开发商将1300多个车位“打包”卖给一名业主？湘潭中院判了！

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满满的烟火气！湘潭夜市，火出圈！- 全文1978字 阅读约3分钟 -

小区停车位可谓是稀缺资源

可没想到

竟有业主一口气买下1300多个车位

还在小区地下停车场车位上安装了栏杆

造成其他业主无处停车

近日，湘潭市中级人民法院审理了

这起车位买卖合同纠纷案

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基本案情

A公司在湘潭市岳塘区芙蓉路开发了楼盘，规划用地面积为170637.86平方米，总建筑面积为899309.62平方米，建设总停车位为3998个，地下停车位为2380个。

公司在出售开发的商品房时与买受人签订了《商品房买卖合同补充协议》，对地上车位（库）、地下车位（库）的权属进行了约定，内容为：“如该房屋所在项目有地上车位（库）、地下车位（库）的，双方就该房屋所在项目所有地上车位（库）、地下车位（库）等权属、收益等权利及相关事宜明确如下：（1）该房屋所在项目有地上车位（库）、地下车位（库）等，均没有列入房屋共用部位和共用房屋的分摊面积范围内，也不是影响该房屋价格的重要因素。所有规划的地上车位（库）、地下车位（库）等全部归甲方即出卖人公司所有，由甲方享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响……（4）乙方即受让人确认已了解该房屋所在小区车位（库）销售/租赁方案，不存在甲方限制乙方购买/承租车位（库）的任何情况。同时，乙方同意甲方有权将本小区车位（库）出售/出租给小区其他业主或业主之外的第三方使用。乙方不得以车位未满足小区业主需要为由向甲方主张权利或要求甲方承担任何责任。”

2020年9月25日，该公司在其售楼处张贴了对外销售车位的公告且在报纸刊登对外销售车位的公告。车位公告内容：“因项目即将进入尾声，为保障您对小区地下车位使用的优先权，我司特友情告知，请您于2020年10月3日前到营销中心选购车位，并办理相关手续；逾期放弃向我司选购车位的，我司将依据《商品房买卖合同及补充协议》的相关约定对未选购的车位进行统一处置，今后有车位需求的业主可向新的接管单位申请。”

该公司向业主销售了860个地下车位后，剩余1348个地下车位在公告期限届满后未销售完毕，该公司遂一次性将剩余的车位销售给了一名业主蒋某并签订了协议。

小区里有90名业主认为：地下停车位计入其房屋面积公摊属于全体业主共同共有，开发商和蒋某侵害了其权益，于是向法院起诉。

法院判决

法院审理认为，本案争议的焦点为：一、案涉小区的地下车位是否属于业主共有。二、A公司将小区的1300余个车位出让给蒋某的行为是否有效。

一、关于案涉小区的地下车位是否为业主共有。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，原告与A公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定地下停车位归A公司所有，业主并不享有案涉车位的所有权。经审理查明，案涉地下停车位由A公司经规划许可投资建造，A公司作为投资者，依法享有案涉车位的使用管理权益，故原告主张案涉地下车位属于全体小区业主共有缺乏事实和法律依据，不能成立。

二、A公司将小区的1300余个停车位转让给蒋某的行为是否有效。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。对于何为“首先满足业主的需要”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第五条作了进一步解释，该条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”本案中，A公司、蒋某均没有提交证据证实蒋某一次性购买1300余个车位符合民法典规定的房屋与车位的配置比例，其购买行为影响了小区业主的日常需求，A公司将超出配置比例外的车位转让给蒋某的行为违反了法律的强制性规定，应被认定为无效。

最终，湘潭市中级人民法院判决A公司与蒋某之间签订的超出购买房屋与车位配置比例之外的车位转让合同无效。

法官说法

随着人民生活水平的提高，户均汽车保有量也在不断提升，车位正成为每个家庭的“刚需”，《民法典》对公民的这一权利予以了充分保障。《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。结合相关司法解释和立法本意，应理解为相关配套车位应满足大部分业主的使用需要，而非个别业主的投资需要。因此开发商将多个车位出售给明显超出自用需求的个别业主，个别业主再以此进行囤积、加价转售的行为，将会损害多数业主的正常使用需求，不会得到人民法院的支持。

原标题：《开发商将1300多个车位“打包”卖给一名业主？湘潭中院判了！》

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