郁亮：中国住房全面短缺时代已结束，企业不要成为麻烦制造者

在郁亮接棒万科董事会主席后，万科交出了首份成绩单。

2017年，万科的房地产业务规模已突破5000亿元，但在郁亮眼中，中国住房全面短缺时代已经结束，新时代，万科提出了新定位：“城乡建设与生活服务商”。

2018年3月27日，万科董事会主席郁亮出席2017年度业绩发布会。发布会上，郁亮对时代和行业趋势给出了自己的思考和见解：“新的时代，对所有企业来说，已经不是单纯追求速度的时代，而是追求发展质量的时代。进入新时代，别再用旧思维，行业到了必须做出改变的时候了。”

对于新时代，十九大报告指出，最深远的变化，是社会基本矛盾的变化和国家发展阶段的变化。那么对于行业呢？

接任董事长以后，郁亮似乎更看清整个行业未来的趋势。这是继“白银时代”论以来，郁亮提出了最新的代表性观点，也是其担任董事长以来首次透露对新时代、行业和企业方向的思考和判断。

“中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”郁亮说道。

在郁亮看来，过去二十年中国房地产行业之所以繁荣是因为前所未有的城市化带来了住房短缺和旺盛需求，但是到今天，全面短缺的时代已经结束。现在行业的主要矛盾，是“不平衡”和“不充分”。

年报显示，2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5298.8亿元，同比增长45.3%。万科表示，其在全国商品房市场的份额上升至3.96%，在22个城市的销售金额位列当地第一。

即便如此，郁亮带领的万科已不再“追求规模”。在他看来，行业已经进入新时代，别再用旧思维。“企业的经营、管理要有助于社会整体的健康发展，要做贡献，不要添乱，更不要成为麻烦制造者。”

万科战略升级“城乡建设与生活服务商”

深入分析了时代和行业的趋势，万科顺应变化，也调整了自身发展策略，立志以人民的美好生活为己任，以“城乡建设与生活服务商”为定位，沿着健康、可持续的道路，领先领跑。

在2012年围绕城市、围绕配套服务进行转型的基础上，万科此次把战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

万科在年报中称，万科主张“当好农民种好地”，靠真本事赚钱，靠双手劳动获取回报；反对赚快钱、赚“钱生钱”的“轻松钱”。

2017年，“变”字贯穿万科发展始终，但是万科的多元化业务版图却已显雏形。

当前，万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

在租赁住宅业务方面，万科整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，集中式租赁住宅全国领先。同时，万科已启动“万村计划”，参与城中村综合整治和经营。

在商业地产业务方面，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1,000万平方米。以印力集团为商业地产运营管理平台，已实现商业物业资产证券化。截至目前，印力的管理面积总规模已达到行业第二。

在物流仓储业务方面，万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平米，稳定运营项目平均出租率达到96%。联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，参与完成全球领先的现代物流设施提供商普洛斯的私有化，成为普洛斯的第一大股东。

此外，万科在养老、教育、冰雪度假业务及其他业务方面也进行了积极探索。截至2017年底，万科已在15个城市布局养老业务，获取项目约170个；在全国参与运营超过10所学校；与新加坡悦榕集团合作，共拓酒店等相关业务；与华人文化控股集团携手，探索文化领域的产品和服务。

领先领跑，要进入全球最大的住房租赁企业行列

在郁亮看来，正值新时代来临和行业变化之际，一个真正领先领跑的企业，领的不是规模之先、速度之先，而是方向之先、变化之先，风气之先、创新之先。能真正把握住什么是这个时代企业发展正确的方向，才是领先的企业。

据郁亮介绍，在万科未来的十年规划中，除了房地产开发和物业管理两项核心业务外，还有商业地产和物流地产两项优势业务、冰雪度假和长租公寓、养老和教育等拓展业务，以及不局限于与深圳地铁合作推进的 “轨道+物业”模式和参与混合所有制改造被视为潜力业务。

对于各业务版图，不仅商业、物流做到数一数二，郁亮又给万科租赁住房立下了一个三年计划。

十九大报告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

在郁亮看来最核心的是“租购并举”四个字。“租”在前，“购”在后，说明未来我们需要更重视“租”而不是“购”。

对此，郁亮明确提出一个目标，要进入全球最大的住房租赁企业行列。“德国的住房租赁是全球有名的，德国最大的租赁企业，大概是33万间公寓。我们用三年左右的时间，有机会赶超他。其次，‘多主体’、‘多渠道’，说明未来很多房子，将不再是开发商出售的商品房。如果我们不把自己定义为‘开发商’，而是定义为‘美好生活场景师’，这就是个机会。因为不管那种住房，都需要有人盖房子，盖好房子之后需要有人提供相关服务。

据了解，万科是中国最早进入租赁住房市场的开发商，2007年万科就开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼2008年就已经开业。

同时，万科也是国内第一家将住房租赁业务从青年公寓向家庭公寓延展的房企。

2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，目前已成为中国首屈一指的集中式长租公寓企业。