大学周边商业街，靠什么而活？

外界眼中自带“流量”的街区，它们的生长与演变，或许可以给更广泛的城市街区塑造带来启发和思考。

没有人永远年轻，但永远有人正年轻着。

长期以来，这个道理说服了商业市场，从而培育出一条条靠近高校、大学城的特色商业街。人们愿意相信，靠近大学生，就是拥抱大市场。在上海，松江大学城文汇路的形成是如此，毗邻复旦大学、上海财经大学的杨浦大学路也是如此。

日前，记者采访了两条街区30余家各类店铺，谈及选址原因，“靠近大学”几乎是大家脱口而出的共识。可当谈及生意，“不靠大学生”的声音却也颇为响亮。

客观的街区氛围进一步验证了小店的说法，特别在大学路，尽管时值暑假，却没怎么受学生离校影响，照样餐厅等位不绝、饮品出单不断。

到底今天的大学周边商业街靠什么而活？这些在外界眼中自带标签、自带“流量”的街区，它们的生长与演变，或许可以给更广泛的城市街区塑造带来启发和思考。

学生更“有钱”了，小店却觉得难以生存？

大学生的钱好赚吗？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢这么说了。”

松江大学城，汇聚了上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海立信会计金融学院、上海工程技术大学、上海视觉艺术学院等高校。大学城文汇路上，上海对外经贸大学对面，一家名为暖纪的餐馆开了13年。店长梁先生打保票说，自己的店是整条街上开得最久的一家，靠的纯粹是大学生光顾。“以往即使每年寒暑假我们要经历近4个月的亏损，剩下8个月的盈利也足以弥补回来。”

不过，最近三五年里，梁先生还是多次缩减了人工，并开始接外卖订单，试图拓展距离更远的客户。“原因就是生意不好做了。学生中午还会来光顾，晚上都跑到周边商场去了。我们人均不到三十块钱，也比不过商场里人均100块钱的‘海底捞’吸引人。”

学生消费能力见长是商家普遍感受。杨浦区大学路上一家酒馆，人均消费超过130元，“客人里学生很多，最近他们放暑假，直接影响了客流。”服务生告诉记者。

松江大学城墨西哥餐厅品牌LaBamba创始人庞增彦则告诉记者，他们曾做过客群画像调查，“现在大学生宁愿去市中心尝试人均200元以上的烧鸡快餐品牌，也不愿意尝试店里19.9元的产品。”

大学生似乎比过去“有钱”了。这不仅体现在他们可以承受更高昂的商品和服务价格，更在于需求的日趋多元。

在松江大学城读书的钱同学告诉记者，除了下馆子、逛商场，她和室友日常还喜欢做美甲、种睫毛和玩剧本杀。“一个月家里给我2500元的生活费，偶尔会入不敷出。”

刚刚从复旦大学研究生毕业的刘同学则表示，自己日常还要去大学路上健身、练瑜伽。“办卡的时候也需要一次支付一笔不小的费用。”

一面是仍然蓬勃、甚至更具潜力的大学生消费市场，另一面，不少沿街小店却和梁先生持同样的判断。

“开店的时候房东‘忽悠’我们说这里有10万大学生，却没说这里已经开了那么多餐饮店。”文汇路上一家快餐店老板说：“现在学生消费两极分化得厉害，要么就吃十几块钱的快餐，要么就一顿人均上百。小店只能靠低价跑量求生存。”

由于空间层高限制，很多连锁品牌不愿意进来，文汇路上如今聚集着大量以低价为卖点的小餐饮。小店老板普遍反映，店铺换手率高，“开三个月就换招牌不是新鲜事。”

一些就读于松江大学城的学生也表示，小餐饮的选择替代性极强。“大学城的食堂和宿舍楼之间隔着文汇路，有时没课大家就想图个方便，在文汇路上随便吃一点。要是当天有课，肯定是去教学楼旁边吃食堂了，感觉还更干净。”

记者打听了一圈，学生口中时常光顾的热门餐饮小店，除了一家梅干菜烧饼、一家炒粉、一家米线、一家盒饭外，对其他店都“没什么印象”。

显然，学生消费的两极化和鲜明的周期性，让无论是以低消费餐饮为主要业态的文汇路，还是以特色消费、高消费为核心业态的大学路，都很难纯粹以做学生生意而立足，形成了背靠大学、却不靠大学生的实际局面。

不同的是，8月的文汇路，学生纷纷放假后，几乎有一半的门店歇业，门口还贴着类似“开学后见”的标识。而8月的大学路，却终日喧闹，傍晚更甚。

一个热一个冷，背后原因不简单

差别是怎样形成的？

赵小姐在杨浦创智天地一家科技公司工作多年。“从公司走到大学路上，三分钟。”可据赵小姐观察，尽管大学路被外界认为是“大学生的后花园”，“可这里一点不‘大学’。”

随商业业态持续提档升级，现在的大学路上，中餐、西餐、日料、韩餐、泰国菜馆一应俱全，其中还不乏人均消费355元的牛排馆和人均消费669元的日料店。

大学路虽短，沿街动辄八九层的商业楼宇却进一步将商业空间放大数倍。任选其中一栋，记者从九层一路向下走，依次看到正在营业的女装店、酒吧、桌游馆、房产中介、美甲店、健身工作室、日式杂货店、撸猫馆、手作工坊……

在三楼经营服装店的莹莹告诉记者，她开店12年，换了3个铺位，始终没离开大学路。“几乎没有学生顾客，都是靠周围的上班族、居民回头客。”

一件T恤叫价1890元的买手店，近期又在大学路的一条后街上开了分店，店内只提供9.5折的折扣，目标客群“肯定不是大学生，而是专门来大学路打卡的潮人。”

如此“复杂”的大学路让“大学”的标签弱化，反而更凸显出社区的、乃至社会的街区属性。记者在傍晚时分走访两地，就发现大学路有全年龄段的消费者，亲子家庭、游客、背包青年、遛狗的周边居民，甚至还有上海阿姨“旅行团”……文汇路则除了零星学生和接送孩子去辅导班的附近家长，很难看到其他人群。

这也不难理解，为什么每逢寒暑假的周期性“淡季”，都不会影响大学路的客流。一到午餐和晚餐的时间点，等位现象仍常有发生。“有些店铺常态化排队，一等就是两个小时。”刘同学说。

反观文汇路，则受“淡季”冲击明显。就记者沿途走访的情况看，暑假营收仍坚挺的店铺只有教育培训机构、自行车行，以及文汇路樱花广场内的5家女装店。这些店铺的老板都表示，“原本做的就是松江新城的居民生意。”

理论上，让商业供给丰容，赢得除学生之外更多类型的客群，是大学城周边商业街谋求可持续发展的必由之路。记者也从松江方面了解到，目前大学城已经开始引导业主腾笼换鸟，优化各类型商业的比例，尤其是削减小餐饮的比例，导入学生、社区居民可能欢迎的其他类型商业。

不过，同样不可否认的是，不同街区受各方因素共同作用，往往很难以理论的方式发展。就拿大学路和文汇路来说，大学路只有双车道，周边毛细血管式的辅路、背街丰富，将周边的社区、园区与街区的距离拉近，人的可达性强了，过路客的丰富度自然就高。文汇路的规划则过于疏朗，宽马路、宽步道、林荫面积小，“逛”的舒适度较低，且周边社区与街区的连通性也较差。

此外，大学路地处上海20年前就已明确开发的四个城市副中心之一——五角场的周边；文汇路虽也在上海目前重点开发的五个新城之一——松江新城的范围内，但二者的开发时序、发展成熟度都存在本质差异。

更关键的是，大学路自2004年动工、2009年延伸至国定路初见雏形，至今都在运营方瑞安创智天地手中，商家、运营方和政府更易达成协商共赢。可全长2.5公里的文汇路上，商铺产权构成复杂，其中一多半由小业主把持，街区风貌改变恐怕只能通过逐步的市场自主调节。

先天优势之外，大学路“做对了”什么？

的确，大学路作为一条高校周边商业街显得出挑。这几年，甚至显得“另类”。

一些学生在采访中提到，大学路已经有点儿“网红化”了。“经常能看见穿着前卫的年轻人在这里逛街”“开的店铺装修一个比一个适合拍照发朋友圈”……有的学生对这种现象表示认同，有的持保留态度。住在松江大学城的学生，则普遍感到“羡慕”。还有人提出，大学路的经验有没有可能得到复制？

抛开大学路特定的区位优势，历届地方政府赋予的历史机遇，以及客观上更顺畅的运营机制，记者在对照观察两条街区的过程中，还是能够发现了一些大学路主动作为且“做对”的地方，或许可以给其他大学周边商业街区、乃至更广泛的城市街区空间提供某种思路。

首先，强化氛围感。与其说氛围感，更该说是设计感。大学路的巨幅墙绘、涂鸦随处可见。钱同学告诉记者，很多墙绘作品会时常更换，路边的供电箱、设备箱也都装饰过。“整条大学路不会让人觉得有裸露而丑陋的空间或市政设施。”

沿街两排外摆位更是将氛围感拉满。不论走到大学路上哪一段，悠闲坐着的人们、冒着香气的小食和咖啡，都比炫目的广告牌更吸引人。

现如今，这种氛围营造已在整个街区实现良性循环。记者看到，几乎所有门店都愿意在装修上重投资。一些连锁便利店、咖啡馆，还会一改其一贯风格，在大学路上以特色主题、特色装饰的面貌呈现。 

其次，呵护老店。去年8月，在复旦周边开了20多年的复旦旧书店迁入紧紧连接大学路的一条后街——伟德路上。而它的对面，新开的悦悦书店（原名志达书店），同样曾在复旦周边经营了超过20年。再有一届届大学生都不曾错过的老音像店，迎来11周年店庆的酒馆homeless，即将老店新开的西式简餐店uncle no name……老店，已然成为大学路学生、居民、白领共有时光记忆的一种载体。

走访中，不少店铺老板就提到，“经常有客人因为工作、居住原因离开大学路，又回来怀旧的。”同样，开在松江大学城的暖纪也遇到过“重返校园”的客人。“有些学生已经毕业很多年，趁着到上海出差也会来店里吃上一顿。”店长梁先生说。

当然，怀旧式消费或许是大学周边商业街区的一种独特形态，但它所折射出的人与街区深厚的情感链接，也同样值得其他街区思考、破题。

再次，拥抱多元文化。小众画廊、黑胶唱片馆、动漫天堂……三年前，二次元“圣地”animate在大学路开出上海首家独立门店；今年，大英博物馆、英国国家美术馆授权的文创产品快闪店也在这里出现，大学路的“可能性”，已经在市场的探索中，被深度延展。

今天，越来越多商家还在给予大学路新的期待：一家一个月前新开的椰汁饮品店，在上海的另一家门店开在寸土寸金的南京东路；一家做融合下酒菜的餐饮店，把大学路店作为品牌的“上海首店”；一家韩国料理店位于北京的另一家门店，设在知名的潮人集聚区“三里屯”。

“我们觉得大学路的潮流程度和客群时尚程度是不输三里屯的。”门店店长表示。而这也意味着，大学路有望成为国内为数不多的、地段不在城市中心，却依旧拥有一流商业资源的街区。这是以往任何一个大学周边商业街不可想象的。

（原标题为：《调查 | 大学周边商业街，靠什么而活？》）