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多地首付20%可买房,地产市场会回暖吗?

赵越/中国新闻周刊
2022-03-01 15:47
地产界 >
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2月以来,多地传出房贷首付比例下调的消息。

山东菏泽、江西赣州、河南驻马店等地的部分银行,将商业贷款首付比例下调至20%;而以南宁为代表的一些城市,则降低了公积金贷款的首付。目前,南宁二套房公积金贷款首付仅30%。

此外,据贝壳研究院统计,2月监测的103个重点城市中有87个房贷利率环比下调,较上月增加28个,无利率提高的城市。

有分析认为,下调首付比例、房贷降息将有效促进市场恢复,房地产整体市场止跌趋势明显。

但也有观点指出,这轮降低首付比例的城市多为三四线城市,或二线城市的非限购区域,一线城市的情况仍有待观察。

市场行为还是政府调控?

率先打响这轮“降首付”的是山东菏泽。

据悉,菏泽的中国银行、农业银行、工商银行、建设银行四大银行,普遍下调了个人住房贷款首付款比例,“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%,降至最低20%。

菏泽市开发区。图/图虫创意

在江西赣州,不少楼盘首套房贷首付比例已降到20%,当地中信银行、广发银行、招商银行等银行均执行该房贷政策。

据澎湃新闻报道,在河南驻马店,部分一手楼盘首付比例下调至20%,二手房首付下调至30%。

值得注意的是,上述地方均未发布官方形式的地产调控政策。菏泽官方公开回应称,菏泽市房贷政策保持稳定,此次调整是属于银行的自主经营性行为。

降首付的不仅是商业贷款。

近日,南宁市公积金中心发布了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》,明确二套房最低公积金首付下调为总房款的30%。

除南宁外,北海、自贡等城市近期也下调了公积金贷款首付比例。

有城市部分区域也出现了首付20%现象。比如在广东佛山的非限购区,已有多个楼盘实行20%首付策略。

不过,有佛山当地中介对中国新闻周刊表示,相关政策一直存在,只是去年银行贷款额度紧张,很少有银行实行相关政策。

为什么上述地区首付陆续降到20%?

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉分析,国家对于差别化住房信贷政策早已明确规定,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调,原则上允许在最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点,执行20%的首付比例。

李宇嘉对中国新闻周刊说,部分城市银行降首付的行为,是市场化的商业行为,不能解读成该城市的调控松绑。

但值得注意的是,此轮部分城市降首付行为,也潜藏着风险。

据第一财经报道,在惠州大亚湾,部分海景楼盘通过“送两成首付”的方式吸引看房客。当地中介称,虽然银行依旧是三成首付,但开发商会通过“送两成首付”的形式优惠返还,已达到一成首付的效果。

而在湖南郴州,甚至出现了“2万首付”的营销。

易居研究院首席研究员严跃进直言,根据相关媒体的核实,近期郴州有楼盘购房的首付比例是按20%计算的,但是在实际操作中,比如首付是12万,可以先付2万给开发商,剩下的10万元可按季度不计息的方式付给开发商。2万低首付的做法,其实类似首付贷。

“这种情况值得关注,因为首付贷背后其实是购房加杠杆,有极高的风险。从购房者来说,虽然属于个体购房行为,但如果行业中普遍出现这种情况,可能成为新的金融风险。”严跃进说。

全面松绑还是保护刚需?

除了首付降低,房贷利率也成为地产市场新的调整点。

比如一线城市广州,自2月21日起,中国工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行下调广州地区房贷利率。邮储银行自2月22日起下调房贷利率。

国有银行宣布下调利率后,广州地区不少股份制商业银行纷纷跟进。

据了解,广州首套房利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%),二套房利率从LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。

目前上海的招商银行、建设银行、中国工商银行等多家银行,首套房的商贷利率为4.95%,较之前的5%下降了0.05个百分点,但放款周期较之前也有明显加快,甚至新房和二手房的放款周期几乎没有区别。

2022年2月,贝壳研究院统计的全国103个城市房贷交易数据显示,有87城房贷主流利率环比下调,其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷下调幅度较大,达到30基点,重庆、南京、绍兴下调25基点,无锡、温州、常州下调20基点。

上述报告还显示,目前全国103城平均放款周期不足40天,包括北京、深圳在内,近四成城市放款周期不足一个月。

利率的放松也给了不少地产从业人员信心。

“受深圳限购影响,去年上半年有段时间来自珠三角的投资客都集中在广州,广州行情异常火热。之后为了抑制市场过热,政府又出台了严格的限购政策,利率也一下子提高,市场很快大冷,我手上好几位刚需客人又转为观望态度。”在广州从事房产中介的王娟告诉中国新闻周刊。

中原银行首席经济学家王军对中国新闻周刊表示,前一阶段部分地方政策执行过严,对不少真正刚需购房产生影响,上述调整也是一种纠偏。

在王军看来,从去年四季度开始,有关房地产调控的政策变密集,无论是从信贷政策还是具体城市的调控,都采取了一些灵活调整。

“这些政策大背景是部分地产企业资金链困难,整个行业从销售到投资疲软,开始拖累了宏观经济大盘和稳增长的大局。所以说近期的调整是在稳增长的大局背景下做出的逆周期调节。”他说。

和王军一样,不少行业专家都认为,近期政策属于区域间的微调,不会影响国家对于房地产行业的态度。

城市基本面决定房产价值

值得注意的是,近期将商贷首付降低到20%的城市,多集中于三四线城市,比如菏泽、赣州、驻马店。

而广东佛山,即使有20%首付的区域,也集中在当地经济实力相对较弱的非限购区。

贝壳研究院首席研究员许小乐对中国新闻周刊表示,目前降低首付比例的城市多为三四线城市,局部区域库存较高,但需求相对不足,市场修复的动力较弱。

李宇嘉也认为,凡是把首付降到20%的城市或区域,不但库存大,更重要的是房价还处于明显的下跌中,市场情绪较低迷,导致相关地区房价和交易量陷入一个负增长的循环,所以需要通过类似逆周期的政策性调节。

但一线城市的情况则完全不同。

许小乐认为,目前一线城市人口持续流入、住房供不应求,还存在房价上涨压力。

“分化早就存在了,现来看,明显在加剧。”李宇嘉分析。

最近,住建部部长王蒙徽曾公开表示,我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期,由过去大规模的增量建设,向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变,也就是说,从“有没有”向“好不好”转变。

在这一背景下,一线城市被长期看好,三四线城市房价暴涨机会不再,而二线城市,成为最难判断的地区。

2021年下半年到现在,部分二线城市也出现库存高企、市场不振的现象。

今年2月15日,郑州代市长何雄就坦言,“郑州的房地产市场现在遇到一些小困难”。

2021年,昆明GDP实际增速仅3.7%,在全国GDP50强城市中排名倒数第一,其中房地产投资增速为-5.1%。房地产市场的不振被认为拖累了当地经济。

王军说,不论是信贷领域还是区域购房政策的刺激,长期都要建立在这个地区产业振兴、人口流入的基础上,就是地产首要依靠城市经济的基本面。

近几年,郑州每年人口净流入超40万,住房需求旺盛;昆明也处于人口持续流入中,两地经济基本面良好,房价为何出现回落?

有分析认为,这与两地房地产之前投资过热有关。根据易居研究院数据,2019年上半年,郑州和昆明房地产投资占GDP比重分别高达28.3%和36.3%。

在不少专家看来,建设热潮的库存消化后,人口持续流入的二线城市的市场,仍值得被看好。

(原题为《多地首付20%可买房,地产市场会回暖吗?》)

    责任编辑:计思敏
    图片编辑:蒋立冬
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