学区房一户口迟迁卖家被买方索违约金33万元，法院判付4万

学区房已经卖出，卖房人妹妹的户口却迟迟未迁出，买房人起诉索要33万元违约金。澎湃新闻（www.thepaper.cn）3月22日从南京鼓楼区法院获悉，近日，法院认定卖方违约，但违约金标准过高，判卖方支付买方4万元。

2020年12月，徐某从王某处购买一套南京鼓楼区的二手学区房，合同明确，交房前卖家需将落户于该房屋内的全部户籍关系迁出，并规定了房屋总价款为基准每日万分之五的违约金。房屋完成过户交易后，王某及其女儿的户口均已迁出，但原先落户在该房屋的王某妹妹以诸多理由推迟办理迁出手续，直至2021年8月才将户口从原房屋迁出。

徐某认为，王某交房时未迁出房屋内全部户口，违反了双方合同约定，应按合同所规定的“房屋总价款为基准每日万分之五”支付违约金，遭王某拒绝。徐某随后向鼓楼法院起诉，要求王某支付逾期迁户口违约金33万余元。这笔违约金的计算方式为以房屋总价款为基准，按照每日万分之五标准计算，从交房日开始计算，支付至起诉之日，共计218天。

被告王某辩称，案涉房屋已经过户并交付徐某，妹妹的户籍并没有实际影响对方使用房屋，也不影响其户籍迁入，没有造成实际损失，徐某主张的违约金明显过高，对自己明显不公。

法院审理认为，根据合同约定，被告应在交房前将房屋内落户的所有户籍关系迁出，但该房屋内所有户籍直至次年8月才全部迁出，超出了合同约定的期限，被告存在违约行为，应承担违约责任。

承办法官李彭认为，原告并无证据证明户籍逾期迁出给其造成的损失金额，被告已按约履行了房屋交付及协助产权转移登记等主要义务，故约定的违约金标准过分高于原告的损失。综合考虑被告的过错程度及合同履行情况，结合同期贷款市场报价利率，近日法院一审判决被告支付原告违约金4万元。