“筑底”之后，绿城中国更关注聚焦和品质

多家机构近日发布2023 年 1-3 月中国房地产企业销售业绩榜单，绿城中国（3900.HK下称“绿城”）稳居榜单前十。事实上，在去年行业整体下行的背景下，绿城也是2022年为数不多实现了利润正增长的房企。2022年，绿城合同销售额3003亿元，录得收入1271.53亿元，同比增长26.8%，实现营收1272亿元，同比增长27%，实现净利润89亿元，同比增长16%，核心规模净利64亿元，同比增长11%。

在绿城2022年业绩发布会上，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东表示，2022年应当是波动中的谷底，去年的“筑底”状况已经过去，房地产市场开始进入复苏阶段。

今年投资总货值将超越去年

从做“有特长的优等生”开始，绿城能够穿越“筑底之年”，每一步都源于提前布局。

在房企拿地金额总量降六成的2022年，绿城仍在逆水行舟。根据克而瑞统计数据，2022年绿城位列新增货值榜第八，在一季度新增货值榜单上绿城以205亿元位居第一。

绿城中国行政总裁郭佳峰表示，2021年年底以及去年整年，绿城都把投资的策略聚焦到了中心城市。根据财报，绿城去年新增超千亿元的总货值，绝大多数聚焦在北京、上海、杭州。因为投资的聚焦，去年的新增货值转化率约50%。以杭州为例，在过去一年中，绿城新获取的16个项目有13个实现了当年开盘，而在13个开盘项目中，有5个项目实现了经营性现金流回正，整体去化率高达91%，平均首开周期为4.7个月。“这也是我们在行业下行期，仍能保持现金流充裕的原因之一。”郭佳峰说。

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核心城市的土地也吸引了越来越多的竞争者，拿地难度越来越高。郭佳峰表示，同样以杭州为例，一宗土地有60 多家企业摇号，这种情况下，绿城在核心城市拿地就比较困难。“我们会衍生出新的投资策略。在反复研究核心城市做底仓式投资之外，考虑到有可能‘吃不饱’，于是演化成以后相对安全区域的精准投资，就是‘投一成一’的打法。”

郭佳峰指出，绿城的投资策略还是聚焦收敛，以一二线为主，核心区的土地主要是保去化、保安全。但是三四线城市和一二线城市边缘地区（非核心地块）在利润上的吸引力很大，绿城会下沉争取更多利润。“在新的一年，根据经济形势、房地产行业形势，销售去化速度，绿城将会适时调整各地投资比例，形势差会集中在核心区，形势稍好会再往边缘一些，使得利润更高，从而保证今年总体投资货值超过去年。”

关于收并购，郭佳峰透露，目前形势下并不是重点项，当然有好的机会或项目也会跟进。近期的关注重点在海南和广东。

内部“三道红线”

在“活下去”的背景下，严守“三道红线”已实属难得，绿城还更进一步提出了内部的“三道红线”。

张亚东透露，除行业“三道红线”之外，绿城内部也有“三道红线”。第一道红线是必须完成的KPI；第二道红线则要求全国11个区域公司的现金流都为正；第三道红线是要求11个区域公司的盈利都为正。这三道红线，将使绿城的每一个区域都成为正向发展区域。

在严格的财务纪律下，绿城中国的各项财务指标均有优异表现。首先，现金指标仍保持稳定。截至2022年末，绿城中国银行存款及现金为703.94亿元，略低于2021年末的714.96亿元，其中销售监管资金218.65亿元，较2021年末的109.51亿元增加超百亿元。银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.6倍，高于2021年末的2.2倍。

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绿城中国执行总裁耿忠强表示，绿城的现金流可以说是安全充裕，特别是去年下半年，监管部门推出“金融16条”、“融资三支箭”以来，公司与银行授信规模进一步扩大，合作界面也进一步拓宽。绿城现在已经与14家银行签署了战略合作协议，获得了超过4000亿元综合授信额度支持。除了传统的开发贷、按揭并购贷、债券的成交与投资之外，预售资金的保函置换以及内保外贷业务推进的积极性也明显提高，商业银行保函置换监管资金在杭州和长沙已经陆续落地，其他城市也在推进当中。在境内和境外市场的融资渠道都有效打开，绿城可自由调动的资金量将越来越大。

同时，绿城的融资成本创下历史新低，录得4.4%，公司整体债务结构得到进一步优化。从长短债占比看，绿城中国一年内到期借贷余额为269.06亿元，占总借贷的19.2%，低于2021年末的25.1%。

耿忠强透露，绿城的永续债也大幅下降，从2021年108亿元大幅下降至15亿元，预期下个月会将永续债清零。