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金凤区法院：法官为您讲解民法典关于物业服务费那些事

2023-05-12 19:25

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

业主和物业管理公司之间的纠纷，已成为不可回避的社会性话题。金凤区人民法院速裁审判庭在审判实践中发现，大量物业服务合同纠纷案件中，物业公司常常出现起诉被告主体错误问题，而业主的抗辩意见也是五花八门，但绝大多数意见都不能真正免除其缴纳物业费的义务。值此全区第三个“民法典宣传月”活动开展之际，速裁审判庭借此向广大物业公司与业主普法释法，讲解《中华人民共和国民法典》中关于物业费缴纳的相关规定，努力破除双方对收缴物业服务费的认知误区，“典”亮美好的人居环境与和谐的社会秩序。

一、法官提醒：这几个“拒交误区”业主要注意

误区1

“房子我没住，我不用交物业费。”

正解：

根据《民法典》的规定，物业公司为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以，物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的，就算业主买了房没有实际入住，同样不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。（物业公司与业主明确约定如业主不居住可不交纳物业费的除外）。

误区2

“我没和物业公司签订物业合同，

我不用交”。

正解：

根据《民法典》的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。所以，只要房屋建设单位、业主委员会与业主大会依法与物业公司订立物业服务合同，且业主已实际接受了物业服务，就应按照合同约定交纳物业费用。

误解3

“物业服务太差了，我凭什么交”。

正解：

由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之合同约定的物业服务公司的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若业主能证明物业公司在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，虽难以据此拒交物业费，但可能适当减免。

误解4

“房屋质量有问题，我凭什么交”。

正解：

商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同关系问题，而交纳物业费则属于业主与物业公司之间的物业服务合同关系，两者并非同一法律关系，故房屋质量问题无法在物业服务合同法律关系中解决。业主应依据有关法律规定和商品房买卖合同的约定向开发商主张权利。

二、法官提醒：这几个收费问题物业公司要注意

问题1

已竣工但尚未出售或交付业主的

房屋，物业费谁承担？

正解：

房屋出售之前或者已经出售但没有实际交付给业主个人，物业费由开发商交纳。

问题2

业主将房屋出租、出借他人使用

时，物业费谁承担？

正解：

①如果业主与物业使用人约定，由使用人交纳物业费，物业使用人便成为物业费的交纳主体。但需要注意的是，物业使用人虽然是物业服务的接受者，但却不是物业服务合同的相对人，业主仍需要对交纳物业费承担连带责任。②如果业主与物业使用人没有约定，则物业服务公司无权请求物业使用人支付物业费，应向业主主张。

问题3

业主欠交物业费的事实已超过诉

讼时效，物业费还要不要交？

正解：

实践中,物业服务公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在业主房门上张贴催费通知单、向业主发送短信等形式来催缴。若物业服务公司向法院提供了照片等证据材料证明这一催费事实,那么法院可认定为诉讼时效中断,业主的这一抗辩理由就不能得到法院支持。反之，若物业服务公司无法证明,便可能因诉讼时效问题败诉。

法官建议

小区业主拒绝交纳物业费的行为,不仅会造成物业服务公司运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,损害其他正常交费业主的利益,还会加深业主与物业服务公司之间的矛盾,严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务不满意,业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式,而应与物业公司沟通、协商解决;也可就服务问题向业主委员会反映,通过业主大会解聘和重新选聘物业服务公司。

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