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多省明确试点！“现房销售”还有多远？

2023-02-15 09:10

来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体

今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，据悉，此后的近一个月内，已有山东、安徽、河南、四川四省明确了现房试点。

从“鼓励”到“试点”，距离“一手交钱一手交房”还有多远？

预售制度迎改革契机

“稳预期、防范风险、促进转型”是住建部明确的2023年房地产工作重点。并在促进转型方面进一步指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

2022年以来，楼市在供需两侧诸多政策扶持下仍长期低迷，其中“烂尾楼”风波蔓延，部分城市的项目出现“停工”现象，对购房者置业情绪以及楼市信心和预期均带来不利影响。正是出于保交楼、增信心的需要，原有的商品房预售制度迎来改革契机。

数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。虽然现房销售数据出现小幅降温，但若对比全国新建商品住宅成交面积和全国期房销售面积来说，其表现更佳。即2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%。同时，从现房销售面积占比（现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积）情况看，2021年6月份这一指标为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到2021年12月份为10.4%。到2022年12月份，该指标已达13.9%。

有专家表示，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对房企楼盘质量和交付行为等进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。特别是对于房地产企业来说，现房销售制度有助于规范其资金运用、项目运营、企业经营等方面，防止产生资金断裂和风险蔓延。总的来说，在当前楼市供需两侧支持鼓励政策频出的基础上进一步试点现房销售制度，将有助于增强市场信心，推动正在观望的购房者加快入市，以促进需求回暖。

多省明确试点

现房销售并非首次出现。

从省级层面来看，早在2020年3月份，海南印发的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确提出，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。2020年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布。政策明确，在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。这也让海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

从各城市来看，已有一些城市在土地出让环节设置了现房销售条件。比如，2018年福建出台的《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》中提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。而从2022年福州市永泰县自然资源和规划局发布的一则土地拍卖公告来看，其决定于2022年8月5日公开出让的一幅国有建设用地就要求该宗地按现房销售实施。这也是福州首宗要求“现房销售”的涉宅土地。此外，包括北京、重庆、石家庄等地也对土地出让条件或商品房预售进行设置，涉及现房销售。

在新政策指导下，近一个月时间内，已有山东、安徽、河南、四川等省提出现房销售试点。

1月31日，山东省住房和城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；2月6日，安徽省住房和城乡建设工作会议提出，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；2月6日，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

现房销售会全面推广吗？

各省现房销售采取的措施内容集中在两方面：一是逐步提高预售门槛；二是鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。其中透露的关键信息是“渐进”，这是有利于保障消费者权益的做法。

虽然“即买即交付”的现房销售模式对于保障购房者权益，降低房地产行业风险有着积极的推动作用，但现房销售也意味着必须要达到现房条件后才能实现销售收入，提升了对于房企资金方面的要求，无形中设立了一个“高门槛”，将负债占比过高、财务稳健度不佳的房企挡在门外。

专家分析，短期来看，预计会有更多城市甚至不排除省会城市也将加入现房销售的试点，但全国大范围推广的可能性相对不高，更多的城市仍将继续采取预售制。而除了现房销售试点规模扩大外，为确保保交楼工作的顺利推进以及从楼市预期稳定出发，预计商品房预售资金监管政策将保持相对严格，各地在“因城施策”的基础上，或灵活调整预售资金监管和预售条件。预售门槛也可能结合未来房地产企业资金链修复情况进行动态调整。