北外滩开发办副主任房斌：区域更新要守好老建筑

黄浦江两岸的滨江空间中，虹口北外滩区位特别。

苏州河与黄浦江的交汇处，北外滩与外滩、陆家嘴构成了上海发展的“黄金三角”。与外滩、陆家嘴相比，北外滩虽起步晚、但发展空间大，是“黄金三角”中唯一具有成片规划和大规模深度开发可能的区域。也因此，近年北外滩的发展备受关注。

自2017年底滨江空间基本贯通以来，五年中，虹口滨江空间实现全面贯通、新增配套设施，滨江空间的基础设施和可达性得到提升，市民的体验感更为舒适。

当下，北外滩以“一心两片”为发展格局，“一心”核心商务区商办建筑体量达350万平方米，包括18幢180米以上超塔。对核心商务区，招商引资与开发建设正在并行推动。“两片”虹口港活力片区、提篮桥片区，则保持低层高密度的空间尺度，按照风貌保护要求恢复历史肌理，彰显城市文脉与活力。对“两片”，正在重点开展旧改与规划工作。

站在黄浦江两岸贯通五周年节点上，如何回望北外滩五年来的重要变化、开发特色？近期，北外滩有哪些值得期待的新动作？对此，澎湃研究所专访了上海市虹口区北外滩开发建设管理办公室副主任房斌。

谈贯通五年：提升可达性、完善配套设施

澎湃新闻：自2017年中滨江空间基本贯通以来，这五年，虹口滨江哪些新变化最值得注意？

房斌：一是坐落于扬子江码头的“世界会客厅”于2021年正式迎来首秀。整个项目以“中国故事、上海表达、世界客厅、共筑辉煌”为目标，新建了1号新楼，并对有着百年历史的2号、3号仓库进行了改造更新。建成后的“世界会客厅”承接了政党特别对话会、上海全球投资促进大会、北外滩国际航运论坛等高级别、国际化会议活动，成为黄浦江新名片。

二是虹口滨江2.5公里岸线实现全面亲水贯通。2017年虹口滨江虽然贯通，但国客码头、虹口港等区域仍需要绕行。经过这五年来一系列的提升改造，滨江公共空间实现了全面亲水贯通，原本封闭的国客码头作业区域完全向市民开放，并通过虹口港人行连廊联通了滨江亲水平台与“世界会客厅”5米平台。

三是北苏州路900米沿河风光完全向市民开放。我们挖掘北苏州路沿线优秀历史建筑资源比如上海大厦、邮政大楼、河滨大楼等，通过打通步廊断点、增设绿化景观和照明，打造了慢行空间、观景平台、滨河步廊，让市民游客可以“走过来、坐下来、美起来”，现在北苏州路沿河一带已是虹口滨江市民最喜欢扎堆、休闲的片区。

澎湃新闻：近五年在继续提升空间品质、步行环境等方面，虹口滨江有开展哪些工作?

房斌：一是提升可达性。2020年随着北外滩新一轮开发建设，在市领导亲自关心推动下，国客中心码头作业区域完全向市民开放，实现了滨江公共空间亲水贯通。此外，通过对滨江绿地的改造，新增了高阳路、新建路、东大名路、太平路四处垂直通廊，方便市民能从道路上直达滨江区域，进一步强化滨江与腹地之间的垂直连接。

二是拓展载体功能。位于黄浦江苏州河一线的滨江驿站、滨河驿站和虹口区新时代文明实践中心陆续开放，引入了熊爪咖啡等市民喜爱又兼具公益性质的市场主体，为市民提供休闲休息、党群志愿活动等服务。我们不定期地开展手工制作、读书沙龙、健身活动等项目。另外，我们还优化了滨江的配套设施，打造线上线下同步的引导服务。比如滨水公共空间内共设置有10台自动贩卖机、3处直饮水点，新增各类座椅26个，并结合场地地形设置了多层阶梯式座椅，让市民能够坐下来欣赏浦江美景。

虹口滨江上的环保长椅  本文图片均为 朱玫洁 摄

虹口滨江设置的标牌介绍 

引导服务方面，主要强化周边地标建筑、旅游景点、服务设施等信息指引，还开发“数字北外滩·滨水区域一期”小程序，游客可在线获得北外滩滨水区域导览、美食、景点、公共厕所等便民和文旅信息，实现“一机在手，畅游北外滩”。

澎湃新闻：五年来，虹口滨江空间重点被导入了哪些功能？

房斌：我们主要侧重导入文旅、时尚、消费等活动。具体来看：

一是打造时尚品牌集聚地。通过培育发展国客中心邮轮码头等北外滩新品首发地，举办周期性、标识性、系列化的品牌发布活动，树IP、聚人气、导流量；积极争取时装周、品牌节等市级活动落户虹口，进一步打响北外滩时尚影响力。

二是举办文化艺术活动。近年，潮博会、功夫熊猫、北外滩光影艺术展、全球沉浸式产业峰会等项目在北外滩落地。我们也想把握好上海赛艇公开赛给苏河沿岸联动开发带来的机遇，不断扩展和延伸滨河空间功能，策划举办高水平、高规格的政务外事交流、文体赛事活动等。

三是持续做好“建筑可阅读”系列。挖掘北苏州路老建筑历史底蕴，为北外滩区域的历史建筑进行挂牌，市民游客通过扫描二维码阅读建筑，展现建筑背后鲜为人知的故事，传承好历史文脉。此外，还将推出“5G+VR全景导览”体验项目，打造浸入式的语音导览。

四是开发北外滩微旅游线路。我们加强对区内旅游资源的发掘研究，在北外滩区域开辟微旅行线路，比如“奇遇·虹口犹太难民足迹”，荣获了“上海市民最喜欢的微游特色旅游线路”。此前，在每周六、日下午，组织由旅行社专业导游组成的志愿讲解员为游客提供免预约的北苏州路讲解服务。接下来，还将在滨江国客中心段建设北外滩航海公园。

谈开发特点：新老建筑协调开发，历史建筑引来新客商

澎湃新闻：2021年下半年，北外滩贯通和综合改造提升工程竣工。据了解，北外滩的综合改造花“大功夫”对老建筑进行修复性改造，比如扬子江码头2号、3号仓库在此过程中得以重现。您怎么看待滨水改造工程对地区历史空间、文化记忆的激活效应？

房斌：滨水改造工程一方面推动了老建筑焕发新生。比如问中提到的2号、3号仓库是在1902年左右由当时的美昌洋行建筑师施美德利设计，后期基本保持了原历史形态，具有很高的文化价值。在综合改造工程中，建设团队利用数字化技术，从外观到细节再现了历史风貌，近80%的历史元素得以重新利用。此外，它还带动周边老建筑焕发新生。位于海鸥饭店与“世界会客厅”之间的百年优秀历史建筑红楼，在多年前已经出现局部倾斜、沉降和裂缝，在修缮中建设团队引入国内最先进的顶升技术，将红楼整体抬高超6米，并对建筑基础进行加固，提高了老建筑的稳定性。

老建筑焕发新生的同时，也将唤醒城市文化记忆。我们在积极打造“江景会客厅”系列，浦西第一高楼里的“人民咖啡馆”、北外滩来福士里勾起乡愁的城市集市、颇受欢迎的“世纪同框”打卡点、滨江绿地里的银色“巨蛋”……再加上河滨大楼、上海大厦、以及风貌保护区内的老洋房、老弄堂等的加持，让北外滩“望得见水，看得见景，守得住乡愁”，不仅有味，而且有范儿。

澎湃新闻：北外滩曾提到，开发时考虑新建建筑与周边老建筑的衔接，不仅不能影响老建筑的使用，更需要考虑与老建筑相协调统一，这是北外滩开发的难点，也是北外滩开发的亮点。近来，新老建筑协调开发是如何在北外滩“一心两片”落地的？有案例可以聊聊吗？ 

房斌：北外滩的开发建设是老城区更新式再开发，为做好新老建筑协调发展，我们一方面坚持“一楼一档案，一弄一方案”，守护里弄小巷石库门、滨江临河老建筑的独特气韵，保护好承载历史的老建筑、老物件。另一方面坚持征收、规划、出让“三联动”，招商、建设、运营“三同步”，为好土地找到好人家、锻造好作品、集聚好功能。

比如，坐落于东长治路505号的雷士德工学院，建筑风格兼具英国哥特复兴风格和装饰艺术派风格，是研究上海近代建筑风格的重要案例，也是上海近代多元建筑风格的重要组成部分。今年起，我们对雷士德工学院对主楼进行修旧如旧的保护、室内装修和环境整治提升。

修复中的雷士德工学院

为了尽可能保护和还原历史特色，我们特别辟出一间材料陈列室，通过复刻比对，尽量保留最初的“模样”。修缮后的雷士德工学院将作为创新平台重新投入使用，助力北外滩发展创新创意设计产业。

澎湃新闻：虹口滨江空间改造提升后，是否为周边产业的集聚与发展带来影响？尤其是上海国际航运服务中心的产业发展？

房斌：随着滨江空间改造提升，越来越多的企业想来、愿意来北外滩。

比如“七十二家房客”的59街坊，目前已经出让，该地块将建设一幢180米高的商务塔楼，并结合街坊内不可复制的30幢成片历史建筑资源，引入上海华贸中心，建设国际著名品牌旗舰店集聚区，打造具有文化特色的商业地标。

客商落地选择北外滩，正是看重59街坊的历史建筑资源，这是不可复制的区域文化特色。

就虹口区的产业布局而言，“十三五”以来，虹口区明确提出航运“一线两圈四中心”，即立足北外滩滨江沿线，围绕霍山路圈和密云路圈，打造国际航运交流中心、国际航运人才服务中心、国际航运金融服务中心、航运创新企业服务中心，将北外滩打造成中国最有活力、最有特色的国际航运商务区之一。

2017年，北外滩滨江基本贯通，也是在这年，虹口区创造性推出了上海北外滩航运服务中心，汇集航运机构、业界专家、航运信息，成为上海国际航运中心的“智库”。目前，北外滩的航运企业数量已经超过4000家，每年都有超过100家航运企业在这里落户。

2021年，首届北外滩国际航运论坛成功举办，这个中国最高级别、最高水平、最国际化的专业航运论坛在北外滩举行，是对虹口区多年来航运服务聚集能力、辐射能力的充分肯定。

谈未来计划：着力于软实力，努力成为主题打卡地

澎湃新闻：在多方情况影响下，有调研反映“一滴水”等标志性板块中也出现有商家经营不善、空间闲置的情况。在提升活力方面，虹口滨江后续有什么规划？

房斌：一是加强协调，形成“一盘棋”工作格局。依托滨江管理联盟，搭建统一平台，通过信息即时通报、联席会议制度、应急响应处置等工作机制，进一步加强虹口区与各管理单位间互联互通和协同合作，实现日常管理提质提效。

二是夯实基础，打造“高标准”公共空间。结合北外滩航海公园建设和国客中心全面提质，进一步优化空间品质。着力打造东岸驿站、滨河驿站，为游客提供更多休憩和休闲空间，提升北外滩滨水公共空间的影响力和便民度，让更多市民“走过来、坐下来”。

虹口滨江驿站入驻的熊爪咖啡

三是突出亮点，打造“城市生活美学新体验地”。着力在软实力上下功夫，打造成融合业态，营造“滨水景观+时尚运动+潮流经济+地标文创”城市生活美学新体验地，努力成为主题打卡地。大力支持滨江沿线单位举办各类活动，充分利用亲水平台和港池优势，引入创意时尚市集活动、全球新品首发活动、水岸主题演艺活动等，打造活力水岸。

澎湃新闻：在北外滩的“一心两片”，近年核心商务区的存在感较强——白玉兰广场、来福士相继投入使用，那么对于“两片”——虹口港、提篮桥片区的开发，有什么具体计划吗？

房斌：2020年我们启动“创意·无界”设计大赛，面向全球征集东余杭路一期项目及周边区域、提篮桥南片区、山寿里及周边区域、音乐谷及周边区域等四个城市设计及功能策划方案，聚智聚力加强对历史建筑的保护利用。

目前，已完成提篮桥风貌区规划功能专项研究，虹口港片区山寿里项目规划设计方案并已开展控规调整工作。位于提篮桥片区的特色里弄住宅116街坊设计方案已多次优化，高端住宅114、115号地块目前正在上部主体施工阶段。位于虹口港活力片区的32街坊的低密度住宅已进入桩基围护阶段。

下一步将推进虹口港活力片区打造滨水生态娱乐区。依托中信广场、星荟中心、苏宁宝丽嘉酒店、中美信托金融大厦，以及“十四五”期间新建重点载体，丰富周边夜间文化节庆活动，打造海派文化和现代时尚融会贯通的顶级潮流时尚中心，大力发展“文创+科创”产业。

澎湃新闻：去年，新一轮北外滩发展规划完成公示。北外滩将被打造成为“运作全球的总部城、辐射全球的中央活动区核心区、引领全球的世界级会客厅”，北外滩将依靠哪些平台、载体、功能完成上述目标？

房斌：一是落实市区两级工作机制。在市级层面，通过定期召开专题会议“一事一议”研究推进规划落地、土地出让、市区分工、资金平衡等重点工作。在区级层面，按照“政府主导、办企合一、市场化运作”的开发建设模式，北外滩开发办与北外滩集团实行“一体化”管理和运作。

二是创新建立区域总控机制。在市有关部门指导下，探索建立总控机制，研究制定《北外滩地区高品质规划实施总控工作方案》。引入华东院作为设计总控，引入建工集团作为施工总控，引入营邑公司作为管线总控，引入仲量联行等商业顾问派驻专业力量进驻开发办，在重要项目、重点工作上要行使技术总牵头职能，形成专项任务库，对项目进行前期规划、建筑设计、工程建设、运维管理的全生命周期管控。

三是以综合约定促规划落地。在北外滩地区经营性地块出让中，将涉及规划、用地、建设、配套等具体要求汇总成《地块出让综合约定》，并纳入出让合同，落实精细化管理。

目前已完成了90、91、59等街坊地块综合约定，正在推进67街坊（东块）、68街坊等出让土地综合约定编制工作，有力确保了地块项目品质。

（本文作者为澎湃研究所研究员、水岸中国“活力黄浦江”子项目负责人朱玫洁）