万物云披着“科技”外衣IPO，上市为了给股东输血？

万物云上市传来更进一步的消息。

7月18日晚间，万科发布公告称，中国证监会已核准子公司万物云空间科技服务股份有限公司(下称“万物云”)首次公开发行境外上市外资股(H股)不超过1.81亿股。

意味着，万物云IPO越来越近。但是，相较于同行，万物云的IPO还是姗姗来迟了。截至2021年12月31日，国内上市物业企业已有55家。

而当下随着房地产进入深度调整，物业上市热潮不再，已上市的物企在资本市场也被打入了谷底，显然万物云IPO错过了上市最好的窗口期。

地产寒冬中逆势上市

上一轮物管行业上市热潮出现在两年前，2020年被称之为“物管行业元年”，这一年共有18家物管企业上市，融创服务、华润万象生活、恒大物业等纷纷登上港交所。

也正是这一年，万科物业更名为万物云，旗下包含万科物业、万物梁行、万物云城等子业务板块，业务涉及社区管理、城市管理以及公共物业管理等多方面。

但此时，万科似乎并没有将万物云推上市的想法，对有关万科将分拆物业单独IPO的传闻，万科均矢口否认。

直到在2020年万科股东大会上，万科董事会主席郁亮才透出消息称“万科物业服务在适当时一定会上市”。

2021年11月5日，万科正式发布公告称，拟分拆万物云赴港交所上市。2022年4月1日，也就是郁亮向股东道歉的第二天，万物云就向港交所递交了招股书，正式启动IPO。

对于为何选择在此时上市？郁亮解释称“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。”

万科一直想等到一个好时机，但最终却等来了最糟糕的时候。自2021年下半年以来，受房地产企业债务危机牵连，物业上市热潮褪去，已上市的企业股价纷纷腰斩。

从2021年7月至今，已上市物业公司股价跌幅普遍超过50%，部分物业公司股价跌幅一度超过70%。

2020年物业公司IPO平均首发市盈率为46.82倍，碧桂园服务股价上市后一路涨到85元每股，但22元每股，市值从最高时近3000亿元降到了760亿元。

恒大物业股价也从去年2月最高点19元每股跌到2元每股。融创服务在上市首日创下138倍的超高市盈率，股价最高时涨到29元每股，但如今已经跌到3.5元每股。

2021年以来，物管企业IPO发市盈率的平均水平也下降至23.6倍，较2020年年末46.8倍下降了约一半。

到2022年，资本市场也未能重拾对物业板块的热情。今年3月，中国金茂旗下金茂服务在港交所上市时就遭遇了“开门黑”，上市首日即遭遇破发，此后连跌数日，股价惨遭腰斩。

以万物云的市场体量来看，其规模业绩稍逊于碧桂园服务，2021年万物云合计实现营业收入240.4亿元，在管面积7.8亿平方米，合同管理面积10.1亿平方米。同期碧桂园服务营收为 288.43 亿元，在管面积为7.66亿平方米，合同管理面积约14.38亿平方米。

意味着，万物云IPO获得的市场估值可能不会超过碧桂园服务。

IPO为了给股东“输血”？

显而易见，对万物云而言，当下并非上市的好时机。万物云选择在此时上市恐怕不仅仅是郁亮口中所言的“孩子长大了，胃口变大了”那么简单。

万物云前身万科物业，成立于2001年2月，是万科旗下较为赚钱的公司之一。截至2021年末，万科直接持有万物云6亿股内资股，占比57.12%，另外通过其全资附属公司万倾、 万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源持有6060万股股内资股，实际控制约 62.89%的股权。

从近几年业绩数据看，2019年到2021年，万物云实现营收139.27亿元、181.46亿元和237.05亿元，同期利润分别为10.40亿元、15.19亿元和17.14亿元。

2011年到2021年，万物云总收入规模增长超16倍，复合增长率高达30%，在万科的业务版图中如“现金牛”一般存在。

随着2021年下半年房企频频出现流动性困难，万物云似乎充当了“输血者”的角色，仅2021年就分红了35.37亿元。

数据显示，2019年至2021年，万物云分别派息2.47亿元、3.18亿元及35.37亿元，3年共计派息41.02亿元，而这三年万物云利润合计也只有42.73亿元，意味着几乎把近三年的利润都用来了分红。

至于为何在上市前“突击式”巨额分红，或许从万科的财报中可以看出端倪。2021年，万科的来自经营层面的现金流骤降至41.13亿元，降幅高达92.27%，2020年时这一数据还是531.88亿元。

披上“科技”外衣就能获得高估值？

物业向来被认为是一个低技术含量、劳动密集型的行业，服务内容无非是四保一服，即保安、保洁、保绿、保修和客服中心。

如果以传统物业公司的身份IPO，恐怕不会受投资者待见。所以，如何在传统的物业里讲出新的故事成为获得高估值的关键。

在2019年9月的一场沟通会上，郁亮曾这样说道“如果万科物业以一个传统物业公司的模式上市，我是一定不会同意的。一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市。”

对传统行业而言，想要讲出新的故事出来，无非就是加入科技互联网的元素。于是，2020年10月万科将“万科物业”改名“万物云”，在传统物业里加入科技的元素，突然就变得“高大上”了起来，但是科技含量不是一个名字的能够决定的。

2021年，万物云各大业务板块中社区空间居住消费服务板块实现营收31.61亿元，占全年总营收的55.5%；商企和城市空间服务板块营收86.93亿元，占比36.7%；AIOT以及BPaaS解决方案服务营收18.5亿元，占比7.8%。

可以看出AIOT以及BPaaS解决方案在万物云营收中占比依然很低。

另据招股书，万物云的AIOT及BPaaS解决方案目前能够实现的场景为汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题，这些功能实现难度并不大，头部物业公司大多都能实现。

可见，万物云虽然名字里带上了“云”，但是其业务并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层，更多的只是视觉监控的软件系统，科技底色较为不足。