国研中心｜探索发展绿色租赁住房，降低新市民租房能耗负担

绿色租赁住房是绿色发展理念在住房领域的重要实践。选用绿色建材、节能家电和技术，并通过激励相容的制度安排有效解决租户与房东间的信息不对称与激励分割问题，可有效提升住房能源效率。发达经济体通过明确绿色租赁发展目标与时间表、对房东和租户进行必要补贴等方式进行了较为丰富的政策探索，可为中国在人口净流入的大城市发展绿色租赁住房、降低新市民群体租住能耗负担提供有益参考。 

一、租房家庭的能源负担率要高于自有住房家庭 

建筑的建造和使用产生的能耗和碳排放超过全球总能耗和能源相关的碳排放的三分之一。其中，建筑建造业的能耗占全球能耗的6%，居住类建筑产生的能耗占22%，非居住类建筑占8%，合计占比36%。建筑建造业产生的碳排放占全球能源相关的碳排放的10%，居住类建筑占17%，非居住类占10%，合计占比达到37%。

租房家庭的收入通常低于拥有自有住房的家庭，但租房家庭的能源支出负担显著高于自有住房家庭。美国节能经济委员会的研究显示，2020年美国家庭年收入的中位数为58000美元，能源支出中位数为1800美元，能源支出占家庭收入的3.10%。租房家庭的年收入中位数为36000美元，约为平均水平的六成，能源支出中位数为1320美元，能源支出占家庭收入的3.40%，高于平均水平，其中能源支出占家庭收入比重超过6%的占30%，超过10%的占17%（表1）。拥有自有住房的家庭能源支出占家庭收入的3.0%。租房家庭的能源负担率要高出拥有自有住房的家庭13个百分点。 

表1 美国住房能源负担分组（2020年） 

数据来源：Drehobl, Ariel, Lauren Ross, and Roxana Ayala. "How High Are Household Energy Burdens." An Assessment of National and Metropolitan Energy Burdens across the US (2020).

租赁住房市场能耗居高不下，主要是因为缺乏激励相容的节能制度安排。与居住在自有住房不同，租赁住房能源效率的提高需要房东和租户合作。但传统的租赁协议一般不允许租户对房屋进行能效升级等结构改造，即使房东愿意进行能效升级改造，也缺乏能够让房东回收改造成本的合约安排。能源效率较高的材料和设备的成本也更高，房东却无法收取更高的租金以回收成本。美国超过三分之一的住宅能源利用因缺乏激励相容的制度安排而难以实现效率提升。英国的租赁住房部门的能源利用效率处于全国最低水平。此外，传统的租赁协议中并没有对住房能效数据的记录和分享，住房能效升级管理也就无从谈起。

在上述背景下，部分发达国家兴起了绿色租赁住房的热潮，即通过直接租赁符合绿色标准的住房、使用能效更高的家电设备或通过绿色租赁协议对租赁住房进行升级改造等方式，将“绿色”概念引入租赁住房领域，从而实现租赁住房能源效率提高、租户能源成本节约、居住环境优化等目标。2006年，澳大利亚率先于政府建筑中推广绿色租赁理念，将“绿色租赁时间表”附加在政府建筑租赁合同中。作为一项法律文书，“绿色租赁时间表”为租户和房东就能源利用效率提升明确了新的合同义务。澳大利亚的政府租赁办公楼约占办公租赁市场的30%，对于绿色租赁在其他类建筑领域的推广起到了很好的引领作用。随后，绿色租赁理念逐步被引入英国、美国、瑞典等国家的办公用房和住房租赁中。 

二、绿色租赁住房的三大比较优势

与传统租赁住房相比，绿色租赁住房能源利用效率更高，更有利于保护环境。参与绿色租赁住房项目可实现租户与房东的双赢：租户节约了住房支出，住房满意度显著提升；房东的维护成本降低，还可获得一定的租金溢价。

（一）绿色建材、家电设备提高了能源效率和环境收益

绿色租赁住房通常使用绿色建材和家电设备，能源效率明显高于传统租赁住房。以美国的“能源之星”项目为例，获得“能源之星”认证的家电能耗节约效果显著。洗衣机的能耗降低了33%、用水成本下降50%，干衣机的能耗降低了20%，冰箱能耗降低了15%，空气净化器的能耗降低了40%（图1）。

图1 获得能源之星认证的家电的能源节约

数据来源：Terri Williams. Energy efficiency appliances: Worth the investment?August29,2019.

（二）租户住房能源负担降低

对租户而言，租赁住房能源效率的提高直接降低了水、电等费用，从而减少了住房支出。这一点对水电费用敏感的低收入家庭而言尤其重要。居住在绿色租赁住房中的租户住房满意度更高，美国总务署（the General Services Administration）的研究显示，绿色建筑的居住者满意率比住在传统建筑中的人高出27%，具体体现在照明、声学、热能、清洁、空气质量等方面（图2）。

图2 美国绿色建筑居住满意度

数据来源：“Assessing Green Building Performance, a Post Occupancy Evaluation of 12 GSA Buildings”，P15.

（三）房东维护成本降低的同时可获得一定的租金溢价

对房东而言，绿色租赁住房的维护成本更低。包括水、电、维护、清洁、废弃物回收费用在内的绿色建筑的“综合运营成本”比市场平均水平低19%。此外，房东对租赁住房的绿色改造投资还可获得一定的租金溢价。美国国家多户住房委员会（National Multifamily Housing Council）的调研发现，租户愿意为获得“绿色建筑”认证的租赁住房额外支付 32.64 美元/月的租金。 

三、发达经济体促进绿色租赁住房发展的政策探索

主要发达经济体绿色租赁住房的发展是政府与市场合力的结果。政府确立了明确的绿色租赁发展目标和时间表，并对房东与租户给予一定的补贴和税收优惠，鼓励其参与绿色租赁；住房市场上各类绿色建筑认证机构和绿色技术的发展则为绿色租赁住房的发展提供了必要的技术条件。

（一）为住房领域的能效提高制定“时间表”

主要发达经济体都为住房领域的能效提高制定了明确的时间表。欧盟提出，2030年的温室气体至少比1990年减排50%，建筑减排是重中之重。瑞典最新的建筑法规要求建筑物能耗比1993年降低20%。澳大利亚颁布《低能耗建筑指南（Trajectory for Low Energy Buildings）》，涉及到翻新和租赁等各个环节的能源效率提升。美国则要求住宅的能源效率遵循国际节能规范 (IECC)，2006年到2021年，美国建筑物的能效标准提高了40%，平均每五年提高8%。

（二）发展权威的第三方绿色建筑认证

发展权威的第三方绿色建筑认证，能够为房东对租赁房进行绿色改造提供明确的标准。发达经济体的绿色建筑认证体系较为完备，且各具特色（表2）。

表2 主要的绿色建筑第三方认证系统

资料来源：刘加平、董靓、孙世钧. 绿色建筑概论[M]，第8页. 中国建筑工业出版社，2010.

1990年，英国绿色建筑研究所提出了全球第一个绿色建筑评估体系——建筑研究机构评估法。美国绿色建筑委员会1998年实施的能源与环境设计先锋认证（Leadership in Energy and Environmental Design）通过评估建筑物的用水效率、场地可持续性、能源效率等关键指标来衡量建筑的可持续性，是目前世界上应用最广泛的绿色建筑认证体系，在美国一些州和部分国家已被列为法定强制标准。获得认证的租赁住房可以获得较高的租金溢价。美国环保局和能源部的能源之星（Energy Star）认证则旨在推广绿色节能产品（包括家电、电子产品、建筑材料、灯具等）。获得能源之星认证的住宅和公寓的能源效率比传统建筑高10%。加拿大绿色建筑认证（Built Green Canada）创建于2003年，是一项专注于住宅建筑的国家认证计划，着重考察住宅建筑在能源和围护结构、材料和方法、室内空气质量、通风、废物管理、节水等方面的能源效率。截至2020年底，已经有41522套住宅通过加拿大绿色建筑认证。 

（三）在绿色租赁协议中明确权责，解决房东和租户激励分割

针对房东与租户在能效升级方面存在的激励不相容困局，绿色租赁协议对房东和租户的权责进行了明确规定。美国的租户能源优化计划是城市土地学会（Urban Land Institute）实施的一项绿色租赁住房计划。入住前，参与该计划的房东需要对房屋能效进行升级改造；入住后，房东还需要向租户提供能源设备的运行效率数据。房东和租户可凭借相关能效信息参加绿色租赁住房的相关评级和认证。

在英国，绿色租赁住房协议需要房东和租户的一致同意方可签署。入住前，房东必须提供房屋的能源性能证书（EPC）等相关证明材料。房东对房屋能效升级改造的费用可从租户节省的能源费用中分期弥补。英国的能源法案还保障了租户要求改进租赁住房能效的权利，从2016年起房东不得拒绝租户提出的安装绿色设备的合理请求，从 2018 年起房东应确保其私人出租物业符合最低能效标准，或者根据绿色租赁协议进行相应的能效升级改造。

（四）通过税收减免和补贴鼓励房东和租户参与绿色租赁住房项目

为鼓励绿色节能设备的使用，美国政府为安装太阳能设备的住房提供税收抵免。虽然上述优惠主要针对自有住房，但如果该住房部分时间自住、部分时间出租也可以享受一定的税收抵免。此外，美国新建的公共住房很大一部分是使用低收入住房税收抵免建设的，须符合第三方绿色建筑的认证标准。英国政府于2020年9月启动了一项15亿英镑的补贴计划，旨在助力房东进行节能改造，每户最多可获得5000英镑的政府补贴。在特定情形下，上述补贴完全可覆盖绿色升级改造的全部费用。 

四、发展绿色租赁住房降低新市民租房能耗负担的建议

中国建筑领域的能源消耗占到全社会总能耗的40%，能源支出占居民总支出的比重也在不断攀升。与之形成鲜明对比的是，虽然中国2006年便颁布了《绿色建筑评价标准》，但存量绿色建筑规模小，每年获得绿色建筑标识的居住建筑仅100多个，绿色租赁住房尚未实质性起步。当前阶段，人口净流入大城市的新市民群体住房困难问题较为突出。水、电、气等能源相关费用在住房支出中占比不低。建议合理借鉴国际经验，在人口净流入的大城市发展绿色租赁住房，有效降低新市民群体租住的能耗负担，提升其居住环境，实现住房领域绿色发展。

一是探索建立绿色租赁住房认证。中国现有的绿色建筑认证体系主要针对新建建筑，除节材节能外，对土地节约、室外环境等也有较高要求。而租赁住房主要来自存量房源，土地利用、室外环境等均已是既成事实，在盘活过程中难以改变。租赁住房的绿色化改造主要包括绿色装修建材的使用以及绿色家居、家电的配备，难以满足现有绿色建筑认证体系的严格标准。建议以是否采用绿色建材和配备绿色家居、家电为核心指标，发展绿色租赁住房认证体系，作为是否享受相应政策优惠的标准，为市场主体提供明确的、可预期的激励。

二是通过金融和税收支持租赁住房的绿色改造升级。通过金融资源的倾斜鼓励存量住房改造成租赁房时使用绿色节能材料和高能效的水、电、暖设备，通过绿色租赁住房认证后可在出租时享受相应的税收优惠。在前期试点阶段，可设立绿色租赁住房专项资金，通过补贴引导房东和新市民参与绿色租赁。对于采用绿色材料、节能家电进行租赁住房改造的参与者，补贴其成本高出采用普通材料的部分。中长期，要注重对绿色租赁住房全生命周期的经济效益分析，为相关绿色改造主体提供激励相容的政策设计，促进绿色租赁住房的可持续发展。

三是制定住房绿色租赁参考协议，明确房东和租户的权责。以是否签订绿色租赁协议作为享受绿色租赁优惠政策的前置条件。房东需要提供所出租房屋的绿色认证情况或根据协议对房屋能效进行升级改造。租户能源使用成本降低，住房负担显著降低，有义务定期分享能效数据，并负责对绿色租赁住房的节能设备进行定期维护。未来，还可考虑将碳交易机制引入绿色租赁住房领域，为房东和租户提供有效的经济激励。

四是发展保障性绿色租赁住房。将绿色租赁理念贯穿到保障性租赁住房发展进程中。符合绿色租赁住房标准的住房可优先纳入政府的保障性租赁住房的市场房源范围，可享受相应的政策优惠。新建的保障性租赁住房，则应全部采用绿色建筑材料与节能家电。通过绿色保障性租赁住房引领全社会绿色租赁住房新时尚。 

（作者龙婷玉系中国人民大学经济学院博士研究生，王瑞民系国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员。本文系国务院发展研究中心市场经济研究所“租赁住房发展的重点、思路和政策研究”课题成果，课题负责人：王微 邓郁松）