争优争先争效 | 南安法院“三善用”推进物业纠纷诉源治理

近年来，随着城市化进程加快，业主与物业公司之间、业主与开发商之间的纠纷也随之增多。为让更多矛盾纠纷化解在基层、消灭在萌芽，南安法院坚持能动司法，充分延伸司法服务职能，坚持以源头预防化解纠纷为抓手、以多元联动为方式，不断推进物业服务管理水平和城市基层精细化治理水平的提升。

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能动聚焦：善用司法建议

2023年1-7月，南安法院受理物业服务合同纠纷506件，该类纠纷已经成为法院案件数增长最快的重要案件类型之一。

物业服务合同纠纷频发的主要原因在于业主对物业服务不满意，以至拒绝缴纳物业管理费。物业纠纷有涉案人数多、金额小、争议大的特点，若处理不当，容易造成群体性事件。

为推进物业纠纷诉源治理工作，南安法院于6月27日向南安市物业行业协会发出《司法建议书》，就规范物业公司服务行为、推进物业纠纷妥善化解提出对策建议。

南安市物业行业协会高度重视，会长卢琪龙到法院回访，并复函表示协会将积极对接相关部门，推动行业监管落实到位；加强行业自律，不断提升物业服务水平；协助推动成立业委会，提升合同履约监管主体建设；主动融入诉非联动格局，强化多方联动化解。

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专职调解：善用释法说理

在某物业公司起诉小区业主拖欠物业费、公摊水电费的系列案件中，部分业主以物业服务管理不到位、房屋质量问题、与相邻业主存在纠纷、空房未装修等理由不愿缴交物业费。

立案部门在征得物业公司同意后，将案件委托法院专职调解员进行调解。调解员结合案件情况深入走访调研，做好双方当事人的释法析理工作。向业主释明物业服务合同、房屋买卖合同、相邻关系、财产损害等不同法律关系的联系和区别，引导业主正确合理行使抗辩权。对案涉小区卫生、公共设施设备维护等进行全方位的调查，要求物业公司提升物业管理水平和物业服务能力。

经调解员耐心释法说理，案涉小区32户业主在诉前主动缴清拖欠费用，物业公司送来锦旗表示感谢。

据悉，南安法院以有物业纠纷处置经验的审判人员、专职调解员为核心，通过送法进社区、庭审进社区等形式开展物业纠纷专题普法活动，引导业主自觉学法、知法、懂法、用法，增强业主法律意识和维权意识，提升物业公司服务专业化水平，促进物业公司合规经营。

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实质化解：善用解纷机制

为切实以能动司法促进基层社会治理和社区和谐稳定能力提升，南安法院多措并举，强化诉前、诉中、诉后“全链条”管理，着力推动物业纠纷实质化解。

一是诉前分流，止纷于未诉。落实重点案由诉源治理工作，在征得当事人同意后，对物业服务合同纠纷先行调解，由调解经验丰富的法官、调解员进行沟通协调，及时向物业公司反馈业主诉求，引导双方理性协商，促使大量案件在立案前就得到有效化解。

二是示范裁判，定纷于诉中。深入挖掘不同案涉小区所涉矛盾根源，审查物业服务公司所提供的物业服务质量是否达到物业服务合同约定或相关标准，对不同案涉小区的第一起案件作出示范性判决，统一裁判尺度，并为其他系列案件提供调解参考依据。

三是联络回访，规范于诉后。常态关注了解诉后履行情况，推进执源治理工作，促进涉物业纠纷案件胜诉权益兑现；全方位延伸司法职能，重点针对于本院结案的相关物业公司、涉案业主进行回访调研，促进物业管理服务水平更加规范。

原标题：《争优争先争效 | 南安法院“三善用”推进物业纠纷诉源治理》

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