家住上海市中心昔日“顶流小区”却为上下楼发愁，换梯维修资金不足怎么解？

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位于黄浦区河南南路上的太阳都市花园（后期）启用于2003年，曾是上海知名的“顶流小区”，但如今也被打上了“老旧”的标签，超龄服役的电梯故障频发、经常“关人”。业主中更换电梯的呼声强烈，可小区维修资金却不足以支付电梯更换费用。

去年底，以更换电梯为契机，在党建引领下，小区“三驾马车”（居委会、业委会、物业公司）合力推动240多户业主续筹维修资金200万元。目前，小区续筹交款率已达93%，换梯工作即将开始，今年10月份业主将用上新电梯。

昔日明星小区如今也“旧”了

太阳都市花园（后期）小区虽建造于上世纪末，但交付标准高，且距离豫园仅一步之遥，一度是黄浦区的明星小区。可20多年过去，小区如今也旧了。

“小区绝大部分设施已老化、损坏。这几年，经过业委会精打细算，小区部分恢复了水景、夜间灯光，恢复了地面消防道路畅通；但很多问题还是非常突出。”小区业委会负责人告诉记者，尤其是电梯超出设计使用寿命，故障频发。相关部门已要求小区立即更换或大修全部电梯，否则将强制关停。事关人身安全，业主意见很大。

换梯，迫在眉睫。小区有10部电梯，需要全部更换，初步估算要近300万元；而此时，小区的维修资金已捉襟见肘。

维修资金，被称为住宅养老保险金。“小区专项维修资金如果余额不足首期筹集金额的百分之三十，区房管局将提出使用预警。这样规定的目的是，确保小区发生公共安全问题需要维修时，尚有资金可以使用。”黄浦区房管局相关负责人告诉记者。

但如此一来，小区业主再想进行一些日常修缮项目，就没有维修资金可以使用。因此，百分之三十被视作维修资金的红线。一旦低于这个红线，小区业主就要对维修资金进行“续筹”，即进行新一轮缴纳。

太阳都市花园（后期）当时的维修资金尚有300多万元，如果全部用来更换电梯，余量几乎清零，低于百分之三十的“红线”。

一般商品房的维修资金增长，主要来自公共收益，但太阳都市花园（后期）由于没有配套商业房产、公共停车场可供经营，公共收益微乎其微。这条路也走不通。“唯有续筹维修资金，推动电梯更换，也为未来小区维修与提升品质储备一定资金。”

电梯更新与续筹维修资金同步推进

小区续筹维修资金，是近年社区治理中的难点。

2018年，《上海市住宅物业管理规定》修订后，全市开始启动推动小区续筹维修资金工作，举步艰难。以黄浦区为例，2018年至今仅有7个小区实现了续筹维修资金，而累计需要续筹的小区共有18个。

“难在很多业主并不理解续筹的意义。”区房管局相关负责人说，很多业主缴物业费、停车费，是因为自己马上能享受到物业的服务、停车的服务。但不愿意缴维修资金，认为很多公共项目的维护，自己无法马上享受到。

考虑到这一点，在居民区党总支引领下，小区“三驾马车”反复商议，决定将电梯更新与续筹维修资金结合，同步推动。小区业主也得知了一个好消息：按照黄浦区相关政策，小区老旧电梯更换可视情况享受一定政府补贴。“这个利好的政策，我们小区应该紧紧抓住。”小区业委会负责人说。

“由居民区党总支牵头，拉动三驾马车，街道城建中心负责指导，征询区房管局、区市场监管局等相关部门，了解电梯更新改造相关政策与续筹维修资金的工作流程。”豫园街道太阳都市居民区党总支书记殷丽姝说。

居委会、业委会在小区征询业主意见，解释续筹维修资金的意义。业委会针对居民关注的电梯价格和品牌，调研了多个小区，决定与现有电梯品牌商合作，并拿到了具有竞争力的价格，得到了多数业主的认可。

续筹维修资金是比较新鲜的事，居委会、业委会注重做好宣传解释工作。如，业委会自制了维修资金续筹问答小页，贴在电梯内、发在小区公众微信号内，业主天天都能看到。小页基本回答了业主比较集中的疑问，消除了大部分人的顾虑。

水到渠成。在业主大会上，电梯更新与续筹维修资金方案顺利通过。

多方合力，推动关键步骤实现

下一步却是更大考验：要让业主从口袋里拿出真金白银。

太阳都市花园（后期）共需要续筹200万元，其中189万元加上政府补贴给10部电梯更换的100万元，将用于电梯更换（包括电梯轿厢装潢等），其余用于配置局域网建设以及政府相关政策要求的远程监控设备等，若有余额将留存于维修资金中。维修资金交付金额根据房屋面积计算，交付最多的是业主是1.9万元，普遍交付金额在7000元到8000元。

如何收到这些款项？先由物业工作人员上门为业主送缴款单，业委会也在晚上、周末参与送达，同时通过微信、电话联系不住小区的业主。有一些业主最初对续筹摇摆不定，居委会就发动楼组志愿者对这些业主晓之以理、动之以情。居委会和街道城建中心单独“一对一”联系沟通，说服了部分最初不愿交费的业主。

小区有一批业主长期在海外生活，业委会、居委会通过各种方式，想方设法地进行联络沟通。小区有位多年“失联”的美籍华人业主，业委会动用多种关系查找，最终与业主通上了越洋电话。业主是一位80多岁老人，获悉小区情况后，在3月下旬回国，不但续筹了维修资金，而且将20年前买房时未交的初始维修资金也一并交纳。

对拒不履行业主大会决议、拒不补缴维修资金的个别业主，业委会将根据业主大会授权采取一定法律措施。

区房管局正在总结太阳都市花园（后期）成功续筹的经验，推动更多维修资金告急的小区进行续筹。

（原标题为《家住市中心昔日“顶流小区”，却为上下楼发愁，换梯却面临维修资金不足难题》）