以案说“典” | 无权处分情形下订立的合同效力认定

基本案情

小美是大强和小花的女儿，二人离婚时在离婚协议中约定居住的房屋产权归大强、小花和小美三人共有。后小美出嫁，小花随小美搬去外地居住。某日，小花和小美前往案涉房屋时发现房屋被租赁给他人，后得知房屋被大强私自出售。小花和小美遂诉至法院，要求确认大强与买受人的房屋买卖合同无效。

法院判决

黄山区法院认为，协议离婚约定案涉房屋产权归三人共同共有。处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。大强作为共同共有人之一，无权单独处分争议房屋。但根据《民法典》的规定，无权处分行为并不当然导致买卖合同无效。即在无其他合同无效事由的情况下，无权处分的买卖合同有效，但物权不转移。因此，小花和小美请求确认大强与买受人签订房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。

不过，根据物权变动原则，房屋等不动产变动原则上以登记公示完成为生效要件。案涉房屋虽已经交付给买受人，但并未完成产权转移登记，所以房屋的所有权不产生转移。小花和小美依然可以通过物权请求权行使权利，保护自己的财产。买受人因此致使房屋所有权不能转移的，可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法理评析

原《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该规定，无权处分他人财产而订立的合同属于效力待定的状态。《民法典》施行之后，对于合同效力的规定最大的变化在于删除了原《合同法》五十一条之规定，这一变化实际上为了保障善意买受人的权益，是房屋所有人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖保护之间的平衡。在原先合同无效的情形下，无权处分人的违约条款与合同一并无效，无需向买受人负担违约责任；而在合同有效的情形下，买受人作为善意相对人的权利能够得到合理保护。这种改变切实保障了交易安全。维护和促进诚信市场秩序的构建。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

文字：民事审判庭

原标题：《以案说“典” | 无权处分情形下订立的合同效力认定》

阅读原文