选举时“拉帮结派”、当选后不能胜任……业委会问题怎么破？

说到“业委会”三个字，你的第一反应是点赞还是皱眉？

业委会，代表小区全体业主，并以维护业主物业产权为目标，执行业主大会的意志并负责日常管理活动。

小区维修基金账户无法开通，业委会能解决吗？业主长期欠缴物业费，业委会能管吗？徐汇区、虹口区分别结合大调研，为辖区内的业委会“把脉”、“抓药”。

业委会有哪些困扰？

徐汇区斜土街道在调研中发现，业委会的成立与选举在不同住宅小区呈现出截然不同的形态：有些小区在街道和居委会多次动员后，仍没有业主愿意竞选，但有些小区的业委会选举却异常激烈，甚至出现了恶性竞争。

徐汇区斜土街道共有自然小区77个，其中69个小区已成立业委会，3个小区待成立业委会，5个小区尚不具备成立业委会条件。

在那些没人愿竞选业委会委员的小区，居民们说——“ 售后房小区没有公益性收入，业委会的办公环境不太好。小区有停车难、维修基金不足等历史遗留问题，业委会无法得到业主理解，工作很难开展。承担业委会工作完全是出于责任心，一般不领补贴，却需要耗费大量的时间和精力。我们年轻人平时工作忙、压力大，业委会的选举和管理，我们选择‘理性不参与’。”

在维修基金较充足、业主法律意识较强的小区，换届工作也并不容易：业委会选举过程异常激烈，容易出现“拉帮结派”，从而导致恶性竞争，还是无法顺利选举出业委会委员。

再则，业委会是业主自治组织，并没有法律强制力，规范性文件较少，无法约束“搭便车”的行为，“如何规范业委会工作”也是个大问题。

斜土街道调研后将涉及业委会的问题建议共38条进行了梳理，总结为“三个难”：

换届难：业委会成员管理能力有待提高，换届选举不能有效推进；

协调难：大部分业委会与居民业主之间缺少交流沟通，没有很好地代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求等；

规范难：业委会的管理制度不够完善，部分业委会公共收益账务不公开，监督以及管理规约的实施有所欠缺等。

在虹口区凉城新村街道，也一直存在业委会运作职责不到位的问题。

许多社区因为业主对业委会履职能力、廉洁性等持怀疑态度，业委会工作难以有效开展；有的业委会存在形同虚设或乱作为的现象；部分业委会成员专业素养不高，使得业主利益难以得到有效维护，影响了社区的稳定。

有问题？想办法！

“业委会专业执行秘书”来了！

虹口区凉城新村街道在大调研中发现，老百姓反映问题最多的就是物业规范管理和业委会的有效运作。

为了逐步解决这一难题，今年春节以来，街道探索在业委会中增设执行秘书这一岗位——在居委会中选派一名非属地优秀社工，在接受专业知识培训和实践锻炼后，使之成为一名既懂业委会专业知识、相关物业管理政策法规，又具有一定的组织协调、联络沟通能力的业委会执行秘书。在得到业委会同意后，到业委会协助开展工作。

6月28日，由五位年轻社工担任的首批业委会专业执行秘书正式上岗。同时，街道专门聘请了新家园合作事务所和远东律师事务所专业人员和律师，为这些执行秘书提供专业知识和法律支撑。这样的模式，在上海尚属首创。

按照目前的模式，业委会执行秘书一般担任两至三家业委会的工作，其职责主要有：协助业委会推进规范化建设，包括建立相关的规章制度；在涉及维修基金使用管理、工程报价等方面为业委会提供专业性的意见建议；在业委会授权下，加强对外的联系沟通，包括与物业管理企业的事项联络、组织工程咨询、咨询法律知识等事项。

在该模式试运行期间，已有一些业委会执行秘书发挥了一定的作用。

案例①

业委会执行秘书周峰（左一）与广中小区业委会主任蒋贵生（左二）在居民区走访调查。

广中小区系1996年竣工的售后公房、商品房混合型小区，因开发商破产欠缴维修基金、原始业主清册已丢失等原因，致使小区10余年来维修基金账户迟迟无法开通。

小区还经历了业委会集体辞职、物业管理企业抛盘等困境，小区业委会苦于非原经办人员及缺乏专业知识等实际情况无法解决。

广中小区业委会执行秘书周峰了解此情况后，多次与虹口区房管局专业科室沟通，得到了有关部门的支持和帮助，重新在业委会建立起了小区维修基金、业主分户清册，分清售后房与商品房的交款数额和比例，并将原有交通银行保管维修基金款项汇入维修基金指定银行，受到了业主们的好评。

周峰（左一）与居民们在一起。

案例②

奎照路871弄“水仙家园”，由于小区户数少，只有78户。原来的物业公司对小区管理不闻不问，长期处于亏损阶段，物业管理费严重拖欠，一些业主甚至七八年都不交。随着保安工资每年增长，小区现有收缴远远不能满足物业管理正常开销，导致原来物业自动退出。

年轻社工贺馥珺担任小区业委会执行秘书后，针对业主管理费拖欠问题，协助业委会设摊、张贴温馨提示、上门收缴物业管理费；并与接管小区的新物业企业沟通，帮助物业企业做好管理工作，赢得了业主的信任。

业委会中设置执行秘书，改变了业委会成员的年龄结构，使业委会不再成为“老年协会”，增强了业委会的活力。

广中小区业委会主任蒋贵生说——“ 执行秘书都经过培训，给业委会带来了专业知识。加上他们原本就在居委会工作，便于我们与居委会、物业公司和街道及政府主管部门的沟通协调，而且还不增加业主的负担，又能为业主服务，我们业委会非常欢迎。”

据悉，今年年底前，凉城新村街道将力争在辖区内实现业委会执行秘书全覆盖。更大范围内的效果如何，还需在实践中进一步检验。

你家小区业委会运作得怎么样？看了这些案例，有没有对自家业委会有更高的期待呢？

（原标题为《选举时“拉帮结派”、当选后不能胜任……业委会的这些问题怎么解？》）