独家｜碧桂园暂缓三四五线城市全覆盖同时，暂缓投资拿地

全球最大住宅开发房企碧桂园（02007.HK）正在放缓扩张的步伐，在暂缓“全覆盖“战略同时，还在内部小范围内通知：自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度，如有特殊情况需区域总裁请示。

此前的7月4日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）曾报道，从不同的信源处获悉，“‘全覆盖’在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。”

其口中所谓“全覆盖”战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。

2017年底，碧桂园总裁莫斌曾签发关于发布《劳斯莱斯项目拓展阶段性奖惩措施》的通知，针对三四五线城市提出“全覆盖”的概念。

通知要求，2017年11月至2018年底，各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）。

此外，全覆盖还纳入到区域公司的奖惩条款之中，区域获取奖励的前提是完成全覆盖，2018年年底前，未能实现全覆盖的区域总裁通报批评、执行总裁免职，如今这一措施被提前宣布终止。

有碧桂园内部人士向澎湃新闻透露，集团对于全覆盖的考核并未严格执行，那些并未按计划完成全覆盖阶段目标的区域并未受到处罚。

不仅如此，另有来自碧桂园某区域公司的投资负责人向记者透露，自己虽未能直接听到暂缓全覆盖的消息，但在执行层面和考核层面，已经发生了一些变化。

上述投资负责人介绍，“之前全覆盖是要真的在每个县、每个符合要求的镇都要拿到地，现在放松了，我所在的区域是如果集团授权价格因为过低不足以拿地，经过集团评定同意后，该种情况也算是全覆盖的。”

考核放松的情况不只在该区域出现，另一个区域的碧桂园内部人士透露，其所在的区域虽然并未完成发达镇的覆盖，也被算作已经是完成全覆盖。

此外，碧桂园暂缓投资拿地的行为已经被市场同行关注。数家房企相关投资负责人向记者表示：按照碧桂园过往的投资风格，有些土地是会去拿的，即便拿不到至少也是会参与竞拍的，但现在的情况是，连碧桂园原有的销售很好的项目周边的地块，他们也不去拍了。“我们分不清楚是地块问题，还是一直冲在三四线前沿的碧桂园对市场的判断发生了变化，我们还专门去找他们沟通过。”一名房企投资负责人这样说道。

此外，至少有来自五个区域的碧桂园内部人士向澎湃新闻透露：现在的工作一切围绕现金流转，合作项目中，不做不能“操盘”的项目。

房地产项目中合作开发中的“操盘”是指，某一家企业掌握营销、工程、设计、开发报建等重要部门之后，整个项目的运营节奏和节点均按照该企业的接受的方式进行。

以碧桂园为例，要求三四线城市的项目必须拿地即开工，并坚持“456”原则，即4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金将能投入新的项目之中。

澎湃新闻获悉，此前碧桂园对合作项目有两套考核体系。合作的项目中，自行操盘的按碧桂园的进度、时间节点进行考核，而非操盘项目仅需报备即可。

如今，为提高周转，加快现金回流，非碧桂园操盘的项目，也要纳入碧桂园的考核体系，同样需要按照碧桂园的时间节点进行。

据澎湃新闻记者了解，碧桂园数个区域的多个合作项目已经或者正在进行退出，退出项目均是非操盘项目。

该消息得到多位碧桂园内部人士证实，其所在区域也有数个项目等待退出合作，主要是因为碧桂园考核体系的变化，非操盘项目达不到考核标准。碧桂园人士这样描述这一精神：只要达不到碧桂园高周转的节奏，项目宁可不做，现金流为王。

据悉，目前，碧桂园对于合作项目的处理分两种，已经签订股权合作协议的，如不能按照碧桂园高周转的节奏进行操盘，则会退出；合作项目中，尚未签订股权协议的，如不能操盘，直接放弃合作。

不仅如此，为了实现现金的快速回流周转，有碧桂园内部人士透露，有的项目哪怕利润转负，也要抢现金流。但因为碧桂园项目的跟投制度，这极大的挫伤了一线人员的热情。