碧桂园2022年年报出炉：债务持续优化、回款率连续7年高于90%

碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园”，股票代码02007.HK）于3月30日披露最新年度业绩报告，在楼市持续寒冬中，2022年公司全年实现权益合同销售金额约3574.7亿元，实现权益合同销售面积4450万平方米，同比表现好于TOP100房企整体水平。

从近期各家年报发布情况来看，2022年被称为房地产行业的“至暗时刻”并不夸张。机构数据显示，全年百强房企销售额仅约7.29万亿，规模降了四成，基本回到了2015年的水平，千亿房企减少23家，仅剩20家。根据Wind数据，截至3月14日，有85家A股和港股房企发布了2022年度业绩预告或业绩快报，至少有50家企业业绩预亏。

行业极度艰难的大势之下，龙头房企碧桂园表现如何？用该集团总裁莫斌的话来说：“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’。”综合分析行业背景，虽然碧桂园在利润表上做出了牺牲，但整体经营保持稳健，守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线，维持了良好的信用记录，受到了监管部门和金融机构的认可。

稳业绩，逆市中保持销售韧性

2022年，中国房地产市场整体持续下行，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，叠加疫情因素影响，房企销售相较往年均表现低迷。

从财报数据看出，碧桂园保持了业绩的稳健。据第三方机构统计，在千亿房企大幅缩水的背景下，去年碧桂园以全口径销售额4643亿元，继续位居行业前列。今年前两个月，其权益合同销售额累计约468.6亿元，其中2月销售额环比呈现稳步增长态势。

报告期内，碧桂园实现总营业收入约4303.7亿元，毛利约328.8亿元，归属股东的核心净利润约26.1亿元。值得注意的是，在港股房企大面积亏损的背景下，碧桂园核心净利润仍保持正向。财报还显示，碧桂园去年全年总去化率达65%，权益物业销售现金回笼约3324.8亿，权益销售回款率约93%，已连续7年超过90%。

据财报，年内在公司所布局的城市中，9个城市单个城市销售超过50亿，66个城市销售金额位于当地市场前三，148个城市的市占率超过5%，其中有14个城市的市占率高于20%。

尽管行业历经寒冬，企业发展面临诸多挑战，碧桂园作为头部房企，仍全力以赴做好保交付工作，全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首，其中281个项目更实现了交付即办证，体现了企业的责任与担当。

分析人士回顾近年来碧桂园的内外管控动作认为，作为项目覆盖全国市场的头部房企，其面对市场加速分化格局有更早、更清晰的认知。随着三四线城市房地产市场成长速度放缓，以及面对政策端的变化和区域的分化，碧桂园在投资上更趋稳健，也更加追求健康的财务水平。截至2022年底，碧桂园位于中国内地的权益可售资源约9555万亿，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿，其中75%位于五大都市圈，可支撑公司未来的发展需求。

新任碧桂园集团董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现。

集团总裁莫斌则在发布会上透露，计划在3-5年的时间内，将公司一二线对三四线的货值比例提高至50比50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

杠杆持续下降，负债结构优化

2022年，如何活下去成为行业共同面对的阶段性难题。如何在危机中求生存、求发展？亿翰智库观点认为，危机中的协调处理固然重要，但更为重要的是危机爆发前的长期维持稳健财务水平的决心。

2022年，在财务管控上，碧桂园延续了行稳致远的风格，凸显了穿越周期的韧性。据介绍，为匹配市场缓慢复苏的基调，公司将全面预算纳入战略高度，坚持“现金流是前提，利润是核心”的方针，将经营目标、利润、现金流、资源、费用等全部纳入其中，定期跟踪经营数据，制定改善措施。

在资产端，根据资产的流动性和收益性对资产进行分类。在“最小代价，最大价值”的目标牵引下，对于不同类型的资产安排不同的销售定价策略。合理把握市场复苏节奏，对存量资产力争做好保值增值，对部分沉淀资产做量价平衡，对新增资产做到价值兑现，不断改善资产结构。

在负债端，争取最优的贷入跟还贷方案，合理有序地调整负债规模以及结构，积极修复资产负债表状况。

年报显示，2022年碧桂园现金流保持平稳，负债规模持续下降，可动用资金充裕，财务安全性进一步增强。截至报告期末，其账面现金余额1475.5亿，与中期基本持平；现金短债比维持在1.6倍左右，属行业较优水平，短期偿债无忧；得益于现金总量的维持、股权融资后的权益增厚及有息负债的减少，碧桂园净负债率进一步下降至40%，是近十年以来的最低值；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%。

更值得注意的是，在去年行业资金面持续收紧、不少同行陷入资金链危机的背景下，碧桂园仍实现了经营性现金净流入356.2亿元，保持了良好的现金流状况，非常难得。

融资渠道畅通，财务优势显著

作为监管部门、金融机构支持的示范性房企，2022年碧桂园融资渠道保持畅通多元，保证所有到期债券刚性兑付的同时，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。截至2022年底，其总借贷余额为2713.1亿元，同比下降14.7%。同时，综合融资成本保持平稳，其中境内融资成本从2019年底开始持续下降，至2022年末累计下降119个基点，财务优势显著。

统计显示，2022 年碧桂园在政府监管部门支持下合计发行公司债、中票、可转债、ABS5等产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币。此外，还获得工商银行等10家银行总计逾3000 亿元的综合授信支持。2023年，公司在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，同时也是获批规模最大的民营房企之一。同时，公司186亿公司债的发行计划已获上交所受理。碧桂园认为，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复。

杨惠妍也在报告中表示，资本市场信心的回归已初见端倪，公司将用好用足各类融资政策，积极探索多元化融资渠道，合理有序地降低有息负债规模以匹配市场变化，持续优化负债结构，逐步修复资产负债表状况。

进入2023年，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，多地楼市活跃度有所提升，北京、杭州等核心城市土拍市场升温，近日北京朱辛庄0028地块甚至吸引了42家房企报名参拍，备受关注。不过，行业供给侧出清还未结束，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑正在加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。民生证券、东兴证券、华通证券国际等多家券商均看好房地产市场需求修复特别是优质房企的复苏，推荐碧桂园等受益于行业集中度提高的优质龙头企业。