北京推租赁型职工集体宿舍：每间最多住8人，人均4平米以上

5月23日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划和国土资源管理委员会等三部门联合发布《关于对<关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）>（征求意见稿）公开征求意见的通知》。

本次发布的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（征求意见稿）（以下简称“《意见》”）提出，发展租赁型职工集体宿舍是为落实首都城市战略定位，顺应产业结构优化调整，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题，促进职住平衡。

所谓租赁型职工集体宿舍，是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。

早在2011年，北京市即推出“趸租房”，又被称为“人才公租房”。“趸租”是指通过从农民手中长期租赁富余的定向安置房，将这些房源纳入公租房中。当年，北京曾在丰台区等地为中关村园区提供人才公租房。

《意见》中“趸租房”的来源不再局限于农民房，供应渠道得以增加，主要包括在集体建设用地上规划建设或改建；产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

《意见》提出，违法建设、居住公共服务设施等不得改建为租赁型职工集体宿舍。用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑，应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

租赁型职工集体宿舍改建的实施主体，应是被改建房屋的产权人或使用权人。实施主体是使用权人的，必须征得产权人同意，并签订五年以上期限的租赁合同。鼓励实施主体委托或与专业住房租赁企业合作，进行租赁型职工集体宿舍的改建。

运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。

《意见》同时提出相应的禁忌条款，租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，北京此次明确“租赁型职工集体宿舍”的概念，和三个发展思路是有关的。

第一、此类政策的受众面为城市运行和服务保障行业的务工人员，符合当前北京对各类务工人员住房问题的关注和优惠；第二、此类政策明确提出了“趸租”的概念，实际上是对独立楼栋项目的统一租赁和统一管理的模式，而且是直接和用工单位进行对接的；第三、此类租赁住房和集体建设用地开发、闲置厂房项目盘活等挂钩，体现了用地制度的改革。

此类集体宿舍推出以后，将有助于解决北京各类流动人口的租赁住房需求，同时也实现对流动人口的有序管理，所以既是住房制度改革中的重要内容，同时也是当前人口管理和产业管理的一个辅助内容。此类住房模式推出后，可丰富北京租赁市场改革的内容，甚至可能成为全国其他城市学习的模板，有助于进一步抑制高房价的上涨。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，《意见》有助于促进北京住房租赁市场的健康稳定发展。

供需匹配是一个市场平稳发展的基本条件，需求是多元化的、多层次的，那么供给端也应当提供对应的多样化的产品。北京住房租赁市场一个基本特点是，租赁需求旺盛，供应总体偏紧，而且存在结构性矛盾，大户型房源供大于求，租金相对较低的小户型房源供不应求，而床位式租住产品几乎空缺。《意见》提出多渠道增加专门趸租给符合城市发展需要的用工单位、用于单位职工本人住宿的租赁型职工集体宿舍，通过提供单人间、双人间、多人间等多样化的产品，满足务工人员多层次的租住需求，从而有效增加了这类租赁产品的供应，完善了多主体供给、多渠道保障、多层次的租赁住房体系，实现供需匹配，有利于稳定租金、促进住房租赁市场的健康平稳发展, 是落实十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的一项重要举措。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学赵秀池教授认为，《意见》体现了疏堵结合思想，对于落实租购并举、推进北京“疏解整治促提升”意义重大。

这些年随着北京拆违、城乡结合部综合整治、群租房整治以及地下空间清理的大力推进，城市面貌、老百姓的居住环境不断得到改善提升。但同时也带来一个问题，那些原来租住在违建、群租房、地下室的人员，在违建、群租房和地下室被拆除、清理整治之后，在市场上找不到与他们的收入水平相适应的房源。这些群体中，很大一部分是我们城市发展和市民生活所离不开的人员，比如环卫工人、家政人员等等。现在借鉴学校、部队、产业园区集体宿舍的做法，推出租赁型职工集体宿舍，能够就近解决这些城市运行和服务保障行业务工人员最基本的居住问题，解决了这些人员安全、稳定居住的后顾之忧，促进了职住平衡，也保障了城市发展和市民生活的正常运行，对于“疏解整治促提升”的顺利推进也是很有意义的。

北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官COO李文杰提出，《意见》强调政府服务的同时，对于集体宿舍的改建进行了严格的规范，确保改建的安全、有序。

文件明确规定集体宿舍的建设和改建要符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展需要，而且只能用于解决符合本市和区域产业发展需要并且未列入产业禁止和限制目录的企业职工本人的住宿问题，这是完全符合非首都功能疏解和人口调控政策精神的。同时，对于哪些建筑能改、哪些不能改、改建的流程标准以及租赁方式、租赁期限、使用要求等都有严格的规定，明确规定违建、居住公共服务设施等不得改建，确保改建的集体宿舍符合建筑、消防安全使用条件，适宜居住，也防止了利益的固化，堵塞了漏洞，形成了管理上的闭环。此外，文件鼓励专业住房租赁企业积极参与集体宿舍的改建和后期运营管理，充分发挥其专业优势，有利于推动规模化、机构化住房租赁企业的发展。需要强调的是，改建的集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率都不变，仅仅是改变使用用途，而且区别于普通租赁住房，集体宿舍解决的是职工本人的住宿问题，而不是解决家庭成员居住生活等问题。

魔方公寓华北分公司总经理桑旭家认为，《意见》及时回应了市场的客观需求，一举多得，既有利于盘活利用存量闲置房源，又能有效解决务工人员租住问题。

城市发展到一定阶段，随着产业发展转型升级，尤其是互联网电商的发展，形成了一些闲置的厂房、酒店、商场和写字楼。我们根据市场需求，在一些大城市尝试着利用这些闲置的房屋资源改建为集体宿舍，主要面向务工人员，很受市场欢迎，不但避免了房屋资源的闲置浪费，也有效解决了收入相对较低的务工人员的基本居住问题。但是由于缺乏政策依据，我们在改造和经营过程中面临很多障碍、风险，成本很高。现在北京顺应实际及时出台政策，为集体宿舍的改建提供了制度保障，使改建之路走得通、走得顺，同时也把集体宿舍的改建全面纳入规范化轨道，使这类产品的房屋安全、消防安全以及运营管理的规范性更有保障，让租客的权益也更有保障。

全文如下：

北京市住房和城乡建设委员会

北京市公安局

北京市规划和国土资源管理委员会

关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）（征求意见稿）

各区人民政府、各有关单位：

为落实首都城市战略定位，顺应产业结构优化调整，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题，促进职住平衡，经市政府同意，现就发展租赁型职工集体宿舍提出如下意见：

一、切实增加租赁型职工集体宿舍供应

本意见所指的租赁型职工集体宿舍是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。主要来源：

（一）在集体建设用地上规划建设或改建；

（二）产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；

（三）各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

二、严格规范租赁型职工集体宿舍建设、改建和使用

租赁型职工集体宿舍的建设、改建，应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，以及《北京市规划和国土资源管理委员会关于发布<建设项目规划使用性质正面和负面清单>的通知》规定，有利于促进职住平衡。

（四）集体土地上租赁型职工集体宿舍的建设按照《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（市规划国土发〔2017〕376号）进行。

（五）租赁型职工集体宿舍的改建应符合《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2016）、北京市地方标准《居住建筑节能设计标准》（DB11/891-2012）、《租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则（试行）》（见附件）及其他相关设计、建设、消防等建筑规范和标准，改建的租赁型职工集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率不变。

（六）租赁型职工集体宿舍改建的实施主体，应是被改建房屋的产权人或使用权人。实施主体是使用权人的，必须征得产权人同意，并签订五年以上期限的租赁合同。鼓励实施主体委托或与专业住房租赁企业合作，进行租赁型职工集体宿舍的改建。

（七）用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑，应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

违法建设、居住公共服务设施等不得改建为租赁型职工集体宿舍。

（八）租赁型职工集体宿舍改建实施主体按照规定办理施工图审查、消防验收或竣工验收消防备案、施工许可、竣工验收备案等手续，区规划国土、住房城乡建设、公安消防等部门分别依职责按照集体宿舍使用性质加快相关手续的办理服务。

（九）社会投资的租赁型职工集体宿舍建设项目按照《关于进一步优化营商环境深化建设项目行政审批流程改革的意见》（京规划国土发〔2018〕69号）办理相关审批手续。

（十）租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。

（十一）租赁型职工集体宿舍可以由建设、改建主体负责运营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理。

运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。

运营主体应当依据合同约定对用工单位的业态和经营状况等进行动态核查，用工单位不再符合相应条件的，及时终止租赁合同。

（十二）租赁型职工集体宿舍的运营主体应建立完善的居住使用、消防、卫生等安全管理制度，履行安全管理职责。

（十三）支持用工单位通过趸租或与专业住房租赁企业合作等方式，为职工提供租赁型职工集体宿舍。

用工单位应切实加强职工集体宿舍的内部管理，不得将违法建筑及不具备建筑、治安、消防、卫生等安全条件的房屋用于职工居住。

用工单位不得将租赁型职工集体宿舍的床位面向家庭出租，或出租给本单位职工以外的人员居住，并应当及时清退不符合条件的职工。

三、建立服务保障机制

（十四）加强组织保障。市住房城乡建设委、市规划国土委、市公安局负责发展租赁型职工集体宿舍的政策制定和指导。

市住房城乡建设委依托全市住房租赁监管平台和网络交易平台，搭建租赁型职工集体宿舍供需对接服务平台，为各区发展租赁型职工集体宿舍提供服务和技术支持。

（十五）加大资金支持力度。鼓励各金融机构积极参与租赁型职工集体宿舍建设、改建，提供金融支持。鼓励社会资本参与租赁型职工集体宿舍改建。

（十六）强化属地政府管理与服务。各区人民政府应当做好发展租赁型职工集体宿舍的服务保障，统筹本区城市运行和服务保障行业务工人员住宿需求，加强组织、协调。各区相关主管部门应当按照职责加快建设、改建各项手续的办理，并积极组织本区符合区域产业发展和城市服务保障需要的用工单位，通过供需对接服务平台引导供需双方有效对接和进行租赁登记备案。

各街道办事处、乡镇人民政府应当加强对租赁型职工集体宿舍后期使用的日常巡查，发现房屋建筑、消防等安全隐患以及违法违规行为，及时报告有关部门。对于将租赁型职工集体宿舍出租给不符合条件的用工单位或个人的运营主体，和不再符合租住条件而拒不退出集体宿舍的用工单位、个人，在供需对接服务平台录入相关信息，情节严重的列入负面清单。

附件：租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则（试行）

北京市住房和城乡建设委员会 北京市公安局

北京市规划和国土资源管理委员会

附件：

租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则（试行）

第一章 总则

第一条 为预防租赁型职工集体宿舍建筑火灾，规范消防改造措施，加强消防安全管理水平，降低火灾风险，保护人身和财产安全，促进产业结构优化，督促房屋的产权人、管理权人、使用权人落实消防安全责任制，特制定本市租赁型职工集体宿舍建筑消防安全导则。

第二条 本导则中“租赁型职工集体宿舍”（以下简称集体宿舍）是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。主要包括：

（一）在集体建设用地上规划建设或改建；

（二）产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；

（三）各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。

第三条 本导则规定的租赁型职工集体宿舍应符合《关于发展租赁型职工宿舍的意见（试行）》相关要求。

第四条 本导则租赁型职工集体宿舍属人员密集场所。

第二章 消防安全技术措施

第五条 集体宿舍建筑的耐火等级不应低于二级,且不应采用金属夹芯板材作为建筑构件。

第六条 集体宿舍的居住房间不应布置在地下室及半地下室。

第七条 厂房、库房等工业建筑改建用于职工集体宿舍应整栋改建。当集体宿舍与商场、写字楼、酒店等公共建筑合建时，应在水平方向采用防火墙进行分隔，防火墙上禁止设置门、窗、洞口，并应设置符合要求的疏散楼梯。

第八条 每个居住房间的人均使用面积不应小于4㎡，且每个居住房间的居住人数不应超过8人。

第九条 建筑内部疏散走道、房间之间应采用实体砌块、楼板或其它实体墙进行分隔，隔墙应从楼地面基层隔断至梁、楼板屋面板的底面基层，且耐火极限不应低于1小时。

第十条 改建的集体宿舍不应设置燃气厨房。

第十一条 当集体宿舍层数不大于3层，每一层面积不大于200㎡，且第二、三层人数之和不超过50人时，可设置1个安全出口或1部疏散楼梯。

第十二条 单元式集体宿舍公共走道净宽度不应小于1.40m。其他宿舍走道净宽度，当单面布置居住房间时不应小于1.60m,当双面布置居住房间时不应小于2.20m。

第十三条 多层建筑中，除与敞开式外廊直接相连的楼梯间外，应采用封闭楼梯间；

当封闭楼梯间不能自然通风或自然通风不能满足要求时，应设置机械加压送风系统或采用防烟楼梯间。

第十四条 集体宿舍房间的疏散门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度，应根据疏散人数按每100人不小于1.00m计算确定。

第十五条 集体宿舍直通疏散走道的居住房间疏散门，当位于两个安全出口之间时，至最近安全出口的直线距离不应大于25m；位于袋形走道两侧或尽端时，至最近安全出口的直线距离不应大于9m。

第十六条 集体宿舍应设置消防软管卷盘或轻便消防水龙；

当建筑体积大于5000m3时，应设置室内消火栓系统。

第十七条 集体宿舍应设置自动喷水灭火系统；

任一层建筑面积小于1500㎡或总建筑面积小于3000㎡的职工集体宿舍可采用简易自动喷水灭火系统；

简易自动喷水灭火系统可直接利用室内水管网，不设报警阀组。

第十八条 集体宿舍应设置火灾自动报警系统；

任一层建筑面积小于1500㎡或总建筑面积小于3000㎡的职工集体宿舍可安装独立式感烟火灾探测报警器，并具备无线通讯功能，保证探测器报警后信号即时反馈至管理人员和值班人员等相关人员。

第十九条 集体宿舍内长度大于20m的疏散走道及建筑面积大于100㎡的房间应设置排烟设施。

第二十条 应按照现行国家标准《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140配置灭火器，可采用水基型灭火器或ABC型干粉灭火器等。

第二十一条 应在集体宿舍的居住房间内和公共活动用房、走道等公共部位设置声光报警或应急广播。

第二十二条 当在集体宿舍的疏散通道、安全出口等部位用于疏散的门设置门禁系统时，应保证在火灾状态时自动解除门禁。

第二十三条 集体宿舍的安全出口、楼梯间、疏散走道应设置保持视觉连续的灯光疏散指示标志，楼梯间、疏散走道应设置应急照明。

第二十四条 应当设置电气火灾监控系统，对漏电电流、线缆温度等情况进行实时监测。

第二十五条 设有自动消防设施和消防控制室的职工集体宿舍，应当设置城市消防远程监控系统，对消防设施、电气线路、疏散通道和消防安全重点部位等进行实时监测。

第二十六条 集体宿舍内电器设备的安装使用及其线路敷设、维护保养和检测应当符合消防技术标准及管理规定。

第二十七条 集体宿舍内电气线路明敷时，应穿金属导管或采用封闭式金属槽盒保护。

第二十八条 集体宿舍内部装修应采用不燃性装修材料，建筑外墙应采用燃烧性能为A级的保温材料和外墙装饰材料。

第三章 日常消防安全管理

第二十九条 集体宿舍应由房屋的产权人、管理权人或使用权人统一管理，制定消防安全制度、消防安全操作规程、灭火和应急疏散预案，落实消防安全责任制。

第三十条 应当建立微型消防站，定期开展防火巡查，及时处置、扑救初起火灾。

第三十一条 不应在集体宿舍的窗口、阳台等部位设置封闭的金属栅栏，确需设置时，应能从内部易于开启。

第三十二条 集体宿舍的每间居住房间均应按照住宿人数配备手电筒、逃生防烟面罩等器材，并应张贴疏散示意图。集体宿舍建筑的第4层及4层以下楼层，应在居住房间窗口、阳台等部位根据其高度设置逃生绳等辅助疏散逃生设施。

第三十三条 设有消防控制室的集体宿舍，应当实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，值班人员应当持有消防控制室操作职业资格证书。

第三十四条 集体宿舍应明确专人管理，住宿人数大于30人的集体宿舍，每日值班人员不应少于2人，至少每2小时防火巡查、检查一次，确保消防设施、器材完好有效和疏散通道、安全出口畅通。

第三十五条 严禁在建筑内停放电动自行车或者为电动自行车充电。电动自行车存放、充电场所应当在建筑外独立设置，并与建筑保持安全距离。

第三十六条 禁止私拉乱接电线、超负荷用电、违规使用大功率用电设备；禁止在变配电箱等用电设备周围堆放易燃可燃等物品。

第四章 附则

第三十七条 除本措施外，还应符合国家、行业和地方现行有关法律法规、技术标准的规定。

第三十八条 本导则自发布之日起开始实施。