上海战略所｜借鉴纽约商务改善区经验，助推上海商务区微更新

“微更新”旨在以渐进式、小规模的更新手段重新焕发城市活力。近年来，上海商务区更新取得了一定成效，但是对区域发展的辐射带动效应、创新引领作用仍有待加强。近期，纽约市发布年度《商务改善区报告》，其拓宽资金来源、引入专业人才、改进服务模式、灵活塑造空间、加强规划引导等特色做法，较好地推动了商务区品质提升，促进了区域活力迸发。上海应该借鉴相关经验，通过商务改善区微更新激发城市活力，改变城市面貌，达到更新城市的目的。 

一、纽约商务改善区概况

商务改善区是面积较小、管理精细的城市单元模块。目前，纽约市建立了76个商务改善区，总面积约占全市面积的2%，平均面积约为15.6平方公里；服务半径最小为265米，最大为18565米。根据纽约市定期发布的商务改善区年度报告，该市商务改善区更新取得了良好成效。2022年纽约商务改善区管委会投入资金1.87亿美元，为8万多家企业营造了具有竞争力的发展空间，为全市创造了20%的销售额。为了更好地指导纽约商务改善区的成立和运营，纽约市中小企业服务部出版了《按部就班：建立商务改善区的指导意见》，为申请成立纽约商务改善区提供了指导和支持（见表1）。

表1 纽约商务改善区（BID）申请实施条件

二、纽约商务改善区的特色做法

1、丰富资金来源，引进专业力量

纽约商务改善区的资金来源主要有区域内业主缴纳的特别税捐、向区域外提供项目服务获得的收益、多种形式的筹款和政府津贴等（见表2）。特别税捐为区内不同类别的业主每年缴纳基本房产税之外的费用，政府统一进行资金分配和管理。其他资金来源则与特别税捐相互补充，共同确保商务改善区运营资金充足。商务改善区雇佣受过良好教育或具有丰富管理经验的人士，帮助制定商务区预算，挖掘额外资金来源，解决业主需求，建立与公众和媒体的良好关系等。

表2  2022年纽约商务改善区资金构成

2、搭建信息平台，改善购物环境

一方面，商务改善区通过建立门户网站、推出在线市场、支持线下运营等方式，着力吸引客流量，提高销售额。纽约市政府推出商务改善区网站，实时更新招商招工、餐饮购物及活动信息，同时将线下业务转为数字营销服务。比如，搭建的本地化电子商务网站ShopIN.nyc，吸引了商务改善区内众多企业的加入。一些商务改善区还通过虚拟现实将在线购物体验带到线下零售，客户可以在物理空间与产品互动，丰富了购物体验。另一方面，商务改善区通过因地制宜提供环境维护、商业运营、设施管理等差异化服务，进一步改善了购物环境。环境维护方面，与专业承包商合作改善卫生和安全条件、美化街道、改进停车等。商业运营方面，通过赞助商务区庆典、举办促销活动、提供免费移动导航服务、办理联合会员卡、购物免费停车、免费送货服务等方式，支持线下销售。设施管理方面，唐人街与纽约市交通局合作在夏季和秋季将多耶斯大街改造为步行街，行人优先时间为早上10点至晚间9点，同时满足凌晨送货、卸货与装载需求。

3、营造公共空间，催生创新项目

商务改善区通过改造升级，为自由职业者和各种规模的公司提供了大量办公空间。比如，位于布鲁克林市中心的先锋大厦，是从旧仓库改造成的23万平方英尺的甲级办公空间，现在由播客公司Gimlet Media运营。又如，72号码头是布鲁克林海军造船厂一处占地67.5万平方英尺的地面开发项目，目前WeWork是其主要租户。此外，商务改善区为模式创新提供支持，催生了试验性项目的成长。比如，登波区针对初创企业推出了低租金政策，联合纽约市经济发展组织、纽约大学、POLY理工学院等机构搭建针对科技企业的孵化生态链，成功吸引了纽约大学Tandon工程学院孵化器、“纽约制造”媒体中心以及科技初创企业前来入驻。

4、采取包容政策，提高规划弹性

纽约市政府在商务改善区内采取容积率奖励措施，鼓励开发商开发建设额外的公共空间或设施。比如，在曼哈顿商务改善区，政府提出开发商若在靠近人行道一侧每提供一平方英尺的广场、拱廊或其他公共空间，便可增加十平方英尺的建筑面积。同时，纽约市政府还通过改变用地性质来促进商务改善区空间的二次开发。比如，政府规划部门将珍珠街三角区周围的飞地从轻工业区改划为商业住宅混合区，提升了用地灵活性。 

三、对上海的启示与建议

1、完善认定管理框架

当前，上海推进商务区微更新缺乏类似纽约的统一认定和管理机制，在完善治理机制、强化资金支持、提高资金使用灵活性、优化政策激励等方面也存在提升空间。鉴此，建议：一是上海加快制定全市统一的商务改善区设立认定标准，推动有需求、有条件、面积适中的商务区申请为商务改善区。具体可参照纽约做法，在商务改善区的划定和运营上从严设定条件。比如，物业类型上要求以商业物业为主，以确保商务区收益能够平衡微更新资金成本；经济状况上要求当地经济和商业入住率稳定，空置率不高于20%；筹备申报上要求得到市商务委的指导监管等。二是创新完善系列管理机制。比如，采取设立微更新基金的方式，推动形成市、区政府和商务改善区区内业主、企业等多方支持的新机制。以及引入专业化人才参与商务改善区更新，充分发挥其表达专业意见、筹办商务改善区活动、开展项目咨询等方面的独特作用。 

2、提升商业运营服务

一是设立市级商务改善区数字化平台，打造统一的线上销售渠道，定期发布商务改善区商业振兴、基础设施建设、店面改善计划、企业和商品推广信息，促进商业的持续繁荣。二是加大商务改善区购物环境提升的政策支持力度，创造“文商会展旅体”相互融合的沉浸式消费场景。三是优化商务改善区空间管制，在有条件的商务改善区新辟周末及季节性步行街，适度放宽夜间经济等特定商业文化活动的街区空间临时性使用许可。

3、促进空间灵活使用

一是挖掘利用商务改善区内的低效空间，建设嵌入式共享办公设施。加大补贴，以低于市场价的费用出租工位，为初创公司和中小企业提供更多的低成本办公场所。二是持续扶持初创公司和中小企业，培育形成科技企业孵化网络。通过适当降低利用率不足的楼宇租金、更新创业投资优惠政策等，高密度孵化新媒体、传媒、信息技术、高新材料、生物科技等创新公司。

4、加强规划引导保障

一是建立规划引导机制，创新制度设计，提高商务改善区容积率奖励幅度，使各类主体共享土地开发增值收益，充分调动各类主体参与商务改善区更新的积极性。二是放宽土地用途变更、土地功能混合利用、规划容量优化、增量空间确权等方面的限制，确保商务改善区的规划弹性。

（作者王玮系上海发展战略研究所助理研究员，翁毅系上海发展战略研究所助理研究员，骆金龙系上海发展战略研究所副研究员）