【“菜晓法”课堂】住宅楼里开网约民宿，有营业执照就真的合法吗

· 典型案例 ·

林女士、许先生系A大厦的住户。2020年，被告朱某将自己位于20楼的住宅房屋重新装修改造并对外出租经营“民宿”。陌生人的频繁出入，严重影响了楼中居民的日常生活及人身财产安全。分别居住在楼上和楼下的林女士、许先生向法院起诉要求被告停止在涉案房屋内的经营行为，将房屋恢复为住宅用房。被告朱某表示，涉案房屋已改造为每间房屋不少于15平方米，有关经营行为已在有关部门备案，并领取了营业执照，属于合法行为。租客通过网络下单可以选择短租或长租，所有客人信息都按照公安机关要求实时上传，并未侵害原告的合法权益。

法院经审理认为，被告朱某将住宅用于经营用途，原告作为有利害关系的业主对此提出异议，诉请要求被告停止在涉案房屋内的经营行为、恢复涉案房屋原住宅用途，于法有据，应予支持。即便被告的经营行为已向相关部门报备，其改变住宅房屋用途亦必须经有利害关系的业主一致同意。遂判决被告朱某在判决生效之日起十日内停止在涉案房屋内的经营行为，将涉案房屋恢复为住宅用途，不得将上述房屋改变为经营性用房。

· 以案释法 ·

山东互诚律师事务所桑海波律师：

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

本案中，被告经营民宿的行为改变了房屋住宅性质，其取得营业执照并在公安机关备案属于申请行政登记及许可的行为，不影响对“住改商”民事行为效力的认定。同时，因被告的行为并未满足全体有利害关系业主一致同意这一条件，故其改变房屋住宅性质的行为不具备合法性，应当恢复房屋住宅用途。

随着经济社会的进步，旅游业服务蓬勃发展，各式各样的“网红民宿”开始走进人们的生活，当经营民宿的场所是在一栋住宅楼里，可能就会出现问题。因为房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，擅自将住宅房屋改为经营性用房，可能导致各种外来人员随意来往小区，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，并造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用紧张，故民法典规定业主不得违反法律规定，将住宅改变为经营性用房，如果业主确因生活需要等情况需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。

原标题：《【“菜晓法”课堂】住宅楼里开网约民宿，有营业执照就真的合法吗》

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