一个“里应外合”的500万产品报告

北京大盘、热销、非毛坯、现房、总价500万。

从外景和内景双维度，5个词成为“林肯公园”10年间决胜“北京神盘”产品战的关键门票。今天抛开开发商偏爱的惯性表达，从用户明确关注的几点问题，进行分析。

1.现房越来越稀少。很多人会问，现房真的很重要吗？

不论什么样的客户，是否为现房都极其重要。从售楼处、样板间以及规划配套去想象未来生活场景，对于注重品质的高端客户而言不现实，如交房时与理想画面有所“落差”，这一产品不管投资还是自住都稍显鸡肋。

2.完善、醇熟的配套越来越少。怎么判断配套的价值？

对刚需客户而言，不意味着不需要，但对于配套的需求性有相对的可等待空间与一定容纳度。但对于改善型客户，商业、教育、医疗、交通等相应配套在选择产品时会起到很大的决定性作用，也意味着入手的项目未来的使用潜力空间以及二手交易时的市场追捧程度。

3.可选的户型越来越少。客户发挥的空间能有多大？

目前市场上对于同面积段的产品在户型设计上十分相似，但实际上需求因人而异，在更多精装“共性”上如何留给客户更多的“个性”改善与设计的空间，让使用空间的功能性更符合自身需求，同时还要考虑到“私密化”，确实是留给开发商需要进一步解决的问题。

总结来看，一个能满足这三点需求的产品，必然赢在外部生活区的满足度和内部生活区的舒适度打造上，亦庄核心区的林肯公园项目，在500万起价格段的项目中拥有得天独厚的优势。

外部生活区裹挟流量潜力

我们对内外生活区进行一个简单的概念区隔，在这里把小区门外区域范围内与项目有关的内容统称为“外部生活区”。

林肯公园位于亦庄核心区，从整体区位关系来讲，亦庄所处的大兴区与发展成熟的朝阳区、北京副中心通州区相邻，必然双面承接两大重点区域的发展和人口溢出红利。同时亦庄区域本身作为北京重点发展新城，其发展潜力不言而喻。

亦庄已经经过了10年的高速发展期，目前项目所处的核心区更是在各项配套上取得了快速落地，而林肯公园项目成为直接受益者。

1.交通连接度高。亦庄线北连北京两大骨干地铁5号、10号线，南与京津城际轨道衔接换乘，与规划中的地铁S6线、L2、L5线组成轨道交通网。这意味着不论工作、生活，该项目承接的生活便捷度极高。

2.配套完善度高。林肯公园本身已拥有12万平方米的社区商业，包含金融、养生、购物、美食四大主题，商业街内，十大银行入驻，近200家品牌店，在家门口便可满足多元需求。除此之外，项目更被亦庄其他三大商圈环绕：沃尔玛商圈、华联商圈、上海沙龙商圈，在购物娱乐方面，拥有亦庄创意生活广场、华联商场，多维度形成亦庄高端生活圈。医疗健康方面的资源也比较可观，国家康复医院、亦庄医院、同仁医院等，全方面保障家人健康。

3.环境居住度高。在生活配套之外，环境也是考虑的主要因素之一。林肯公园与4000亩企业文化园隔街相望，周边更有1200亩南海子公园、博大公园、鸿禧高尔夫球场、凉水河等环伺，在感受生态环境带来的活力的同时，其中的各种娱乐配套也大大的充盈了日常休闲方式。

内部生活区塑造全场景体验

我们从最重要的两点来分析：户型打造与社区氛围。

1.从户型上来看，林肯公园目前主打150㎡-268㎡四种户型。

其中150㎡和168㎡为方正户型，每个房间的面宽和进深比比较合理，使用合理的情况下，面积浪费率低，功能多元化率高，实用性高。

另外的220㎡和268㎡为L形户型，在保证整体功能格局的前提下，更能保证私密性的打造。

更值得注意的是，因为林肯公园项目的商业属性，在整体格局的打造上灵活度将更高，相较同样的平层产品，更有多种面积可选择。

同时大部分户型产品，面宽都具有优势，可打造270度环幕观景天窗，大面积采光使舒适度和尊贵感得到大幅度提升，尽览千亩公园带来的城市气韵。在此基础上，3.5米室内层高在整体格局的辨识度上更近一步，并更大限度保证全明采光，展现着大格局内的非凡气度，彰显品质。

大面宽、高层高、户型可塑性灵活，同样特征的产品，林肯公园只需要500万起，同时加之林肯公园的热销属性、购买口碑和非毛坯现房的优势，十分稀缺。

2.社区氛围是未来社群打造的基础。在外部生活区部分已经确定了亦庄新城承接的未来高端商务、科技智慧属性，再加之周边优越的生态资源，基础的未来都市氛围已经具备，现在项目重点是考虑项目的内部社区氛围。

最直接的体现之处在社区大堂。400㎡奢阔空间，9米挑高，空间带来的仪式感十足，与社区整体打造的高端和尊贵感相匹配。

请注意，以上仅是社区大堂，与使用最直接相关的公寓首层大堂也毫不逊色，7米挑高，七星酒店精装以及24小时的单元私属管家，可以说真正达到“7*24小时”服务，打造融合的人与社区关联感。

与此同时，1.2万平方米的业主私享会所，从东南亚风情打造到标准50米国际游泳馆、运动健身区、spa养生馆、私享食宴，以丰富的休闲项目打造多样化体验，足不出户也能享受高端服务。

美好生活的表达并不局限于“噱头”或者单纯的价格表达，生活区内与外的信用积累助推了产品使用的极致感，这也是林肯公园能成为市场中独一无二的500万产品的领跑者的重要原因，更是对市场更多合理诉求的显性表达。