世投资”）和三亚国资管理公司分别持股70%和30%，经营范围包括酒店经营、物业管理、游艇码头及配套设施建设、管理，信息咨询、博物馆建设等。

三亚迈迪文旅成立于2015年9月，注册资本6000万人民币，法定代表人为于培港，该公司同样由三亚富华盛世投资和三亚国资管理公司分别持股70%和30%，经营范围包括大象生态馆、老虎生态馆、鳄鱼生态馆以及各种动物智力表演；文化娱乐、旅游观赏、泰国民俗风情文化表演、餐饮服务、特色商品展销；濒危动植物繁殖和研究；皮革制品加工、鳄鱼药品研制。

根据年度审计数据/财务报表数据，三亚富华海天旅投2020年度营业收入为52.74万元，净利润为-1286.94万元；资产总额为8.22亿元，负债总额为18.36亿元，所有者权益为-10.14亿元；进入2021年更为惨淡，截止11月30日，公司营业收入为38.25万元，净利润为-1.55亿元（挂牌信息中该项应为编辑错误），资产总额为9.8亿元，负债总额为21.5亿元，所有者权益为-11.7亿元。

三亚迈迪文旅2020年度营业收入为0元，净利润为-715.57万元；资产总额为1.18亿元，负债总额为2.09亿元，所有者权益为-9104.06万元；而进入2021年，截止11月30日，公司营业收入为0元，净利润为-585.68万元,资产总额为1.21亿元，负债总额为2.14亿元，所有者权益为-9314.74万元。

简言之，根据上述财务报表数据，截至2021年11月30日，目前2家公司总负债超23亿元，且均已资不抵债。

1、高光而短命的前世

闻旅查询发现，此次挂牌的标的公司为三亚天涯文博园项目的操盘方，而该项目前身即为负面不断且债务缠身的“爱心大世界”。

据三联生活周刊报道，三亚与“爱心大世界”操盘方迈迪“结缘”于1998年10月，彼时泰国大丰工业股份公司董事总经理池增卿从泰国引进6头亚洲象到天涯海角表演，后来他牵头联合泰国曼谷高架铁路公司董事长黄创山及泰国“是拉差龙虎园”公司董事长张祥盛，为方便到三亚投资而合作注册了泰国迈迪创建股份有限公司。

2001年，“三亚迈迪创建有限公司”正式成立。公司一期注册资本为8000万元人民币，其中泰方以项目所需的动植物及建设资金入股，占70%，中方以项目所需的位于天涯海角以东至大兵河、南端点火台以南至海边473.06亩土地入股，占股30%， 用以开发“爱心大世界”。

报道称，爱心大世界原计划总投资2.5亿，实际总投资超过3亿元人民币，2002年，100只孟加拉虎和2000条暹罗鳄作为“国家重点保护野生动物外来物种”被引入，到2006年5月份开园时，园区有孟加拉虎300多只，暹罗鳄鱼20000多条。园区设有老虎表演馆、鳄鱼表演馆、大象表演馆、智猪表演馆、生态科技馆，以及三角梅花园等。

对于“爱心大世界”的未来，中泰双方均寄予了高度期待，三亚迈迪创建有限公司执行总裁王志军在正式开园时表示，“三亚爱心大世界”是继天涯海角、亚龙湾、南山佛教文化苑三大风景区之后三亚第四大旅游风景区；而因独享地利优势，按照时任三亚市政府新闻中心主任周雄的预计，每年有150万人到天涯海角参观，即使2/3人进入“爱心大世界”，效益已足够可观。

但事与愿违的是，自开园以来，“爱心大世界”便接连陷入“吃老虎肉”、“老虎伤人”、“违规涨门票”等在内的系列负面风波，开业仅2年，便于2008年10月黯然闭园。根据彼时三亚市国资委相关人士的说法：“主要原因是经营管理不善，其次是公司背负的债务很大，工程项目建设基本靠工程垫资加银行贷款，营业两年后，银行贷款和工程到期了，公司无力承担被迫关园”。

来源百度百科

据报道，由于长期拖欠职工工资，三亚迈迪创建有限公司的职工频繁上访，最后由政府出面通过三亚市天涯海角旅游发展有限公司借款的方式解决职工的工资和社保。2009年5月，三亚旅游投资有限公司解散，所有的股权和债券全部由天涯海角旅游发展有限公司“接手”。

企查查信息显示，从2007年～2014年，有多达30条历史被执行人信息，历史被执行总金额超2000万元，而据彼时三亚市国资委清算审计，迈迪公司共有对外有效债务2亿多元，且多年利息累积使得经法院判决生效的总债务过亿元。

2006年，三亚市中级人民法院查封了迈迪公司名下位于天涯海角景区附近价值几十亿元的三块旅游用地，并于2011年在《海南日报》公告要评估拍卖其中50亩土地。然而临近拍卖时，三亚市国资委给三亚市中院去函称“涉案土地属于国家风景名胜区，位置特殊，具有特殊的战略意义。”要求暂缓对该土地使用权的评估拍卖。

同时，三亚国资委方面认为，“爱心大世界”内国家保护动物老虎难以处理，而且清算程序没有泰方股东参与，法律上存在瑕疵。随后三亚市政府停止清算，考虑引进有实力的公司接手并处理债务。

转折点出现在2011年，彼时，北京富华置业有限公司提议通过购买泰方股权与三亚市合作，并提出了建设文化旅游项目的设计理念。三亚市国资委相关人士也对此表示认可，“建设文化旅游项目的设计理念，也符合三亚产业发展方向，现在北京富华置业有限公司和泰方股东基本谈妥，正在办理股权转让的有关手续，三亚迈迪创建有限公司的债务将通过新的公司经营运作来偿还”。

2、曲折而漫长的重生

尽管香港富华集团和公司董事局主席陈丽华常年在列胡润财富排行榜，但从相关信息来看，富华国际接盘初期似乎并未承接相关债务问题。

根据天涯社区论坛在2014年1月发布的一篇名为《抗议：三亚有多少“空手套白狼”的勾结公司》的文章，包括深圳茂华装饰有限公司三亚分公司、三亚永和土石方发展有限公司、海南省第五建筑有限公司三亚分公司等31家债权人公司联名质疑，富华公司自称对迈迪公司的债权债务仍未弄清，说是政府欺骗了他们；对偿还债务依然采取拖延态度，没有明确的时间表；对各债权人的合法债权提出诸如打折等苛刻条件；对其承诺的事项多次不兑现。并就此提出以下四点申明。

受债务困扰，此后几年，除旗下三亚迈迪创建有限公司三亚动物园、三亚迈迪创建有限公司爱心大世界和三亚富华野生动物园有限公司相继被吊销/注销外，富华三亚文博园项目进展未见更多公开报道。

直至2017年5月，富华国际集团天涯文博园项目在三亚市天涯海角风景区内高调举行启动仪式 ，富华国际集团董事局主席陈丽华、集团董事长赵勇、三亚市国资委代表陈松、三亚市原副市长李柏青、凯悦酒店集团中国区营运副总裁及行政总经理Christopher Koehler、HOK 建筑师事务所亚太区总裁保罗科林斯等出席了启动仪式。陈丽华主席、赵勇还特别感谢了三亚市委市政府在天涯文博园项目历史遗留问题的解决过程中对富华集团给予的大力支持。

2018年9月的海南省引进外资项目洽谈会上，三亚市人民政府与富华国际集团正式签署《战略合作框架协议》，提到双方合作建设三亚野生动物园，解决“龙虎园”大批动物遗留问题。富华国际集团计划在“天涯文博园”项目基础上扩建二期“野生动物世界”，建设紫檀博物馆、音乐主题乐园、婚庆基地、动物主题酒店等项目。

2019年8月，三亚市人大常委会党组书记、主任张震华带队实地督导天涯文博园项目进展并要求，要对标国际旅游消费中心战略发展定位，做好天涯文博园项目规划设计，加强文旅融合，打造新业态，增强旅游产品的吸引力；同时要争取今年年底完成龙虎园搬迁工作。他建议，龙虎园搬迁不仅是关注眼前的“过渡性”安置，同时要与三亚野生动物园规划建设结合。此外，其还对富华国际集团在三亚设立南方总部及开展金融业务提出了一些建议。

同期，企查查显示，三亚富华海天旅投经营范围发生变更，房地产开发和产权式酒店销售业务被剔除，2项业务为富华入主后于2015年新增的业务。闻旅查询发现，早在2017年5月，三亚发布的限购政策中对于三亚产权式酒店政策收紧，要求项目销售比例不得高于该项目客房总面积（或客房总套数）的30%，其余70%必须用于自持经营使用。

2019年9月，海南自由贸易试验区建设项目（第六批）集中开工和签约三亚分会场活动举行，三亚天涯文博园一期富华凯悦酒店在列，信息显示，项目一期凯悦酒店建筑面积约10万平方米，主要为2-3层商业建筑，建筑高度拟为16米，局部32米；并已完成环评、水保、国安、地灾等各专项审查，并取得《建设工程规划许可证》且住建局已颁发施工许可，酒店拟于2020年1月主体封顶，2020年9月试运营。

受2020年疫情影响，三亚文博园一期项目的建设计划未能兑现，且资金状况持续恶化。

从2020年至今，三亚迪迈文旅生成78条历史被执行人信息，历史被执行总金额为373万元；同时，因合同纠纷，三亚洪源投资有限公司向三亚市中级人民法院提起诉讼，请求判令二三亚富华海天旅投和三亚迈迪文旅共同向原告支付龙虎园垫付费用92930879.23元及逾期付款违约金12380394.91元，合计105311274.14元，法院于2021年3月5日立案。截至目前，该案尚在审理中。三亚富华海天旅投名下琼（2021）三亚市不动产权第0001785号土地使用权已被三亚中级人民法院查封，价值以105311274.14元为限。

3、债务困境何解？

值得注意的是，企查查信息显示，在2019年12月12日，三亚富华盛世投资曾将其所持有的三亚富华海天旅投全部股权出质给光大兴陇信托有限责任公司，而闻旅查询发现，在2020年2月，有募资网站发布名为“三亚文博园项目”的光大信托产品，以高达8.6%～8.8%的预期收益寻求募资。

或许是针对该信托产品作回应，2020年4月，富华国际集团官网发布了一则名为《富华国际集团关于不法分子冒用公司名义开展违法活动的风险提示及声明》的文章，强调集团及旗下各子公司和关联公司，从未授权任何机构或个人以“富华”公司名义，向社会公众开展违法募资、放贷、投资、理财等活动。同时，任何冒用富华及旗下各子公司名义开设网站、手机客户端以及利用电话、微信等手段开展违法网络投资经营活动的行为，均与富华无关，富华对此不承担任何责任。

到2021年2月，三亚富华盛世投资再次将所持有的三亚富华海天旅投全部股权质押给交通银行股份有限公司海南省分行。但从挂牌信息中的“其他披露内容”来看，标的公司的贷款来源，主要出自其股东三亚富华盛世投资有限公司的关联公司北京富华永利实业有限公司。

经审计，截止至2020年12月31日，标的1公司已向北京富华永利实业有限公司借款本金1122865000元，应付未付利息330324642.92元，应付借款本息合计1453189642.92元；经核算，截止至2021年12月31日，标的1公司向北京富华永利实业有限公司借款本金已达1247554630元，应付未付利息498450356.22元，应付借款本息合计1746004986.22元。根据《借款协议》约定，该借款本息将于2021年12月31日到期，到期时一次性还本付息。

以124755万元的借款本金，一年新增未付利息16818万元，以此推算，其贷款年利率达13.48%，接近2021年全年国内企业贷款利率（4.61%）的3倍。作为一家地方国资占股30%的混合制企业，三亚富华海天旅投的控股股东选择向关联公司以如此高的利率贷款，这难免引发相关质疑。

值得注意的是，进入2021年末，三亚文博园似乎在对外释放加速项目推进的讯息。

11月17日，海南瑞泽(002596.SZ)发布公告，全资子公司三亚新大兴园林生态有限公司(简称“大兴园林”)收到《中标通知书》，确定大兴园林中标三亚天涯文博园项目一期(包括副楼及SPA用房)园林景观一标段(简称“本项目”)，中标价格暂定人民币6454.08万元。

11月24日，东邦御厨(833743)发布公告，公司于近日收到三亚富华海天旅游投资有限公司发送的通知,确定公司为“三亚天涯文博园项目一期(包括副楼及SPA用房)设备、洗衣房设备采购及安装工程”的中标单位，中标金额1676万元。

与此同时，由于三亚“文博园”身处天涯海角游览区内，该项目与天涯海角景区存在建设指标争议问题长期悬而未决，而就在该股权转让项目挂牌前的12月9日，海南自然资源和规划厅发布了一则《闲置土地处置情况公示》，其中，三亚市天涯海角旅游发展有限公司位于天涯区海榆西线、证号为三土房（2008）字第7162号，面积为45972.58平方米的土地被无偿收回并注销土地证。

而根据挂牌信息，2021年11月30日，三亚富华海天旅投资产总额为9.8亿元，负债总额为21.5亿元，所有者权益为-11.7亿元；到2021年12月31日，公司资产总额突然增至24亿元，负债总额降至18.36亿，所有者权益转负为正，达5.65亿元。这一变化是否意味着，项目与天涯海角的建设指标争议问题已经得到进一步解决？

由于少有的资源禀赋和绝佳的区位优势，三亚市对天涯海角景区始终寄予了足够期待。2021年9月24日，海南省林业局官方发布了关于《三亚热带海滨风景名胜区天涯海角景区详细规划（2021-2030年）》的公示，预测2021-2023年，随着风景区游览内容的日益丰富以及服务水平的提高，游览人数将以约8%的速度增长，游客量达到630万人次/年。2023-2030整个风景区将进入增长的黄金稳定期，游客平均增长率约为3%，通过计算预测2030年游客规模将达到约840万人。

海南林业局官网

但回归现实，作为常年被大众吐槽为“中国最坑人景点”之一的天涯海角，面对境外其他海岛目的地的竞争和休闲度假趋势的冲击，早在疫情之前，天涯海角已颓势尽显，其入园客流和营业收入在2017年双双站上巅峰后，自此便进入逐年下滑通道，从2017年的503.7万人次和3.79亿元，持续下滑至2019年的444.1万人次和收入3.5亿元。在这一背景下，作为新规划中文化博览游赏区的核心景点，天涯文博园无疑承载了助推天涯海角景区从传统观光向度假休闲转型升级的远景意义。

债务重压下，富华三亚文博园能否避免重走“爱心大世界”的旧路？作为新晋股东，有谁愿继续注资，推动这一拖沓近10年的文旅项目“峰回路转”？即便未来项目终能建成投入运营，其又将如何面对疫情冲击下彻底变天的高端酒店市场？对此，闻旅将持续保持关注。

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