2021-2022年住房租赁行业总结与趋势

一、市场发展：保障性租赁住房有望迎来快速增长

从“两会”上热烈讨论，到写入各地“十四五”规划，保障性租赁住房成为年度热议话题，成为解决大城市住房问题的重要抓手，为住房租赁市场迎来了快速的发展机遇。

1、国务院办公厅明确支持发展保障性租赁住房

国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出了加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

《意见》主要从五个方面明确了保障性租赁住房的基础制度。包括：1、明确保障对象和保障方式、引导多方参与和建设保障租赁住房、坚持供需匹配，2、多渠道供给房源、增加支持力度以及加强监管、落实地方监管责任，3、对本地区发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体的住房困难问题负主体责任等。

从资源支持上来看，《意见》明确了对保障性租赁住房的土地、财税、金融等支持政策以及相应的审批制度改革措施，引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

这些支持政策的出台和落实，能够有效解决当前发展租赁住房面临的一些“瓶颈”问题，切实降低保障性租赁住房建设和运营成本，充分调动各类主体参与发展保障性租赁住房的积极性，为加快发展保障性租赁住房，增加房源供给等提供有力支持，营造良好政策环境。

2、中国保障房体系构建完成

保障性租赁住房政策出台后，我国租房市场形成了由公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体构成的完整体系。其中，保障性租赁住房与公租房都属于租赁型保障房。然而，保障性租赁房与公租房并不相同，其保障群体与之前的保障房有较大的区别，保障性租赁房是我国保障房体系中应对当前保障房需求的一次创新。

构成我国保障房体系的三类住房类型在保障对象、保障方式、产权、面积、土地供给等方面都存在着区别，也有各自的优缺点。为了适应时代的发展，满足居民不同阶段的住房需求，他们分别承担着解决各自的功能。

一是覆盖对象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群，收入、财产低于规定标准，外来务工人员则要求在本地稳定就业达到一定年限；保障性租赁住房面向新市民、青年人等在本市无住房群体，对收入门槛、就业年限限制较少，覆盖对象较公租房更广；而共有产权房面向城镇中低收入、住房困难家庭，主要是有一定经济实力但中短期买不起房的家庭。

二是建设运营主体不同。公租房是由政府投资建设和运营，负责提供实物房源和货币补贴，执行严格的准入、退出管理；保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，政府给予政策支持，引导多主体投资、多种渠道筹集“小户型、低租金”租赁住房；共有产权房主要由地方政府让渡部分土地出让收益，以低价配售给符合条件的保障对象家庭。

三是产品特点不同。公租房单套建筑面积以40平米为主，严格控制在60平米以内；保障性租赁住房以建面不超过70平米的小户型为主；共有产权房建筑面积最大，一般控制在90㎡以内的户型。

根据一线城市申请公租房和保障性租赁住房的条件对比，可以看出：

一是收入条件降低，相比公租房，一线城市对保障性租赁住房需求人群均不设置收入门槛，展现了大城市欢迎住房困难的新市民、青年人等住房困难群体的诚意，也表现了希望用保障性租赁住房无差别吸引各层级人才、新市民的迫切。符合条件的新市民，未来很大可能会积极尝试申请保障性租赁住房。

二是本市户籍条件放宽，但社保条件要求未降低。说明政府一方面确实希望安置涌入的人才，另一方面又要保障资源的有效利用，避免因无法长期在当地工作而产生住房资源以及政务资源的浪费。

因此，在未来，申请人在住房和收入条件上的门槛与公租房相比将会被适度放宽，针对外来从业人员的已就业年限要求也会适当放宽，甚至可能不作限制。

3、40城保障性租赁住房建设目标陆续公布

2021年是保障性租赁住房的元年，也是保障性租赁住房建设大举推进的一年。中央的“房住不炒”的顶层设计，获得了全国超过40城的积极响应，有望缓解大城市的住房问题。

据住建部此前披露数据显示，“十四五”期间，将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套；从全国范围来看，保障性租赁住房建设在2021年下半年的发展速度明显加快。截至2022年1月底，全国至少有超过41个城市公布了“十四五”期间的保障性租赁住房供应目标，如：广州60万套、上海47万套、北京40万套、深圳40万套、杭州33万套、西安30万套，成都、厦门、武汉25万套，宁波、青岛、济南20万套以上等。

从新增保障性租赁住房占比来看，一线城市承建力度最大。北京、上海、广州、深圳等一线城市明确了较高的目标，新增占比40%以上。

新一线城市紧随其后，力争达到30%的供应目标。重庆、杭州、西安等重点城市制定了30万套以上的供应目标。

其他二三线城市则被各省列入名单，根据各省具体情况设置供应目标。如金华、嘉兴、佛山、海口等城市被各省列为保障性租赁住房重点建设城市，明确具体供应目标。

随着保障性租赁住房建设的深入开展，相信未来会有越来越多的新市民青年人选择租住实现住房消费，保障性住房将迎来前所未有的发展前景。

二、运营模式：运营模式走向两极化

1、运营模式更“重”或更“轻”

租赁行业从商业模式来分类，可以分为重资产（持有物业）、中资产（包租）和轻资产（运营服务商），狭义的运营管理、SaaS系统服务和出房销售服务，构成了完整的运营服务，是租赁价值链的核心。

资料来源：网络公开资料，迈点研究院整理

受到各地监管政策的进一步细化与规范，品牌方面临着经营模式转型的新挑战，企业不再盲目拓展房源，而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务，行业迎来深度调整期。企业发展由粗放式发展转向专业化、精细化发展，资产运营模模式由轻重并举走向两极化，更重、更轻。

由于政府鼓励以新建、盘活的方式扩大保障性租赁房源，部分资金实力强劲的头部企业，以房企为主，依靠房源和资金的优势，增加自持租赁房源，开始变“重”。企业在政策的支持下会通过收购或自建的方式获得租赁房源，继续坚持重资产持有运营。如方隅公寓坚持以重资产为主的经营路线等，以获得长期收益及未来资产增值收益。金地草莓社区也由早期的单一包租模式逐渐的扩展到轻重资产并举的经营模式。

另外，由于包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性，部分资金实力较弱的企业，以创业系品牌为主，依靠轻资产运营优势，开始更“轻”。2021年，公寓运营商继续探索轻资产运营模式升级之路，其中乐乎公寓和自如表现最为突出。

2、轻资产运营模式升级

乐乎作为国内首批探索轻资产运营模式的长租公寓运营商，选择稳中求进、扎根轻资产运营的战略。2021年，乐乎还尝试了分散式托管新业务，向全行业输出灵活服务，有效地推动了运营模式的升级，将轻资产赋能进行到底。乐乎集团在资产运营能力具有比较优势的前提下，从服务资管机构开始着力发展长租资管能力，快速获取管理房源，最终建设成为一家兼具运营服务能力、资产管理能力和场景价值挖掘能力的租赁住房服务集团。

资料来源：网络公开资料，迈点研究院整理

产品方面，乐乎旗下囊括集中式公寓品牌有乐乎公寓、芷岸、怀庭、乐乎青年社区、乐乎起程；分散式存房品牌乐乎大家等6大品牌，业务涉及委托运营、联合持有、资产收购等多重灵活形式。从集中式到分散式，从直营到托管，乐乎跨出了很大一步。

此外，自如的“增益租”模式开始在广州落地，这是一种业主资产委托的新模式，通过增益租模式，自如将不再承担装修成本，开始由重转轻的战略转型。该模式为业主闲置的老旧房屋提供了新的增值方案，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。在“增益租”新模式下，业主委托自如进行资产管理的周期，最低仅需签约一年，这也相较过去三年起的合作方式更为灵活。进入2021年以来，自如在行业模式、租赁产品、发展规模上实现了多个突破。其中，“增益租”新模式从年初推出后，全国房源持有量已近2万间，该模式显著提速了租赁生态运转的效率。

资料来源：网络公开资料，迈点研究院整理

产品方面，目前自如已推出合租、整租、曼舍、自如寓、租赁社区自如里等多元化租住产品，形成了分散式、集中式、大型租住社区、高端住宅等业务于一体的全品类居住产品矩阵，其中分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自如寓和自如里9成项目呈满租状态。与此同时，自如持续响应政策指导，以专业化运营能力参与保障性租赁住房供给建设，助力解决新市民安居难题。

乐乎的分散式托管模式与自如的“增益租”模式一样，都是业内品牌方对运营模式展开的积极探索，有利于盘活存量闲置房屋资产，增加高品质市场供给，推动长租行业的模式升级。

三、战略合作：政企银合作深化

战略合作方面，众多公寓企业寻求战略合作，包括政企银等各方背景。另外，受到政策的影响，更多的国企与房企进入住房租赁的行业，与公寓运营商品牌共同建设保障性租赁住房，“国企+运营商”合作模式深化。

与民营企业以经济收益为核心不同，国企承担了更重的社会责任，产品安全、运营稳定十分重要。国企长租公寓以“人”为中心，安全性被摆在首位，重视客户体验、物业管理及服务规范性。

对于国企来讲，在租赁行业快速发展期中，他们参与较多的是租赁用地的竞拍以及自身存量项目的改造等重资产运营模式。但在公寓的数字化运营管理、专业人才储备、产品设计、客户服务等方面较为薄弱，短期内难以达到市场要求。

而相比国企，公寓运营商往往采取轻资产运营模式，该发展模式不仅更稳健，且便于规模扩张，逐渐形成标准化的运营体系和以轻资产模式为主的公寓品牌。而专项性、安全性、规范化的运营模式弥补了国企在长租公寓运营中的不足。

例如由广州城投集团与窝趣联合打造的城品·窝趣公寓的社会效益十分显著。该项目实现了国有资产的保值增值，更助力广州租房市场完成从“住有所居”到“住有宜居”的战略升级，将反哺地方产业经济快速发展。而安歆公寓，通过产品的不断升级、服务运营能力的提升以及长期与政府及国企保持的合作关系，稳定扩张。

因此，对于资源与运营能力缺一不可的公寓运营商而言，发挥双方优势的政企合作模式不失为长租公寓市场未来发展的一种有益探索。加上政策和金融的利好给予公寓运营商更大的发展空间。

而政府与企业关系升级，有利于充分发挥长租公寓市场化力量，提高租赁市场的活力。同时助力地方政府稳企业、稳经济、稳发展，进一步彰显公寓品牌的社会责任感。

未来，政企合作也成为长租公寓品牌努力开拓的增长点，政企合作的模式会愈发成熟。建议长租机构把握政策红利，积极参与政企合作，为长租市场发展贡献更多力量。同时建议公寓运营商，除了寻求商业化发展，更要努力提升公寓运营的安全性、规范性以及专业性，保证体系化安全以及精细化运营。

四、竞争态势：新玩家涌入，市场竞争白热化

2021年，在政府不断加强对租赁行业的扶持下，长租公寓企业重拾信心，市场热度增加，长租公寓行业迎来了快速发展，吸引了众多玩家的涌入。包括物业、电器、通信科技、物流等进军租赁市场，长租公寓赛道竞争愈发激烈。

除了传统的公寓运营商，越来越多的物企进入存量市场，争夺长租公寓市场的蛋糕。2021年7月，新力物业联合鹰潭市国资委新设物业公司，将住房租赁业务纳入经营范围；2021年8月，中梁百悦智佳成功签约常州人才公寓运营管理和物业服务。2021年10月，世茂服务经营范围新增住房租赁、非居住房地产租赁等业务。

另外，电器、通信科技、物流等行业频繁布局住房租赁行业。2021年5月，格力电器2亿元成立新公司，经营范围包含住房租赁；2021年6月，华为上海研发中心的产业用地区域全面动工。华为自2020年拿下青浦朱家角镇的3宗租赁住房用地。根据用地规划所示，将用作解决员工住房问题的华为人才公寓；2021年8月12日，中通快递斥资2亿元成立上海通寓置业有限公司，其或将涉及商业住房类开发，甚至物流产业园的建设。此外，顺丰、京东更是早从2017年开始即已宣布跨界房地产行业；2021年8月20日，小米斥资7亿元注册全资控股的米公寓，以解决员工住房问题。

随着长租公寓市场逐渐走向成熟，公寓运营商之间的竞争不再只是单纯的房源获取竞争，运营管理能力愈发重要。公寓运营商仍然面临着在产品、服务、用户运营、用户体验等方面精细化运营的挑战。期待长租公寓企业利用自身优势，积极调整运营策略，进行资源整合和战略合作，注重品牌的长期发展，提高精细化管理运营能力，努力在长租公寓行业的白热化中提高品牌影响力，共同推动长租公寓行业持续、健康、规范的发展。

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