业委会和物业公司争议停车场使用，物业公摊部分该如何管理？

好不容易有了自己的房子

本以为是美好生活的开始

然而问题来了

停车场的使用

业主和物业各执一词

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Q1

我们购置广州经济适用房，物业管理处与业主委员会对停车场使用发生争议，请问国家有没有法规对物业公摊部分如何使用管理？

A1：你好！根据《物权法》第七十四条的规定，规划用于停放汽车的车位、车库，由建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有。

《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，利用物业共用部位经营车位的，收益盈余部分归业主共有。

综合上述论述与最高人民法院相关审判的最新案例，开发商或建设单位将房产向业主出售后，规划范围内的车位、车库由当事人约定。占用业主共有的道路或者其他场地的归业主共有。

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Q2：2015年7月份，签署购房合同，非网签。至今开发商未给予销售发票，未办房产证我该如何维护自己的权益？去年我市政府有政策可以办理购房退税，由于开发商没有销售发票。我无法办理退税，是否可以要求开发商赔偿这部分损失？谢谢。

A2:你好！首先，要求办理房地产权属证明和发票是你的权利。

如果开发商不能履行办理义务，如无特殊情况，开发商应当承担违约责任。具体的违约责任应当根据你买房时签订的《商品房买卖合同》中关于相关违约责任的条款而定。

如果没有特别约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也规定了由于出卖人的原因，导致买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：超过合同约定办理房屋所有权登记的期限、尚未建成房屋自房屋交付使用之日起超过90日、已竣工房屋的自合同订立之日起超过90日。因此，开发商违约行为侵犯了你的合法权益，你可以根据《合同法》第六十条、第一百零七条，诉请法院要求开发商采取补救措施或积极履行办理房地产权属证明和发票的相关义务。

其次，开发商无论因为资质原因不能开具发票还是因为自身原因不愿意开具发票，均属于违约。你可以根据《合同法》第一百一十三条，请求开发商赔偿不能退税造成的损失。

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Q3：前段时间报了个面点师培训学校，因家庭变故原因去不了了，这种情况能叫对方退钱吗？我能怎么最大限度挽回损失？

A3：你好！如果签订了书面合同，请详细阅读关于退款条件、违约责任的约定。有约定的从其约定；如果未签订书面合同，属于没有约定或者约定不明的情况，根据《合同法》第一百一十三条的规定，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。

关于退费条款的问题，如果学校在合同上注明“概不退费”，而且没有采取合理的方式提醒你注意，该条款属于格式条款，排除了你的主要权利，本条款无效。学校应当扣除违约金或者损失，退还剩余部分。如果合同上注明“未参加培训退费XX元”，在司法实践中，一般违约金的上限不超过合同金额的30%，如果培训学校约定的违约金比例过高，可以与学校协商，或者请求法院或者仲裁机构减少。一般法院会根据你确实没有参加培训的情况，在扣除培训学校的损失的基础上，酌情判决退费的金额。

建议你跟学校引用上述法律规定友好协商，协商过程可以请求消协、工商部门、教育主管部门调解，调解不成通过诉讼或者仲裁维权。

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Q4：学生打寒假工去做代理，帮忙带人过去，如果当时签的有协议，介绍一个人提成多少，但是到最后钱没有给完，可以凭借这个协议书告他吗？或者说这个协议书有效吗？这个时候我们又该怎么维护自己的权益呢？

A4：你好！协议有效，可以作为一般经济纠纷通过诉讼来维权。

在你和他人之间意思表示真实且达成一致，协议书内容不违反法律强制性规定的情况下，该协议书具有法律效力。

根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。协议中有约定在介绍一个人后获得的提成比例，而他最后没有按照协议付给你报酬。你有权利以对方违约为由提起诉讼，向法院请求对方积极履行给付义务或者赔偿损失。如果获得胜诉判决，待判决生效后， 你可以申请强制执行。对方未按执行通知履行义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖对方财产。如果对方无财产可供执行，法院将会中止执行，待被执行人有财产时，再继续执行。

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Q5：新房只有购房合同和收据能证明房子是我的吗？能有保障吗？

A5：你好！《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房产证是证明房屋权属的有效凭证，房产证的登记人为不动产的合法所有人，未办理登记前，并不能证明你是不动产的合法所有人。持有《购房合同》及收据只能证明你履行了合同义务，有权要求开发商按照合同约定给付房屋，办理过户。

为了切实保障你的权利，谨防开发商一房二卖，建议你及时到地方房管局办理产权登记或者预告登记。《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，及时办理产权登记或者预告登记，比《购房合同》及收据更有保障。

感谢值班律师：

家，不仅仅是一处物理空间，

也是诗意安居的精神寄托地。

（原题为《业主委员会和物业公司因停车场使用发生争议，物业公摊部分该如何管理？》）