周政：5年20座大悦城，一定能实现

作为中粮集团旗下的商业地产板块，大悦城地产以开发、经营和管理以大悦城为核心品牌的城市综合体为主要业务方向。在十年的稳步发展之后，大悦城决定进一步提速，以期能够在“强者恒强”的时代稳固自己的地位。

3月16日，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在上海长风大悦城招商发布会上透露，大悦城将“适度提速”，希望在2021-2022年，大悦城可以“有一个爆发式的发展”。

已有9个大悦城正式运营，还要去西部

周政向澎湃新闻记者强调，“5年20城”的目标“一定要实现，也一定能实现”。目前已有9家正式运营的大悦城，同时，一些地段位置颇佳的轻资产输出项目也在洽谈中。

按照大悦城的构想，未来要在一、二线城市，甚至沿海三线城市落地大悦城项目，进一步巩固品牌。其中，长三角是布局重镇之一，除了对苏州、南京的青睐，“上海不排除做4到5个”，同时，珠三角，以及北京、天津、沈阳、青岛等地都会继续关注。而在已经布局的成都之外，大悦城也将目光投向了昆明、贵阳、西安等中国西部城市。

“大悦城现在具备了发展的基础：一是品牌的积累，可以得到市场的认可；第二，商户的资源，招商的能力；运营的条件具备了，最后是团队。”

事实上，大悦城对于规模的渴望，背后还有着更深层次的原因。

谈到当下的商业地产市场，周政数次直呼“危机感极强”，“商业地产未来的发展绝对是百舸争流，强者恒强……商业里一定有白热化的竞争。”

“从某种程度上来说，是一个有你没我的环境。”大悦城地产副总经理周鹏表示，不断做大的商业市场蛋糕与消费需求的增长速度并不匹配，所以商业的竞争是残酷的。而另一方面，行业竞争更多地来自快速增长的体量带来的竞争，而非电商。也正因为这样的焦虑感，愈发成熟、想要在中国商业地产市场赢得座次之争的大悦城开始快跑。

“轻重”并举，优质运营是关键

周政强调, 在向前奔跑的过程中，“要在对市场充分研究的基础上有步骤、有计划地去发展……不能片面地追求速度，重要的是追求质量。”

在周政看来，能够脱颖而出的商业项目，一定是坚守自身定位的同时还在汲取更多的力量。因此，大悦城将保持“中产消费领地”的定位，但会细分一些不同的定位。例如，错位于静安大悦城相对年轻的项目定位，长风大悦城对“18-35周岁城市新兴中产”的目标客群进行深度解读，锁定于“都市时尚女主的AB面型格”——职场工作与家庭生活的完美平衡，且未来不会排除开出第二条专门的产品线。

转型“轻资产”，则将为大悦城的扩张减轻包袱。

周政表示，大悦城正由开发运营商转型资产管理运营商，坚持“轻重并举、两条腿走路”。在未来推出的大悦城项目中，输出管理的“轻资产比重会有所提升”。而在2016年9月，大悦城已经迈出了加速最重要的一步，将4家大悦城和其他两个项目打包，创建了一个核心基金，把基金49%的份额以92.3亿元的价格卖给了两家投资机构。当时，周政透露，未来可能会将新的项目放入核心基金中，而办公楼将会视回报率的情况来安排。

大悦城不排斥买地建造商业项目的传统做法，但目前许多一、二线城市的商业体量巨大，日趋饱和，对“有空白点、地段较好的存量地产”，大悦城将考虑介入发展。而在购物中心之外，大悦城也将配建公寓、写字楼等产品，尽力提高大悦城的价值。

“如果有存量项目，尽量不买地。”以长风大悦城为例，去年11月，大悦城地产以不超过14.5亿元收购了目标公司创晟有限公司的全部已发行股本，并将长风景畔广场零售物业纳入麾下。

周政表示，买地建造、维护运营，起码要耗费6年的时间，长风大悦城是一个投资期短，投资少，见效快的存量项目。“一年多就可以开，一年半就可以进行全貌改造，旧貌换新颜。如果未来长风大悦城项目周边还有地，大悦城将力争拿下，形成更大的优势。”

“在大悦城的战略布局上，我们要求精准的城市定位和客群定位；同时我们坚持商业的精细化运营。”对于商业项目而言，优异的运营无疑是制胜的关键。周政直言，“能不能持续运营下去，对于商业项目来说很关键。”

周鹏亦强调，商业的本质就是运营管理。十年来，大悦城一方面把握行业前沿的趋势，另一方面抓住商业的本质是经营客群。正因为大悦城抓住了商业的本质，也抓住了行业发展方向，所以“大悦城不敢说自己的所在是城市中心，但是无论走到哪里，都会努力为当地消费者带来最好的体验”。