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超1500人“疯抢”500套房!成都又现一房难求?

唐强/证券时报e公司
2022-02-01 19:29
地产界 >
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“我摇到500多号,本来就没中签,只是开发商叫过来后备而已,应该是没希望选到的房子了,现在所剩房源已是寥寥无几。”一位成都购房者对证券时报·e公司记者如是表示。

一面是一房难求的热闹场面,而距离上述楼盘仅两公里的另一个新盘,却是门可罗雀、悠哉顺销的情况。毫无疑问,成都楼市在新房市场领域呈现出严重的两极分化局面,抢价格“相因”仍是重要因素。

回到二手房市场,经历了长达一年的“冷冻”之后,成都二手房销量在2021年年末实现了翘尾之势,当年12月成交量同比增长逾两倍、环比增长超过1倍之多。那么,成都楼市是否已经回暖了?

520套房源3倍熔断

近年来,成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”,购房者竞争异常激烈,无房刚需也难以中签。

鉴于上述情况,2021年3月22日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》原文中的第八条,提到:登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。  

从理论上讲,这在一定程度上打击了部分投资购房者抢网红盘热情,但也并不意味着普通购房者“上车”的几率增大,本着买到就赚到的心理,一些性价比超高的热盘仍然一房难求。

2021年最后一天,成都市住建局放出3张预售证,岁末年初楼市演义持续进行。

其中,雪松雅居乐IN天府项目为主城区难得的新盘,这是2021年3月以来的第三批次取证;二圈层的新都和郫都区则分别带来了七一广场项目和嘉祥瑞庭熙岸,前者网红垂直森林住宅间是隔2年半后再推的现房。

在上述项目中,最吸引人关注的自然是雪松雅居乐IN天府,数次取证批次均出现了3倍熔断的火爆局面,购房者热情高涨。该项目地处成都东2.5环(中环),毗邻塔子山公园和成都东客站,地铁2号线、7号线换乘交通便捷;楼盘旁还涵盖有一套K12体系,已确定是渥太华国际学校的幼小中,这个学校是成都三环内唯一的国际化公立学校。

不过,在2021年12月22日,广州市越秀区人民法院在发布的一则公告:四川雅居乐起诉雪松实业追偿权纠纷,要求雪松支付损失赔偿金约2440万元。2020年4月22日,雪松旗下成都雪瓴企业管理有限公司进行系列工商变更,四川雅居乐注资857.14万元持股30%,双方的交集就是位于雪松雅居乐IN天府项目。

最新批次,雪松雅居乐IN天府项目共推出520套房源,精装单价区间大约在21500元/平方米~25000元/平方米左右,户型面积段包括101平方米~147平方米。从总价来看,此批次最低220万元左右即可买入成都中环,这对大多数刚需购房者极具诱惑力,同时较好的区位优势也让投资客趋之若鹜。

1月19日,雪松雅居乐IN天府公布了最新批次报名人数,本批次再次3倍熔断,1585组购房者复核通过,最低刚四13个月社保入围,中签率约33%。这是继2021年3月份、2021年8月份两批次熔断后,三批次继续熔断。

1月23日,雪松雅居乐IN天府正式选房,证券时报·e公司记者在现场看到,整个售楼部早已是开启“人从众”模式。摇号排在前列的购房者,那是喜笑颜开、红光满面,排名300名开后的却是心神焦虑、坐立不安。尽管雅居乐和雪松正在打官司“扯皮”,但是大多数购房者相信这并无大碍,尤其是投资客看来,买到就是赚到,几年后一转手,轻松浮盈上百万。

一位刚需成都购房者对记者表示,现在成都的房价越来越高,很多主城区新盘单价都在3万元附近,总价更是动辄300多万元以上,这对普通工薪阶层刚需根本难以承受。IN天府楼盘200多万元的门槛,对自己家庭来讲相对更为现实,但这种盘必然是拼运气抢。 

在交谈时,从前方选房区传来消息,项目所剩房源已是寥寥无几,且多为大户型。这位购房者无奈苦笑:“我摇到500多号,本来就没中签,只是开发商叫过来后备而已。现在这种情况,就算真的有幸轮到自己选房,那应该也是没希望选到如愿的户型了,毕竟大户型总价在哪里摆着,承受不起啊。”

降60万元仍未清盘

回到三四年前,成都入市新房价格大多控制住每平方米两万元以内,这除了新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外,更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年,成都主城区地拍每平方米成交价格普遍超过万元,这无疑将进一步推高新房入市价格。

面粉带动面包价格的逐步走高,让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急,陷入难解的博弈中,既是对高价地入市的恐慌,也是对未来政策不确定性的担忧,担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。2019年初,在成都当地楼市流便传着一句话:“留给大家的低价新房已经不多了!”

需要指出的是,雪松雅居乐IN天府项目的热销并不能反映真实的市场状况,2019年8月作为成都市成华区招商引资项目,雪松仅以起拍楼面地价6897元/平方米的底价,便拿下成都东客站这180亩口岸极佳的地块。

一年之后(2020年8月),同属东客站板块距雪松项目仅两公里一宗约91亩的纯住宅用地,当天吸引了11家房企角逐,现场“火力”十足,在经历近50轮“争夺”后,中海最终以楼面价16000元/平方米拿下,无偿移交租赁住房面积比例12%,成交总价达到19.47亿元。中海竞得的这宗地块紧靠铁路,周边可扩展空间小,距铁路仅100米左右,相比雪松项目区位差距明显。

高地价背景下,成品房价格自然水涨船高。2021年9月28日,中海·浣云居取得预售证,共计推出268套清水房源。其中,高层户型168平方米、188平方米,叠拼区间在268~366平方米,单价在2.7万元/平方米~3万元/平方米左右。如果按照预售价格来说,中海·浣云居起售门槛在480万元,重点是这还只是清水房价格。

一位中海·浣云居销售人员对记者坦言,项目刚推出的时候遇到整个成都楼市低迷,由于定位高端、总价较高,销售情况不太理想。前两个月,推出了较大幅度的优惠促销力度,套均最大优惠60万元,大平层单价最低至2.3万/平方米起,420万元左右即可入手。目前,浣云居还有充足房源可供选择,不过优惠幅度已经有明显减少。

再看与中海·浣云居直线距离不到两公里的中梁·云玺台,这个楼盘同样顺销,从2020年5月第一批次取证开盘以来,中梁·云玺台销售时间已横跨三个年头,持续时间长达20个月之久(已基本修成现房)。

复盘历史数据来看,中梁·云玺台拿地时间比雪松更早,地块位置更差。

2019年7月,中梁以成交楼面价13700元/平方米拿下成华区保和街道东升社区58亩住宅用地,起拍楼面地价8126元/平方米,溢价率高达68.59%。10个月后,中梁·云玺台于2020年5月正式取证销售,精装均价为27000元/平方米;同年10月,再次推出404套房源;但如今20个月过去了,该楼盘依然未能清盘。

同样是在2019年,当年12月,邦泰以12520元/平方米竟得龙泉十陵地块,约81亩,起拍楼面价8900元/平方米,溢价率40.67%。该地块项目邦泰宽语已于2020年12月30日取得预售许可证,本批次供应252套住宅房源,建筑面积92平方米~245平方米,非清水交付单价15450元/平方米~27695元/平方米,总价220万元/套~446万元/套。此后,该楼盘又于2021年4月、10月推出二、三批次,共计573套房源。

彼时,邦泰宽语大多数房源单价在25000元/平方米左右,远高于周边二手房价格,其销售进展缓慢。

近日,证券时报·e公司记者实地探盘了解到,邦泰宽语近期也推出了一些特价房源,价格在21000元/平方米左右,相比顶峰价格,折扣率可能超过16%。正是在“大促销”的背景下,邦泰宽语好像又“香了”起来,销售数据逐渐有了起色。

年末二手房成交增两倍

在二手房方面,成都市场似乎有了回暖迹象,相比2021年10月之前买房人明显增多。

有数据统计显示,2021年成都市新房成交19.04万套,二手房成交4.94万套。总体来看,相比之前的成交量萎靡,12月成都楼市交易数据在明显增加。

据大唐楼市数据监测,2021年12月成都市二手住宅总成交12240套,环比增加116.29%,同比增加227.1%;成交总面积约114.53万平方米,环比增加115.15%,同比增加214.58%;套均面积93.57平方米,环比减少0.53%,同比减少3.83%。2020年12月以来,成都二手房成交套数普遍在4000套以内,仅2021年11月成交超过5000套(5659套),10月份成交量最低(仅2111套)。

单从数据上来看,成都房地产市场确实有一定恢复,但距离疫情前仍然有一定距离,市场正在缓慢而稳定恢复。

有行业人士表示,成交量稳定恢复的背后,离不开成都这座城市本身的魅力。这样的成交量数据,其实是成都这个市场应该有水平,超2000万的大城市本身有很多刚需和改善型购房群体。房地产长效机制实施以来,在各方面共同努力下,成都因城施策,房地产市场运行总体平稳,坚持“房住不炒”定位已成为社会共识。

近年来,全国各地房价普遍出现了显著上涨,部分热门城市房地产市场长期“高温”难降。没有一丝丝意外,在网络上预判许久后,2021年5月成都市终于对本地二手房市场“下手”。彼时,成都住建局官方微信公众号发布信息,二手房成交参考价格发布机制正式出炉,并公布了首批201个小区二手房成交参考价格,最高价格为39300元/平方米。

证券时报·e公司记者了解到,综合分析成都市二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格,第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格,后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加,并及时发布参考价格。

成都市二手住房成交参考价格,由成都市城市建设发展研究院适时分批次发布,原则上每半年更新一次。此后约两个月时间里,成都先后发布了第二批286个、第三批258个二手房小区的指导价格,但至今成都已有5个月未再补充新的二手房小区指导价格。

上述政策出台后,成都二手房参考价普遍低于市场价,购房者期待市场价下降至参考价,而卖方则不愿意妥协,双方一度陷入僵持。与此同时,房贷额度明显收紧,房贷审批周期拉长,这些都加剧了购房者的观望情绪。

但在买卖双方拉锯数月之后,卖方由于前期购入成本极低,没有进一步降价的迫切性和主动意愿。相反,这个阶段的购房者普遍是刚需群体,时间拖不起,无奈只能现实。实际操作方式为,买方将市场价超出指导价的部分金额,与首付款一并付给卖家,但按照指导价办理银行贷款,也即实质上提高了首付款比例。

2021年11月,成都市发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》明确指出:“协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。”

有中介经纪人对记者表示,进入11月之后,购房信贷开始宽松,放款速度明显加快,这就直接促成了大量房源的成交。

但针对本轮二手房市场的翘尾现象,有行业专家提醒,本轮成都房地产市场回暖持续的时间或许非常有限,在短期购买力提前集中释放过后,市场也有进一步下行的可能。实际上,二手房成交数据也有“虚高”成分,虽然信贷层面有所改善,但2022年市场或将延续2021年的基本面。

(原题:买到轻松赚上百万?超1500人“疯抢”500套房!成都又现一房难求?新房冰火两重天,二手房年末突然爆发!)

    责任编辑:刘畅
    图片编辑:施佳慧
    澎湃新闻报料:021-962866
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