全球城市策略︱美国城市中心区存量写字楼的适应性再利用

2023年7月24日傍晚，重庆洪崖洞旁戴家巷旧住区网红火锅店外，食客排队等位就餐。 相欣奕 图

历史街区如何与时俱进，满足城市生活中的新需求？许多城市都在尝试改变规划和开发政策，将办公和工业用途建筑转变为住宅或零售商业用途。存量建筑是为过去时代的过时用途而建造，适应性再利用（adaptive reuse）则是将现有存量建筑定位于当代生活特定类型的再开发。作为一种特殊的再开发形式，适应性再利用推动了世界各地历史街区复兴，也将成为未来城市转型的重要发展类型。

澎湃新闻市政厅曾就美国大型购物中心、酒店和旧邮局等公共建筑的适应性再利用改造案例加以引介。考虑到这一状况的普适性和现实性，本文引介对美国城区空置写字楼适应性再利用的最新实践，以供借鉴。

历史建筑的适应性再利用：机会与挑战

洛杉矶市于1999年批准《适应性再利用条例》（ARO），为市中心历史核心区的空置商业建筑向高档阁楼、共管公寓和酒店开发的全面转型铺平了道路。ARO被视为一种“提供快速审批程序并确保旧建筑和历史建筑不受适用于新建筑的分区和规范要求的约束”的工具。该条例颁布后十年，即1999年至2008年间，利用洛杉矶市中心长期空置的建筑开发出至少7300套住房。此前三十年，洛杉矶市中心新增的住房总数仅为4300套。这远不能跟上城市人口增长的需求。

ARO在洛杉矶取得成功的关键，在于对停车、消防和安全法规采取了比新开发项目更宽松的做法。可以说，规划政策为这种务实的崭新开发模式提供了激励。此后，洛杉矶市中心的适应性再利用趋势也在其他社区蔓延。

如前所述，适应性再利用过程，需要对现有建筑翻新，但并非仅限于为建筑的原始目的而对其翻新。适应性再利用，不仅是对建筑进行改造，而在于改造后的建筑用途与最初截然不同——工厂变成办公室；仓库变成购物市场；在纽约高线公园这一大名鼎鼎的案例中，破旧铁路变成了线性公园，发挥城市针灸的功用，激发相邻社区的复兴。过去二十年，种种做法层出不穷。城市的发展历史不同，所在国家和地区经济状况各异，针对城区存量建筑开展的适应性再利用实践也各具特色。

就美国而言，适应性再利用为振兴各城市的历史核心区提供了重要的动力来源，也为建筑师和景观设计师提供了稳定的工作机会，即使在萧条时期也是如此。

对规划师来说，适应性再利用另辟蹊径——堪称实现雄心勃勃的政策目标的有力工具，比如，可把住房设置于离工作岗位和公交线路更近的地方，来减少私家车使用。适应性再利用使城市重新审视旧空间，尤其是遗落的工业空间或滨水空间，可待成为保护历史空间和扼制城市蔓延的重要途径；既然可为旧建筑注入新的活力，为什么还要在郊区新建办公空间或酒店？适应性再利用政策如果运用得当，还可支持另一种目标的实现——在以前只为白天办公人群服务的片区，创造“24-7”不止不休的活力。

同样，就美国而言，适应性再利用使城市复兴成为可能，也有其不利之处。最大争议在于，适应性再利用是对市场需求的回应，人口呈现的趋势是富裕的美国白人重返城市地区，而城市复兴中对存量建筑的适应性改造，也时时被视为负面的变革力量，是社区士绅化和平民流离失所的先兆。把适应性再利用作为历史保护工具使用，虽然这种所谓“表面主义（façadism）”的历史建筑保护模式会招致批评，但更多人认为，这些历史性建筑居于过去、当前和未来的城市文化和生活中心，适应性再利用是确保其得到积极使用的有力方式。

纽约高线公园，其前身是一条废弃的货运铁路，目前是亮眼的城市更新范例。（图来自网络）

双赢：写字楼闲置和住房短缺问题的破解之道

根据摩根士丹利一份新的商业房地产行业分析报告所列，截至2023年第二季度末，美国价值约248亿美元的办公楼陷入财务困境，数量超过零售商场和酒店。疫情后，许多公司努力让员工重返办公室，但写字楼成为眼下美国商业房地产市场中最惨淡的部分，远程工作模式导致各公司写字楼需求持续缩减。第一季度以来，陷入财务困境的写字楼数量增加了36%。与此同时，美国写字楼整体空置率为20%。

虽然住房倡导者将写字楼空置视为让城市中心区的建筑功能转变为住房的机会，但这一想法能否克服适应性再利用的成本和后续挑战？

当新租户开始搬进华盛顿州塔科马市一座历史悠久的18层塔楼时，这栋塔楼近百年的写字楼功能被改变了。开发商Unico Properties将这座1923年以来一直是企业经营地的楼宇改建为拥有156个住房单元的公寓楼。这只是全美各地空置办公楼改造的案例之一，这类改造迎合了日益增长的住房需求。在达拉斯，市中心一座49层的办公楼向住宅的改造项目也刚启动。亚特兰大市中心一栋建于1960年代的18层建筑，可能被改造为200多套出租公寓。

美国加州西好莱坞贝弗利大道8899号，一栋从前的写字楼被改造为 共管公寓。

美国各地，尤其是加州，各类住房都供不应求。为持续且多管齐下地应对住房问题，加州的一项激励措施，正是鼓励开发商将未充分利用的办公空间改造成住宅。作为美国人口最多的州，以及美国无家可归人口最多的州，加州拨出数亿美元，助力改造。房屋业主和开发商对此颇有兴趣，毕竟远程工作模式削减了对传统办公空间的需求。如果加州的尝试有效，还可在美国其他面临住房短缺问题的州推广。

加州很多公司希望从激励措施中受益，将未充分利用的房产转换为住宅，来解决持续的住房短缺问题。纽约州州长凯西·霍楚尔于2022年6月签署一项法案，以简化将住宅区划内或周边酒店改建为永久住宅的过程——上述改造可能有资格获得一定额度的国家拨款。崭新的激励方案至关重要。如果没有激励政策，许多项目可能无法开工。

当然，将办公楼转换为住宅，为了让投入产生回报，必须克服许多障碍。例如，待改造的办公楼，必须位于人们想要居住的地方，必须靠近便利设施和公共服务。此外，有的写字楼窗户无法开启，开发商需要弄清如何使窗户满足住宅要求。办公建筑的尺寸也需要考虑，从而保证住宅单元的自然光照。毕竟，没有人愿意租一套没窗户的公寓居住。

鉴于上述考虑，越古老的办公楼，楼层面积相对小，改造起来更有价值。这类写字楼在芝加哥、纽约等地更常见。加州和阳光地带那些较新的存量写字楼不太适合开展这种改造，政府的激励措施也于事无补。

名为Hines的开发商 计划，将盐湖城市中心一栋24层楼高的写字楼South Temple Tower改建为拥有255个单元的豪华公寓楼。

加州住房和社区发展部2019年估计，到2029年，加州需要增加150万套住房，才能满足预期需求。但住房建设步伐落后太多。过去十年中，平均每年只新增8万套住宅，远低于实现长期目标所需的每年新增15万套的最低要求。全美范围内，尽管约有85万套公寓在建，但平均公寓空置率仅为5%。在建住宅单元需要相当长时间才能完工，因为大部分并非数十年前常见的单户或联排住宅，而是高层和中高层住宅建筑。

Unico Properties即将完成前华盛顿大厦的住宅 改造。这是一座建于1925年的18层办公楼，位于塔科马市中心。

由贝聿铭设计事务所设计的写字楼达拉斯中心一号，由Todd Interest 重新开发，上部16层被改建为276套出租公寓。

根据洛杉矶市规划部门的数据，到2029年，洛杉矶需要增加45.7万套住房；旧金山湾区政府协会（Association of Bay Area Governments）表示，到2031年，旧金山湾区需要增加441176套住房；根据圣地亚哥政府协会的数据，到2029年，圣地亚哥需增加171685套住房。将办公室改为住宅，只是解决加州住房短缺难题的一部分。由于写字楼改造建设成本高，改造项目所提供的大约是市场价住房，而并非急需的可负担住房。但对各种类型住房都短缺的城市而言，这不失为一箭双雕之道：闲置写字楼和住房短缺问题都可由此缓解。

尝试把写字楼改造为垂直农场？ 三思而后行

一家名为Farm Zero的非营利机构，希望在芝加哥伯纳姆中心曾经的办公空间种植农产品。这栋写字楼与市政厅一街之隔，位于右侧。此前芝加哥许多开发商有意将空置办公空间改造成经济适用公寓。这项新的合作计划，设想对旧塔楼开展截然不同的改造：要种植一排排罗勒、西红柿、黄瓜和生菜等农产品。目前Farm Zero正在洽谈，在这栋22层的写字楼里，租赁数千平方米楼层。如果能与业主达成协议， 伯纳姆中心将成为芝加哥Loop商业区的首个农场，可能生产出该市的大部分新鲜农产品，并创造数千个新的就业机会。除了桌子、椅子和会议室，改造中还需在楼宇中安设种植灯光和作物种植架。

如前所述，开发商已提出许多方案，将闲置写字楼改造为住房或产业空间等替代用途。但一家公司另辟蹊径：计划把写字楼格子间改造成垂直农场。总部位于亚特兰大的詹姆斯敦地产公司（Jamestown Properties），向政府官员提议，拟把旧金山湾区康科德市克莱顿路2000号的空置办公楼改为农业用途。目前开发商尚未就把这栋写字楼改造为垂直农场提交正式提案。此前有几项把这栋建造于1980年代的写字楼改造成住房或实验室的方案，而目前的计划，标志着詹姆斯敦地产公司对其重新定位。

虽然垂直农业的方案远未实现，但这堪为一种迹象，表明写字楼业主正绞尽脑汁为空置楼宇引进新租户。毕竟，分散在各地的未使用的工作空间数量庞大，亟待开辟新途径、引入新功能。数据显示，整个疫情期间，康科德地区的办公室空置率飙升，目前平均空置率约为20%。在此期间，租赁活动暴跌了近40%。几乎没有任何迹象表明，对传统办公空间的需求能很快回弹。

垂直农业是在室内种植作物，与传统农业相比，耗水量更少，需要提供人工照明。近年来，垂直农业一直是风险投资公司的宠儿，部分原因在于其采用的尖端技术。垂直农场基本可视为运用高科技的室内温室，其定位是在气候变化带来诸多麻烦的眼下，能全年生产食物，比如生菜，同时不使用杀虫剂，极少量用水。垂直农业公司不仅被视为闲置工业空间的潜在新租户，也被视为芝加哥等地闲置写字楼的潜在新租客。

美国一家运营的 垂直农场内部。近年来，随着对新鲜农产品需求激增，垂直农业开始兴起。这一概念还得益于人们对可持续投资兴趣的增强，希望减少对环境的负面影响。垂直农业符合要求：在有限空间内种植大量食物，全年生产，用水量相对较少，且通常不含农药。 

能否指望用垂直农业取代城市写字楼的功能？需谨慎而行。

有批评者认为，由于运营成本太高，该行业目前没有经济可行的商业模式。目前缺乏把市中心建筑适应性改造为大规模农场的成功案例，所以，写字楼改造为垂直农场也可能面临诸多未知挑战。

比如，较为陈旧的写字楼，是否适合装修改造后供农业使用，这是一个问题。在一些共用供水的城区，缺水也是发展垂直农业的障碍。此外，作为新兴产业，垂直农业并非毫无限制。室内农业运营成本高，使得对消费者来说产品更加昂贵；室内农业能够生产的作物品类受限；大多数室内农场都使用不可再生能源，这使得它们容易受到能源成本上升的影响。

纽约市长提出的城区存量建筑适应性改造计划

纽约市曼哈顿下城鸟瞰图。过去两年，纽约300多座高层写字楼有大量闲置空间。（https://www.costar.com/）

市政厅栏目2022年6月引介文章《纽约住房新蓝图：如何新建和保有可负担住房》中，对纽约住房问题有如下概述：持续的住房短缺，是纽约市住房可负担能力和无家可归严重危机的根本原因。如今，超过一半的租房家庭，每月要花费30%以上的收入支付房租，收入最低的家庭受影响最严重。根据纽约市的住房调查，每天晚上有近6.9万人，在纽约市无家可归者服务部运营的收容所过夜。

纽约住房问题的破解之道，包括想方设法新建和保有可负担住房。比如，文中提及，将空置酒店改造成新的支持性可负担住房，是为无家可归者和低收入纽约人增加住房选择的一种方式——“在2022年，纽约州通过立法，允许启用未充分利用的酒店，为帮助满足住房需求提供了新的机会。纽约市正可以抓住这个独特的机会，充分利用资源，快速改造，以提供急需的住房。”

但据观察，前述将纽约市酒店客房改建为住房的方案停滞不前。截至2022年9月，没有任何一家酒店客房被改造为住房。随着新冠大流行结束，酒店入住率回升，导致酒店业主对酒店改住房项目失去兴趣。

《纽约写字楼适应性再利用研究报告》封面  

2023年1月，纽约市市长埃里克·亚当斯提出的一项新计划，为开发商将写字楼改建为住房和其他用途开辟道路，有望未来十年提供多达2万套新公寓。根据数据，2022年末曼哈顿写字楼的空置率为20%，是2019年的两倍，而月租金低于1500美元的公寓空置率却低于1%。亚当斯的写字楼改造提案，涵盖了曼哈顿中城，以及其他商业区，如法拉盛中心和布朗克斯中心。《纽约每日新闻》评论文章认为，挖掘闲置写字楼空间，赋予其新功能，有助于让纽约商业区充满活力。虽然住房短缺迫在眉睫，但除了住房之外，也需要其他功能补入。有待创造性思考如何将办公空间转变为儿童保育中心、学校、实验室，以及市民需要的其他用途。

正如《纽约写字楼适应性再利用研究报告》所言：

长期以来，纽约人一直在重新调整建筑用途，以应对新技术、经济趋势和危机时期。建筑的适应性再利用并不是什么新鲜事，一百多年来，这也一直是纽约市经济成功的一部分。一栋建筑可以拥有很长的使用寿命，写字楼也概莫能外。纽约市那些年深日久的写字楼，当然可以被创造性地改造成实验室、教育、儿童保育以及住家和酒店的空间。写字楼的适应性再利用还带来额外的获益，即改造再利用通常比拆除后重建更快、更环保、更具成本效益。

基于上述认知，纽约写字楼适应性再利用方案提出愿景和目标如下：

愿景：充满活力、成功的商业区和混合用途社区

目标之一：支持闲置写字楼的再利用，用于其他生产性用途，如住房、教育空间、酒店和实验室。

目标之二：放宽不必要的法规限制，以促进市场驱动的写字楼再利用。

目标之三：通过写字楼的适应性再利用，为城中各阶层和类型的居民创造住房和经济机会

研究报告提出建议如下：

建议之一：扩大符合最灵活适应性改造再利用规定的建筑的范围

如放宽写字楼建设年代限制；扩大适用的城区范围；以及重新评估不允许新增居住用途的高密度的曼哈顿中城分区。

建议之二：让存量建筑改造相关法规更好地发挥作用

比如允许把写字楼适应性改造成为多种类型住房；取消写字楼作为住房适应性改造时的停车要求；使改造后的休闲游憩空间的要求符合新建建筑的标准；

建议之三：为把写字楼再利用为可负担住房和儿童保育设施提供经济激励

纽约写字楼适应性再利用研究团队呼吁采取及时行动，确保纽约城的商业区能够适应当前和后代的需求。工作团队建议，应在2023年纽约州立法会议上通过法定变更以迅速实施，并通过城市区划修正案实施其他必要的法规监管变更。

图来自《纽约写字楼适应性再利用研究报告》