土地市场明显转冷：时隔一年杭州一宅地单价比周边降三成

浙江省杭州市是“限制房价”最严格的城市之一，随着房价上涨预期的减弱，随之而来的是土地市场正在变冷。

7月30日，浙江省杭州市萧山区蜀山单元F-06-1地块以13472.68元/平方米的楼板价成交，溢价0.54%，竞得者为闽系房企旭辉控股（00884.HK）间接控制的杭州盛锋商务信息咨询有限公司。

一年零2个月之前，与该地块一路之隔的萧山区蜀山单元F-01地块以20060元/平方米的楼板价成交，较今日成交的地块每平方米高出约6500元/平方米。

出让公告显示，蜀山单元F-06-1地块东至通惠路、南至南三路、西至王有史河、北至规划一路，总用地面积98261平方米，容积率2.8 ，成交价370675万元，成交楼面价13472.68元/平方米。

有房企人士透露，该地块需要竞得企业提供超过4万平方米的配建，建成后需无偿移交给相关部门，增加了竞得企业的实际拿地成本。

出让公告显示，该地块需代建一处幼儿园，用地面积3528平方米；代建一处中小学，用地面积26432平方米；代建道路6604平方米；代建绿地7093平方米。

2017年5月成交的蜀山单元F-01地块楼板价为20060元/平方米。当时这幅土地出让竞争场面异常激烈：厦门禹洲集团有限公司持有的上海康泰房地产开发有限公司击败包括央企葛洲坝地产集团、新城控股（601155.SH）等9家房企竞得该地块。

该地块东至通惠路、南至姚江河、西至王有史直河、北至规划南三路，容积率2.8，总用地面积 53489平方米。

据悉，该板块上一宗出让的居住地块为萧山区蜀山单元C-06地块，由杭州东原致方科技有限公司于2017年6月29日竞得，溢价率为49.99%，成交总价为127129万元，折合楼板价为17700元/平方米。

蜀山单元C-06地块东至通惠路，南至姚江河，西至姚江河，北至规划商务用地，容积率2.7，总用地面积26601.50平方米。

中国指数研究院的数据显示，进入下半年，杭州市成交的26宗居住用地中，溢价最高的仅为40.88%。7月11日，上海恒文投资（集团）有限公司以102703万元的总价竞得该地块崇贤新城向阳B-17地块，成交楼面价为12208元/平方米。

不仅仅是杭州，曾经的房价四小龙、为控制土地价格率先推出限制土地竞拍最高价格的江苏省苏州出现三幅核心位置住宅用地流拍的现象。

同杭州的情况一样，来自房企的相关人士认为，起拍价过高、限房价等因素造成土地流拍，但最根本的还是整体市场冷下来了。

第三方研究机构中国指数研究院的数据显示，今年挂牌的居住地块中，合计504宗地块流拍，较去年同期的280宗流拍地块增加80%。

新城控股高级副总裁欧阳捷在其文章中表示，最近，土地流拍现象逐渐增多，今年以来，调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗，相对火热的二线城市，今年以来流拍地块102宗，相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍，250多个三四线城市有315宗地块流拍。

欧阳捷判断，预计下半年流拍地块还会继续增加，今年三四线城市流拍地块数量将创造新的历史高峰。

就流拍原因，欧阳捷分析，就今年上半年房企到位资金来看，按揭贷款和国内贷款增速都已经掉入“零增长”的负值区间；房企已经不再盲目拿地，有限的资金更偏向于客户资源集中的市场。与此同时，楼市销售走冷，以及政府限价等原因均是导致流拍增多的原因。