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执槌者 | 在小区屋顶天台养花种菜、侵占公共通道并拒不整改？法院：业主行使共有权亦有法律边界!

2022-05-25 17:37

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

在小区屋顶天台养花种菜

侵占公共通道并拒不整改

法院：业主行使共有权亦有法律边界

业主共有权不等于专有权

合理使用需遵循一定限度

设置花坛、养花种草

侵占公共通道已迈过法律边界

别让“眼中的风景”变成“现实的风险”

和谐美丽小区需要共同守护

相邻不动产的所有权人和使用权人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。现实中，小区业主私搭乱建，随意侵占公共空间的现象并不鲜见，不仅侵犯到相邻业主的权利，也影响邻里和谐。业主对业主共有部分行使共有权的同时应承担合理、谨慎、限度利用的法定义务，超过合理使用的必要限度，应承担排除妨碍、消除危险、赔偿损失的侵权责任。

案情简介

原告王某系某小区8幢2407室业主，被告张某系某小区8幢2506室业主。该小区8幢为错层设计，张某所在的25层仅有张某一户业主，张某房屋除进户门以外，另有一后门可通向王某的屋顶天台。王某认为其房屋主卧渗水系张某在屋顶天台设置花坛、种植花木导致，王某另陈述张某在通往天台的公共消防通道搭建架子、柜子、放置生活杂物，并将消防通道门从内锁住，使王某无法前往天台查找渗水原因并维修渗水屋顶。双方发生纠纷，经物业公司、居委会、综合执法大队等多部门协调处理未果，王某诉至法院。

王某主张：

● 张某拆除天台种植的所有植物及花坛，恢复原状；

● 张某清除公共通道张某个人物品，不在公共通道设置障碍物，恢复消防通道原状；

● 赔偿王某的租金损失和律师费损失。

法院经审理后认为，涉案天台及通往天台的通道属于业主共有，且与王某所有的房屋直接相邻。王某作为所在楼栋的业主之一及相邻关系一方，其主张的诉请与其自身具有法律上的利害关系，其以原告身份提起民事诉讼，主体适格。

本案中，根据王某提供公共通道的照片、物业公司、居委会提供的情况说明及法院至现场的勘验情况，张某确有在王某房屋通往天台的公共通道两边设置柜子、架子并堆放生活物品的情况。张某占用、堵塞该公共通道行为已超出张某合理使用的范围，亦可能存在紧急情况下危害消防救援和人员安全疏散的情况。派出所就该情况向张某出具《责令改正通知书》，且本案中，张某占用、堵塞公共通道的行为事实上妨碍到王某作为共有业主的正常通行，故法院认为，张某应将其实际占有使用的公共通道中架子、柜子及堆放物品清除，恢复公共通道原状，且不得在通往天台的公共通道及门窗上设置障碍物，保证公共通道正常通行。

关于王某要求张某拆除王某屋顶的剩余花坛及种植物，将王某屋顶恢复原状的主张。法院认为，一方面，张某占有使用处于公共部位的花坛，且在该花坛上种植蔬菜、花木，使该公共部位实际上变成张某的独享空间，客观上改变公共部位的使用功能，该行为本身已超过共有人的合理使用限度。另一方面，该花坛及种植物的长期存在，客观上阻碍了包括王某在内的业主对该公共部位的合理使用，对王某的房屋可能构成再次渗漏水且妨碍维修的现实风险，王某依据该可能妨碍房屋的现实风险，要求张某排除妨碍，消除危险，有相应事实及法律依据。张某作为2506室现有业主，2407室房屋上方屋顶天台的花坛虽然是其购买二手房时已存在，但目前实际由张某在使用，该花坛的蔬菜亦由张某种植，根据民事权利义务相一致原则，张某有义务对其实际占有使用的花坛及花坛内种植物予以拆除，并将该天台恢复原状。

关于王某主张的租金损失52000元。法院认为，王某自2020年5月至2021年1月期间多次通过物业公司、居委会、派出所等部门沟通协调，但张某均未积极配合将王某主卧渗水部位的花坛全部拆除，客观上导致王某无法及时对房屋渗水部位进行维修，张某应对延误维修给王某造成的损失承担赔偿责任，但考虑到，王某在处理该相邻纠纷中亦有一些情绪激动言语过激的不当行为，导致双方矛盾加剧，客观亦不利于房屋渗水维修的顺利推进，故本院综合上述相关因素，酌定张某赔偿王某损失40000元。

本案判决后，张某不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

执槌心语

园区法院知产庭法官助理郭孝玲

该案是比较常见的小区业主占用公共通道、公共屋顶，将公共部分实际上变成其个人独享空间的情况，这也是社区治理、邻里和谐的顽疾。本案王某在起诉到法院之前，已向物业、社区、消防、城管、公安等多个部门多次投诉，多个部门虽多次沟通、协调，但问题均未解除，后王某无奈诉至法院。

该案典型意义在于：

对业主共有部分提起诉讼，诉讼主体资格的认定；

业主对其购买二手房前已存在的侵占共有部分的继受占用使用，侵权责任主体的认定；

业主对共有部分的“合理使用”的边界认定；

对虽未有损害结果，但存在现实风险的侵权行为，对排除妨碍、消除危险的认定。

该案审理过程中，一审法院法官到现场勘查时，张某指出该8幢三个单元连在一起，均为错层设计，所有错层设计的顶楼都有种植花木，张某的屋顶亦同样被其楼上业主用于种植花木，且张某主卧同样存在渗漏水，该现象在其小区长期普遍存在，若认定张某构成侵权，则其他业主同样构成侵权。该案通过法院的公开裁判，不仅实现个案的定纷止争，还能发挥法律对类似案件的指引作用，使人们更加清楚地了解法律对自己行为的规范和要求，使人们能够预判自己行为的结果，引导人们合理合法地利用共有空间，共同构建和谐友爱的邻里关系。

该案亦为基层社区治理提供法律实例样本，切实解决社区实际矛盾，有利于不断探索建立“诉源治理+纠纷前端化解+终端裁判保障”的新型基层社会治理体系。