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看多了车位纠纷，我们把几个问题聊个明白

2022-03-28 20:33

来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体

以下文章来源于成都商报房产发布，作者符小晓

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小区里最容易扯皮的两大事情之一，其中一个就是车位。

车位买贵了，租金太高了，物管把外头的车放进来临停了……关于车位的事，吐嘈的多，夸的少。但现在几乎每个家庭至少一辆车，有没有车位可停，和房子能不能入住，基本划上等号。作为生活必需品的车位，为啥争议那么多，就因为车位买了不涨？

这次我们找了几个车位常见的纠纷和问题，采访了业界资深人士和专业律师，关于车位的问题给出专业的回答。

车位的产权到底归谁？

有业主担心自己买的车位没有产权。

小区车位一般分为地下车位、地面车位，还有一种特殊车位“人防车位”。

无论车位在地面还是地下，只要符合规划的就是“产权车位”，买产权车位将会获得独立的车位产权证，时效70年。

地下停车场

但小区车位在没有销售的状况下，初始产权是属于开发商的。

初始产权属于开发商的意思，就是开发商可以在符合法规的范围内处理车位，可以卖给业主，也可以卖给其他机构。

泰和泰律师事务所合伙人张毅律师解释，“只要是经规划的车位，建设单位都是车位的初始产权人，并可以通过出售、附赠、出租的方式对车位进行处分。但处分车位应该优先满足业主的使用需求。”

这就回答了经常在车位纠纷中出现的，有小区车位一次性全部卖给了一个机构，然后由机构进行二次销售。

中铁建·西派国樾地下车位

但小区也有车位是没有产权的。一种就是规划外的车位，一般多出现在地面车位，比如小区里占道停车、或者改建绿地停车的，这种车位没有产权，所有权属于业主共有，收益也应属于业主共有；另外一种就是“人防车位”，人防车位是开发商在建设工程时配建车位，没有产权归属，但有管理权权属，归政府所有。这两种车位因为没有产权不能买卖。

但人防车位可以转让使用权，所以有开发商拿人防车位出来长租，租赁签约一般20年，到期续签或者重新转让。

车位如何定价？到底谁说了算

车位的价格是一切车位问题的核心。

车位的售价谁说了算，租车位的租金又该怎么定，每个月的车位管理费有没有计价标准？每次车位纠纷牵出的背后原因，都是因为价格谈不拢。

地下停车场

“规划车位出售的价格不属于政府定价或政府指导价范畴，而是市场调节价，因此车位出售的定价权属于建设单位。车位出租和临时停放的定价权属于建设单位，小区车位管理费性质属于物业服务费，定价权属于小区物业服务企业。”

泰和泰的张毅律师表示，关于车位定价、管理费定价很早就有明确规定，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）、《四川省发展和改革委员会关于贯彻〈国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知〉的通知》（川发改价格〔2015〕13号）的文件要求，都明确了小区车位售价和管理费由开发商和物业公司自主定价。

所以车位售价基本都是开发商说了算。

目前成都有的小区车位50万一个，有的小区车位不到10万也能买，甚至为了促销以前也有买房子送车位的，这些价格都符合规定。

只要市场接受，开发商可以任意定价。当然定价高了卖不出去，也只有自己兜着走。

但张毅律师也提醒，通常而言，关于小区车位出租、临停的价格以及车位的物业管理费，在前期物业服务合同中均有明确约定，对购房者而言，如果买房时合同中对此有约定，可以作为后期车位使用过程中的一个价格佐证。

车位应该怎么买？

关键词：购买时机

有业界人士告诉记者，一般情况下到车位销售的环节，基本收益都是项目利润了，所以车位销售不如住宅销售那么急迫，而且价格浮动比较大也是背后原因之一。现在住宅小区的车位比和以前相比提高了不少，所以购房者买车位也没有以前那么心急，但如果一个小区车位比在1:1左右，还是应该提前考虑买车位的事。

记者采访了一位在成都的头部房企专门负责车位、商铺等尾盘销售负责人，他透露了车位购买的时机：一般项目首次卖车位，价格相对较高，但对业主而言，可以选的车位多，如果自己资金充足，想选好的位置，可以在首次开盘购买。比如负一楼，最靠近单元电梯的车位，基本首开就会卖完。