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湘潭中院出台《物业服务合同纠纷案件裁判观点》

2023-05-25 20:19

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

为回应群众关心关注的热点问题

近日，湘潭中院出台

《物业服务合同纠纷案件裁判观点》

从源头预防和化解涉物业管理纠纷案件

促进物业服务行业良性发展

近年来，业主与物业服务人之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生，湘潭中院梳理了湘潭法院审结的物业服务合同纠纷案件，归纳出17条常见问题的核心裁判观点，其中包括业主能否申请装充电桩、哪些情形业主可以主张减少交纳物业费、空置房物业费的收取标准等问题。

物业纠纷涉及利益面广，需要诉与非诉机制齐头并进。裁判观点的出台，旨在给全市法院和人民调解组织提供法律参考和指导，稳妥高效化解物业服务合同纠纷。

物业服务合同纠纷案件裁判观点

物业服务合同作为生活中最常见的合同之一，关系到我们每个人的切身利益。业主与物业服务人之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生。我们就近年来湘潭法院审结的部分物业服务合同纠纷案件中的一些常见问题，结合物业服务相关法律法规及类案裁判思路，归纳出以下部分物业服务合同纠纷案件的核心裁判观点。

问题一、物业费从何时开始交纳？

裁判观点：关于新房物业费，若房屋经业主验收合格，则开发商交付房屋给业主之日的次月及以后的物业费由业主负责交纳。若已符合交房条件、因业主一方原因而迟延收房的，迟延收房期间的物业费应由业主承担。关于二手房物业费交纳节点，二手房买卖合同（或司法网拍拍卖公告）有约定的从其约定，若无约定则一般自房屋交付之日起算。

法条：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：

（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；

（二）房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；

（三）建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定；

（四）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任；

（五）业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。

（六）业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。

物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。

问题二、业主能否以其非物业服务合同的签约方为由拒付物业费？

裁判观点：前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位与物业服务人就物业的有关事项所达成的协议。物业服务合同一经订立，即对全体业主具有法律约束力。业主不得以其并非合同签约方为由，拒绝履行支付物业费之义务。

业主所在小区业主委员会与物业服务人签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，不能以其未与物业服务人签订合同为由拒交物业费。

法条：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

问题三、业主能否以房屋存在质量问题为由拒付物业费？

裁判观点：若房地产开发商交付的房屋存在质量问题，业主应向开发商主张权利，不得以此为由拒绝向物业服务人支付物业费。开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业服务人责任。虽然有些开发商出具的《住宅质量保证书》中明确：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅是委托物业服务人处理来信来访、投诉，并未将房屋质量维修义务转移给物业服务人，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。

开发商通知业主收房，但是业主发现新房不具备交付标准，可要求开发商整改。根据相关法律规定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的，物业服务费用应由建设单位交纳。如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的，该期间的物业费不应由业主承担，而应当由建设单位即房地产开发商交纳。

法条：《物业管理条例》第四十一条第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

问题四、业主能否以房屋漏水为由拒付物业费？

裁判观点：物业服务人负有妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分的责任。导致房屋漏水的原因有很多，如业主遇到房屋漏水问题，物业服务人应积极协助查找漏水原因，待查明原因后，业主应向相应的责任主体主张赔偿。物业服务人没有按照有关规定和约定对公共设施设备进行维护，物业服务存在严重瑕疵，造成业主房屋漏水，业主以此为由主张减少交纳物业费的，应予支持。

法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题五、业主能否以失窃为由拒付物业费？

裁判观点：物业服务人的安保义务源于法律规定和合同约定。在物业纠纷案件中，业主常常混淆侵权责任和安保义务。物业服务人提供的安保服务仅是基本秩序的维护，若物业服务人提供的安保服务符合法律规定和合同约定，则业主应按约支付物业费；若物业服务人的安保服务存在瑕疵，一般情况下亦不构成根本性违约，但可综合有关法律规定和合同约定、安保服务情况等，酌情减少业主欠交的物业费。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题六、物业合同期限届满，是否可以作为拒付物业费的理由？

裁判观点：物业服务合同期限届满并不必然导致物业服务终止。若物业服务合同虽已到期，物业服务人与业主委员会也未续签合同，但物业服务人仍然为该小区提供物业服务，业主亦实际接受该服务，则双方存在事实上的物业服务合同关系。该事实物业服务合同关系受法律保护，业主仍应按照原物业服务合同支付相应的物业费。

如果物业服务合同到期后，业主委员会已明确表示不再续聘或者已决定另聘物业服务人，并已书面通知物业服务人移交物业管理权。物业服务人拒绝移交物业管理权，而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。物业服务合同的权利义务终止后，虽然物业服务人拒绝退出、移交，但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业服务人再以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，没有法律依据。

法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

《中华人民共和国民法典》第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

问题七、业主能否以邻居违章搭建为由拒付物业费？

裁判观点：业主违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。物业服务人并没有强制拆除违章建筑的权力，若物业服务人收到投诉后已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书，并在劝阻无效的情况下又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的管理、通知、报告义务的，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题八、物业服务人是否可以通过断水、断电的方式催缴物业费？

裁判观点：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告，合理期限届满，仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问题九、业主能否以小区存在安全隐患为由，拒交物业费？

裁判观点：对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范等行为或车辆堵塞消防通道、消防管道中无水等安全隐患，物业公司应当制止或及时向有关行政管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，主张减少交纳物业费。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题十、空置房屋物业费的收取标准问题

裁判观点：业主不得以房屋空置，未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条规定，未入住、未使用的空置房物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市县确定。《湘潭市实施

<湖南省物业管理条例>办法》第二十三条第三款规定“已交房但未实际使用或入住的业主，可与物业服务企业协商降低物业服务费，降低比例原则上不低于百分之七十”。对于空置房屋，物业服务人提供的物业服务工作量会相应减少，根据上述规定及湘潭地区的实际情况，空置房屋物业费宜以70%至80%比例收取。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问题十一、房屋被拍卖的，之前欠付的物业费向谁收取？

裁判观点：经拍卖而取得的房屋，买受人是否需要承担房屋过户至其名下之前的物业费，需要看《竞拍公告》等拍卖文件的约定。法院的拍卖文件不仅只有拍卖公告，还有拍卖成交确认书、执行裁定书等。若法院的拍卖文件中未对成交之前的物业费进行约定，根据合同相对性原则，物业服务人可向原业主主张成交前欠付的物业费，获得生效债权文书后可向人民法院申请执行或参与拍卖房款分配。

法条：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

问题十二、物业服务人能否以业主未交纳道闸维修费为由，禁止业主车辆进入小区？

裁判观点：不能。道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用，一般由住宅专项维修基金承担，若维修基金不足，应当及时续交，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。这与物业管理费性质不同，系不同的法律关系。物业服务人不得就物业服务合同未授权的行为（如禁止车辆进入、禁止业主进入等）进行私力救济。

若经合理催告期，业主委员会（业主）仍不交纳专项维修基金的，物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁，要求业主委员会（业主）承担物业服务人垫付的道闸维修费。

法条：《住宅专项维修资金管理办法》第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的,续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。

问题十三、业主能否申请装充电桩？

裁判观点：小区业主有权对其拥有的车位进行合理使用，而在停车位上安装配套充电装置的目的是为了使用新能源汽车，符合节约资源、保护生态环境原则，应予以鼓励。物业服务人应配合业主安装新能源汽车配套充电装置，并为安装提供便利。经核验停车位产权、小区输配电设施设备功率与负荷、车库物理结构等，适宜安装电动汽车充电桩的，物业服务人应根据需要出具同意或适宜安装的证明。物业服务人以物业服务合同未约定或约定不明确为由抗辩的，人民法院不予支持。物业服务人仅以部分车库业主存在不同意见为由拒绝其他人安装充电桩的申请，违反法律相关规定，人民法院不予支持。即使存在电容容量及电缆负载、消防安全等问题，也应当由供电企业勘查判断或消防管理等部门出具证明。物业服务人对此应承担举证责任。

业主要求在其租赁的车位上安装充电桩，且小区业主委员会支持安装的，物业服务人应予配合。物业服务人以业主的车位为租赁而非产权车位，或以充电桩存在安全隐患等为由不予配合安装充电桩的，人民法院不予支持。

法条：《中华人民共和国民法典》第九条民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。

《中华人民共和国民法典》第二百七十二条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题十四、下水道溢水致业主房屋受损，业主是否可以主张减少交纳物业费？

裁判观点：物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位和物业共用设施的日常维护和管理，房屋排污管道属于物业共用管道，物业服务人负有对其进行日常维护和管理的义务，以保障管道畅通并能正常使用。导致下水道堵塞溢水的原因有很多。例如：若系共同使用下水主管道的相关业主随意丢弃垃圾致非正常污物堵塞下水主管道，则相关业主理应对受损业主的房屋损失承担赔偿责任；若系物业服务人未及时清理、维护，物业服务人亦应承担一定责任。如遇到下水道溢水致业主房屋受损问题，物业服务人应积极查找原因。若物业服务人没有提供充分证据证明其对公共区域的下水主管道进行了定期检查和维护，造成下水道溢水致业主房屋受损，业主以此为由主张减少交纳物业费的，应予支持。

法条：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

问题十五、对于建筑物脱落、坠落造成的损失，物业服务人是否应承担责任？

裁判观点：建筑物脱落、坠落损害责任纠纷采取的归责原则为过错推定责任原则，实行举证责任倒置。物业服务人作为管理人，如果未提供证据证明其作为管理人已尽到管理责任，不能证明其无过错，那么就要承担赔偿责任。物业服务人要做好房屋的安全风险整治排查工作，同时要尽到提示告知义务，切实履行自身的管理职责。

法条：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

问题十六、对于高空抛物造成的损失，物业服务人是否应承担责任？

裁判观点：从建筑物中抛掷物品造成他人损害的，应当尽量查明直接侵权人，由直接侵权人承担侵权责任。物业服务人应提供证据证明其已采取必要的安全保障措施防止该情形的发生，例如已张贴相关告示进行宣传或者设置安全警示标志、事发区域合理设置了监控等，否则应承担未履行安全保障义务的侵权责任。

法条：《中华人民共和国民法典》第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

问题十七、物业服务存在瑕疵时的物业费收取标准问题。

裁判观点：根据《湘潭市物业服务收费管理办法》中所附的《湘潭市城区住宅物业服务等级及收费指导价格标准》，不同的物业服务等级及服务项目，对应不同的物业费收取标准，故当物业服务人提供的物业服务存在瑕疵时，应按双方签订的物业服务合同约定的物业服务等级区分是属于综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共秩序维护服务还是公共设备设施日常保养、维护服务项目的瑕疵，业主可以主张少交与之相对应部分的物业费。在具体审判实践中，对于2021年8月之前签订的物业服务合同，适用湘潭市物价局与湘潭市房产管理局于2012年2月14日发布的《湘潭市物业服务收费管理办法》中所附的《湘潭市住宅小区公共性物业服务收费指导价格标准》。对于2021年8月及之后签订的物业服务合同，适用湘潭市发改委与湘潭市住建局于2021年8月9日发布的《关于规范我市城区物业服务收费有关问题的通知》所附的《湘潭市城区住宅物业服务等级及收费指导价格标准》。双方在物业服务合同中另有约定的，按其约定。

法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

END

原标题：《湘潭中院出台《物业服务合同纠纷案件裁判观点》》

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