半年报中“四力”齐发，绿城服务成为行业头部“第三类公司”

“现在，物业行业的头部企业可以分为三类，第一类是有地产母公司的物业服务企业，第二类是大型国企，第三类就是绿城服务。我想我们应该比有地产母公司的同行更加稳健，比国企更加灵活，更加有活力。”

8月29日上午，绿城服务（02869.HK）2022年中期业绩发布会通过线上直播方式举行，董事会主席杨掌法如是评价公司在行业中的定位。

研读绿城服务半年报会发现，绿城服务从市场力、品质力、科技力、未来力四个维度共同发力，且均成为了该企业独特的发展优势。

市场对此也给出了积极反馈。8月11日，绿城服务又与一重磅国企陕建集团战略合作。与此同时，包括中金、大摩、花旗、中信、高盛等10多家主流券商给予绿城服务“买入”评级，而其自身也拟注入高达总股本10%、约3.24亿股的回购计划。另外，绿城服务激励员工发展的期权计划也将在期内实施。

主业强劲：高满意、高续约、高提价

物业服务一直为绿城服务主业产品保持稳健提升，实现高满意、高续约、高提价发展的基本盘。

根据绿城服务截至2022年6月30日的未经审核中期业绩，上半年，绿城服务实现营业收入68.3亿元，较2021年同期增长22.0%；毛利13.1亿元，同比增长16.9%，毛利率19.2%；核心经营利润5.9亿元，净利润3.6亿元，净利润率5.4%，归母净利润3.4亿元。截至期末，该公司手持现金及现金等价物为39.136亿元。

期内，物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务于总收入占比：63.9%、19.2%、14.0%、2.9%。

愈是在房地产下行周期中，服务品质愈显珍贵与稀缺。杨掌法认为，今年甚至以后一段时间，存在经济和房地产形势的变化，这些变化对物业行业是一个很好的机会，即回归理性，进一步规范。前几年资本市场过热，实际这个行业应该有以客户满意这一本源，按照让业主享受更美好的生活为目标去做。

可以看到，物业服务依然是绿城服务最大的收入来源，上半年物业服务收入为43.6亿元，同比增长20.3%。值得注意的是，绿城服务在管物业费提价项目58个，提价金额3396.8万元，提价成功率43.9%；续约率98.4%，同比提升1.3个百分点；新签存量项目最高溢价率29.6%。

根据中指院满意度调研，2022年绿城服务继续荣登“中国物业服务百强满意度领先企业”，在10个核心城市中尤为优异。

开疆拓土：再释放一个更大体量的绿城服务

服务好存量客户的前提下，绿城服务持续拓展新的、更具战略意义的客户。

期内累计签约优质战略客户103家、合作伙伴406个，新增8家战略客户、6家股权合作，为后续高质量发展增强了确定性。

绿城服务对澎湃新闻进一步说道，上半年，该公司拓展服务面积6680.2万平方米，增长46.7%，在较大体量的情况下实现了连续高增长。其中，作为紧密战略合作的绿城中国（03900.HK）高品质供应1000万平方米，超过半亿平方米的拓展量则来自于竞争已趋激烈的纯第三方市场；半年新签的服务货值达到21.6亿元，相当于一个中型上市公司的总营收量。

杨掌法在业绩会上透露，服务面积的增长，核心源自对品质的坚守，第二是早于同行十余年走上独立市场道路，三是主动求变，没有单纯依赖房地产的路径。

期内，绿城服务非住合同面积达1.7亿平方米，今年拓展的21亿元货值中，新拓非住项目年饱和合同营收8.9亿元，同比增长71.6%，占比41.3%，同比提升8.8个百分点，进一步压实了绿城服务在非住板块的头部地位。

与典型上市物企的在管面积情况作对比，绿城服务在管面积为3.49亿平方米，排名TOP3。值得注意的是，绿城服务的储备面积达3.7亿平方米，连续9年大于在管面积，并将在未来陆续交付，相当于再释放一个更大体量的绿城服务。

科技助力：形成物联网在社区最后一公里的闭环

物业服务给人想象的空间，很大一方面来自于科技连接提效，形成物联网在社区最后一公里的闭环。

经过多年沉潜投入，绿城服务在半年报中首次将科技服务在收入构成中作为独立板块。半年报显示，科技服务2022年上半年营收2亿元，同比增长296.8%。

业绩会上，绿城服务科技板块负责人透露，上半年科技这支“轻骑兵”，一路对内跑效率提升，不仅支持该公司“四四战略”（四保、四乐、四新、四强）中的基础四保，还对四乐、四新业务进行数字化分析，实现效能以乘法方式增长；另一路对外跑市场化发展，新签合同3.35亿元，同样达到超过250%以上的增长，其研发的慧享云、物业宝、物业钉三个应用平台，直接或间接服务百强物业企业15家，还服务于诸如杭州住建系统统筹下的物业管理平台。

“市场空间还在释放，今年下半年和明天年上半年，还依然会维持一个比较高速的增长。”该负责人说。

布局未来：向多个聚焦产业延伸发展

主业强劲发展的同时，绿城服务也在向聚焦产业延伸发展。

该公司全方位深耕多元赛道、孵化新型业务，定向爆破企业总部、金融、赛事、交通枢纽、全局化及未来社区、学校、医院等专业赛道，新签项目105个，年饱和营收3.5亿元。

期内，根据实现“康乐、学乐、欢乐、寿乐”的战略规划和实际情况，绿城服务优化服务组合、聚焦核心生态、提升运营能力。

零售领域，绿城服务营收超过5亿元，首次实现正向利润。报告期内，该公司升级社区零售平台为“绿城严选”，全平台SKU数超过500，全国门店数逾百家；在中南大学、长沙师范学院等高校超市领域打开市场，输出服务样板。

教育领域，绿城服务收入为2.5亿元，同比增长9.0%；另外，稳步推进轻资产项目合作，新增政府及事业单位合作运营项目9个。

同时，该公司参与多元生活服务及城市服务。2022年上半年，多项政策出台鼓励发展社区多元生活服务及城市服务，并支持发挥贴近住户的优势，提供专业化服务。

绿城服务在国家政策鼓励的“一老一小”的社区服务中，提前孵化布局，已形成“绿城奇妙园+澳蒙国际园+普惠托育园”的三大品牌体系，轻重并举，高端与普惠并行，多个托育园区实现适当的利润，取得社会与商业双效益。

今年上半年，绿城服务园区服务收入为13.1亿元，同比增长18.7%；咨询服务收入为9.6亿元，同比增长17.4%。

主业延伸，有的放矢。在对外投资方面，绿城服务行政总裁金科丽表示，投资聚焦主业，聚焦战投、聚焦预算，明确投资边界，优化资源配置。在市场方面聚焦区域、聚焦伙伴，聚焦项目，坚持做深长三角优势区域发展，通过新区打造现代社区全局服务，实现核心区域市场拓展面积同比增长70%。

此外，金科丽强调，绿城服务运用自身的品质与市场双核心能力，在没有动用现金流情况，达成了跟信达地产等国企、央企的合作，不仅对自身规模有质量扩展，还对未来布局的稳健与确定性，起到非常大的助推作用。

近期，社会面上的疫情多城多点散发，物业依然在防控中起到了既“守牢”家门，又接驳生活物资的关键作用，而在资本市场端，由于受到上游房地产形势不确定因素的拖累，依然不够稳定。

但坚持走自己独特发展模式，标新头部“第三类公司”的绿城服务，半年报后从各个方面回应市场关切。

绿城服务在大体量回购的公告中表示，股份的当前成交价格并未足以反映其内在价值及长远业务前景。建议股份购回及其后注销所购回的股份可提升股份价值，有利于该公司股东的回报，符合该公司及其股东的整体利益。