阵前换帅，王健林即将收获又一个IPO

作者丨Kinki

编辑丨坚果

现年67岁的王健林，即将收获人生中的又一个IPO。

今年4月，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）再度递交招股书，欲在港交所上市，这已经是万达商管二次冲击IPO了，在此之前，万达商管于2021年10月21日递交的招股书刚刚失效。

而在冲击IPO之际，万达商管又于近日宣布了一项人事变动，原总裁齐界任期届满，公司决定聘任张霖为公司总裁。

根据公开资料显示，两位都是跟王健林一起“打江山”20余年的老将，两人都是于2000年正式加入万达，齐界于2000年加入万达，现任万达集团总裁，张霖曾任万达文化集团总裁、万达集团副总裁、万达集团财务总监等多个职务。

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王健林偏爱“老将”

作为万达商管前后两任总裁，齐界和张霖都是万达当之无愧的元老级人物，在集团发展过程中居功至伟，更是一路见证了地产行业的高峰跟低谷。

齐界最早在2012年开始担任万达商管（当时名为万达商业地产）的董事和执行总裁。2020年，65岁的丁本锡宣布卸任万达集团总裁，便由齐界接上了总裁的位置。

不过，仅三个月之后，便由原万达集团高级副总裁兼人力资源管理中心总经理肖广瑞接任齐界成了执行总裁，一直到去年5月，肖广瑞辞去公司总裁职务，齐界才又再次回归。

而张霖则比齐界更早一个月进入万达，曾任万达文化集团总裁、万达集团总裁、万达集团财务总监等多个职务。

2020年，原万达地产集团总裁吕正韬辞任后，其总裁位置便由“老万达”张霖接上，并一直出任至今。

回看齐界和张霖的履历，两位都曾在万达内部不同产业中多次进行过换岗，这一次万达商管的“换将”，或也正如公告所言，只是任期届满的正常轮换，并无太多深意，齐界卸任了万达商管总裁一职后，仍然是万达集团总裁。

业内曾流传，“铁打的万达，流水的高管”，从万达商管的董事高管团队情况来看，团队成员的平均年龄接近55岁，而且不少万达商管的高层原先便是万达集团的高层，都是自家的“老员工”，从这一点来看，王健林确实偏爱老将。

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关键转型

而王健林之所以偏爱老将，也跟其本人“稳重”的行事作风有一定关系。王健林作为曾经的中国首富，其每一个决定，或许都会牵扯着很多人的命运，而对万达集团来说，命运巨轮的交替发生在2017年。

众所周知，2017对万达来说是一个重要的转折点。这一年，地产行业仍处于上升周期，万达却收起了进军全球化的野心，以637.5亿的价格，变卖了旗下的酒店资产和文旅项目。

接盘者分别是融创与富力集团，当时一度被外界视为“白衣骑士”，坊间传言在交易当天，几位老大关起门来吵了一架，王健林还一度摔杯，原定下午4点开始的交易仪式，被要求延后1个小时。

虽然当时的情况如何外界不得而知，但站在现在来看，当时欢欢喜喜接过万达资产包的融创和富力，如今都过得不太好。

融创在今年5月发表公告“自爆”，称4月陆续到期的4笔美元债，公司已无法在相关的宽限期内进行利息偿还，万亿巨债压顶，融创面临的压力不比恒大小。

而富力集团则早已经开始变卖资产偿债，今年5月，富力更退掉了2020年底拍下的土地，再加上亏损持续扩大，如今的富力也徘徊在“暴雷”边缘。

相较之下，卖掉文旅酒店资产转型“轻资产模式”的万达，如今的日子就好过多了。回想起2017年的那场大甩卖，不少人都认为是万达滑铁卢的开端，王健林却回应道，“买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。”

三年后回看万达的这笔交易，变卖资产，降低负债，轻资产转型，正好是当下大部分地产公司“活下去”的唯一出路，而王健林则提前做到了，其中或有形势所迫的压力，但也有稳中求胜的远虑。

对于债务风险，王健林早在2015年就开始有所警觉，那时万达已经开始了以地产业务轻资产为目标的第四次转型，王健林喊出新口号，“希望三到五年之内把‘地产’去掉，变成商业发展公司或者商业服务公司。”

如今来看，王健林不过度扩张的思路，以“稳”为主的发展，让万达幸运地躲过了地产行业的这次衰退大潮。

2019年开始，万达商管彻底剥离房地产业务，房地产业务归万达地产管理，地产业务只为服务商管业务，目标为消化万达广场住宅配套。

从万达商管的数据来看，业绩值得肯定。2019-2021年，万达商管的收入分别为134.37亿元、171.96亿元和234.81亿元，净利润分别为12.48亿元、11.12亿元和35.12亿元，2021年营收和利润都实现了大幅增长，利润更增长超过300%。

另外，万达商管的毛利率一直不低，过去三年分别为34.1%、36.9%和44.8%，这也意味着赚钱能力确实不俗，从行业地位来看，万达商管的在管面积位列全球第一，是中国唯一独立向第三方大规模输出管理的商业运营公司。

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能否翻身归来

考虑到近来地产行业的疲软，如果此次万达商管能够成功上市，对万达集团来说，不失为一大利好消息，虽然跟巅峰时期相比，王健林家族的资产已大幅缩水，但作为《2022新财富500富人榜》中前20位中唯二上榜的地产企业，王健林已然不差。

除了2017年变卖资产一役来得及时，王健林家族能够屹立多年而不倒，也离不开王老板本人几个关键的选择。

一个是1988年，王健林毅然走出体制下海经商；另一个则是1998年，我国住宅市场由计划经济跨入商品经济，地产市场进入火热阶段，此时王健林却敏锐地感觉到住宅开发的危机，他认为住宅开发最大的问题就是现金流不稳定，于是万达开始转型商业地产。

王健林认为，在企业经营当中，最重要的就是运作模式、商业模式的创新，只有创新才能形成最具特色的核心竞争能力。

如果不是万达早有了转型轻资产的目标，王健林在变卖文旅酒店资产时，恐怕也未必如此坚决，甚至不惜贷款300亿给孙宏斌，来收购自己的文旅资产。

另外，王健林对员工的重视，也使得万达的高管团队一直比较稳定。他曾在公开场合表示，“最反对有些人，企业做得不咋地，员工收入不高，你有捐钱那本事，先把员工工资涨了。”

此前网上曾流传一份万达的员工薪资表，即便是级别最低的7级员工，月薪也在1万元以上，虽然不知真假，但或许也能从侧面印证，老王没有亏待他的员工，特别是那些一路陪他走过来的老臣子。

如今，万达商管冲击IPO在即，虽然上市之后也还需迎接来自市场的考验，但跟同行的“苦日子”相比较，万达算是过得滋润了。创业30年，王健林和万达历尽千帆，能否“王者回归”，我们不妨再拭目以待吧。