景瑞控股销售额与净利润暴跌，不认同穆迪评级如何自救？

《港湾商业观察》梁美燕

在房地产行业面临流动性风险和偿债压力的状况下，景瑞控股也难独善其身。利润下滑，评级下调，债务违约该如何化解，寻求展期是否有望，这成为景瑞控股不得不面对的挑战。

01 评级遭受下调，公司回应不认同

2013年，景瑞控股（01862.HK ）在香港交易所主板上市。旗下设有优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大业务平台，以房地产资产管理为核心业务。

2月23日，国际知名评级机构穆迪发布评级报告称，将景瑞控股（CFR）从“B3”下调至“Caa2”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa3”，评级展望仍为负面。

此前，景瑞控股曾于2月22日宣布为今年3月到期的美元高级票据向其债券持有人发起交换要约和同意征求，该票据本金总额为1.9亿美元。景瑞控股表示，如果未能完成同意征求，公司可能无法完全赎回该票据。

穆迪副总裁兼高级分析师Cedric Lai表示：“评级下调反映了景瑞控股在向债券持有人提出交换要约和同意征求后，流动性风险加剧，负面展望反映出，在融资条件紧张的情况下，该公司解决所有短期到期债务问题的能力存在不确定性。”

穆迪预计，在购房者信心疲软和融资条件紧张的推动下，景瑞控股的合同销售额在未来6-12个月将显著下降。这反过来会减少公司用于偿还债务的经营现金流。

景瑞控股的“Caa2”CFR反映了该公司在未来12-18个月内的流动性疲软，以及穆迪预计在融资紧张的情况下，该公司将面临从境内和境外渠道筹集新资金以满足其再融资需求的困难。

对于评级下调一事，景瑞控股对《港湾商业观察》表示，2021年年底公司已和标普、穆迪解除商业合作关系，并不再提供数字及资料。穆迪自2022年以来的下调均为自发行为，且是对行业进行了普遍的下调，公司并不认同。标普撤销评级保留景瑞评级不变。

02 净利润及销售额暴跌，销售均价也连续下滑

日前，景瑞控股发布公告称，预期2021年净利润与2020年度净利润约人民币12.375亿元相比下跌约60%至70%，公司预期2021年净利润为3.71亿至4.95亿元。

从销售业绩来看，景瑞控股2019年、2020年、2021年分别实现合约销售额251.59亿元、255.07亿元、270.11亿元。2022年1月，景瑞控股合约销售额仅6.34亿元，同比下滑77.53%，销售均价也同比下滑15%。

对于净利润预期下降的原因，景瑞控股表示，一方面，受市场及新冠疫情影响，公司结转收入及毛利率不达预期；另一方面，受外部宏观市场环境的影响，商业地产租赁需求下降，导致合营企业的投资物业公允价值下降；此外，2021年人民币汇率升幅相对不及2020年，导致公司以人民币以外货币计值的债务所录得的汇兑收益下降。

要提高盈利能力，最首要的是要化解债务压力。然而，近几年来，景瑞控股的债务压力不可谓不大。

公开信息显示，景瑞控股有六只未偿美元债券，其中，3只将于2022年到期的美元债券，包括3月到期的1.9亿美元、7月25日到期的2.6亿美元12%债券和9月26日到期的1.5亿美元12%债券。

景瑞控股对此表示，进行交换要约为现有票据再融资并改善债务结构，以使公司能够延长债务期限、更稳健地发展、加强资产负债表并改善现金流管理。

然而，目前在整个房地产行业都面临着流动性风险的情况下，债权人是否同意通过“交换要约”来实现展期，这仍然充满未知。

除了展期之外，目前市场上还普遍流行“卖资产”的选项。对此，景瑞控股向《港湾商业观察》表示，“未来管理层及员工亦会全力经营，促销售及回款，深入城市研究，保持盈利水平。但公司从未大幅降价亦不考虑大规模抛售资产。”

景瑞控股还称，“公司品质是均价的基础，目前均价下降有推盘地区不同影响，是暂时的现象。高水平均价为利润锦上添花。我们持续与债权人保持良好沟通，目前对交换要约有积极反馈。”

对景瑞控股而言，销售均价的下滑同样是2021年的难题。整个2021年，景瑞控股合同销售面积约为143.3万平方米，同比增长23.78%；合同销售均价由2020年末的22033元/平方米降至18849元/平方米，同比下滑16.9%。

贝壳找房高级分析师潘浩对《港湾商业观察》表示，不展期可能会让债务人面临更大的风险，资金流动风险进一步加剧，进而实质影响债权人利益。

面对销售额下滑，净利润下跌，债务压力加剧，景瑞控股该如何自救？（港湾财经出品）