各地“工业上楼”正在加快，上海哪些行业可率先顺应这种趋势

今年9月底，苏州生物医药产业园六期首批（12号、14号）楼顺利封顶。该项目位于苏州工业园区重点打造的三大板块之一的阳澄湖半岛旅游度假区，是苏州恒泰控股集团旗下产业公司在“产业升级、形象升级、土地利用升级”的背景下，与苏州工业园区生物产业发展有限公司合作开发，全面挖掘和释放存量载体——唯亭产业园南区“创效获利”能力的“提档升级”项目。

苏州生物医药产业园六期首批楼封顶（图片来源：sipac.gov.cn）

项目定位于围绕心脑血管及其他植介入、IVD诊断、医疗机器人、第三方平台等重点领域，建设高端新型医疗器械产业园区。项目占地面积12.47公顷，更新后的容积率由0.6提升至2.0以上，建筑高度从30米提升至100米以上，地上建筑面积达到约25万平方米，并扩建了地下建筑一层达7万平方米。

预计整个项目将于2023年竣工完成，建成后将拥有16栋多层产业用房、3栋高层产业用房、1栋高层研发楼、1栋高层综合配套楼，以满足生物医药企业的研发生产场地需求。目前，已储备了包括雅睿生物、迈杰转化、珂纳医疗、以诺康、九诺医疗、图格生物等在内的约10家意向性医疗器械企业客户。

苏州生物医药产业园六期鸟瞰图（图片来源：designwire.com.cn，图片提供：FTA）

无独有偶，今年7月底，大湾区医疗器械生物医药产业园正式开工建设。该项目地处粤港澳大湾区广珠澳科技创新走廊重要节点——珠海高新区内，按照医疗器械、生物医药行业专业化园区标准，引入“工业上楼”理念，聚焦医疗器械与生物医药产业链生态。

园区占地面积15万平方米，容积率3.0以上，总建筑面积达60万平方米，规划建设20栋高标准厂房，首层高8米，最高承重2吨，集检测、试验、研发、生产功能于一体，构建了立体交通网络，实现人、货、车高效分流，是高新区为医疗器械生物医药企业实现“拎机投产”而量身打造的“超级工厂”，整个项目计划2023年竣工。 

大湾区医疗器械生物医药产业园鸟瞰图（图片来源：南方+）

有感于上述两个近期动工的生物医药产业园项目均大幅度“提容提限”做法，以及“土地利用率升级”的理念，笔者不禁联想到，在去年研究院承接的《上海重点产业区域城市更新实施办法》课题中发现：近年来上海产业空间存在产业用地及厂房资源日益紧缺与提高产业用地效率方面创新实践不足的矛盾，如目前仍旧鲜有“工业上楼”的理论研究和实践案例，也没有出台相应的技术标准、认定标准、审批流程等规范性文件和扶持政策。

因此，本文就上海三大先导产业之一的生物医药产业率先“工业上楼”问题，分别从产业特性和产业细分领域角度，概要论证其必要性和可行性，以供在空间紧缺的重点产业区域开展试点作参考。

首先，以该产业特性论证“工业上楼”的必要性。

第一，药械企业选址更青睐硬件完善的专业化空间。生物医药园区和传统厂房不一样，其刚性要求更加苛刻，比如无尘车间、污水处理、废弃物处理、通风管井、蒸汽设备、双回路供电、实验室、检验检测中心、GLP/GMP认证等公共配套服务，覆盖了孵化、中试、大规模生产、总部、配套的全产品线载体空间。因此，在园区内解决生物医药企业生产所需的各种硬件设施，势必要求容积率和限高的提升。

第二，药械对上下游环节具有空间黏性，产业集聚倒逼空间扩容。生物医药产业高技术、高投入、高风险、长周期的特征决定了绝大多数生物医药企业不能单独完成新产品的开发和生产任务。生物医药企业需要以空间聚集（刚性需求）的方式，在知识资源丰富的地区，引入相关服务机构，从而更高效地投入研发并创造创新产品。因此，生物医药产业集聚效应的凸显需要空间扩容的支撑。

第三，提容后的空间将极大降低药械企业成本、提高园区经济贡献。对药械企业而言，在硬件设施和公共服务完善的园区，能够以市场上一般操作路径50%的投入成本和50%的时间，达到同样的研发生产效果；对园区运营方而言，其租金水平也高于传统园区（如上海自贸壹号生命科技产业园日租金水平4元，远远高于周边其它园区）。

其次，以该产业细分领域论证“工业上楼”的可行性。

根据设备载重、减震隔震、工艺需求、环保安全、垂直交通五要素评估，医疗器械和生物医药产业的部分细分领域，具备高层生产、研发的可行性，且“工业上楼”模式可为企业解决因综合成本、场地和运作等限制而导致功能设施分散的难题，提高企业的生产效率，推动园区土地资源的高效利用。

生物医药领域内有哪些行业能够实现“工业上楼”呢？从产业细分中就可以看到（见下表），在总计58个产业细分项中，“能上楼”的项目达到25个，占比43%。

随着上海土地资源日趋紧缺，产业用地增量大幅减少，传统低密度厂房的发展模式已走到尽头。企业要在上海获得高产出的压力也越来越大，产业发展需求与土地资源有限的矛盾日趋突出。因此，盘活存量、集约用地、高效产出已成为上海这座超大城市的必然选择。“工业上楼”已经成为一种趋势，在此过程中，当然不是所有的制造业都适合“工业上楼”的。但是，如何分产业、分行业的论证分析，支持引导更多可以“上楼”，而且应该“上楼”的产业顺应这一趋势，并积极研究制定相关政策、标准和规范，则是政府有关部门应该重视和抓紧解决的问题。

原标题《各地“工业上楼”正在加快，上海哪些行业可率先顺应这种趋势？》