维也纳的公租房是租客想象中的乌托邦吗？

伊娃·沙辛格（Eva Schachinger）在22岁结婚时申请了公租房。幸运的是，她生活在维也纳，这里拥有世界上最好的公租房。当时是1968年。伊娃是一名教师，她的丈夫克劳斯-皮特（Klaus-Peter）是城市公共交通系统的会计。她在市中心的一个公租房小区长大。这个小区有五栋楼，她的外婆就住在其中一栋楼里，从早6点到晚6点，都是外婆照顾她。伊娃和同一个小区的朋友们可以在一起玩一整天。

她的妈妈离婚后通过私人市场租了一套房子，随后也提交了公租房申请，并且在1971年被批准得到了一套房。当时的伊娃才生下女儿，她的妈妈觉得伊娃更需要这套房，决定让给她去住。这套房位于城市东北角的21区。伊娃的公公很认真地提醒她说，如果他们搬去那里，估计俄罗斯人会最先占领那里。但是她和丈夫都很喜欢这套房子的平面图，虽然这套公寓是经济型住房，面积只有732平方英尺（约68平方米），但是包含两个卧室，一个客厅，一个餐厅，一个卫生间和一个阳台。房租是700先令（相当于55欧元）。伊娃把工作也转到了21区，在离新公寓步行15分钟的一所学校担任老师。

去年年底，我见到伊娃时，她看起来非常精致，穿着牛仔外套，脖子上的真丝围巾系得整齐熨帖，耳朵上垂着小小的精致耳环，卷发剪短，显得很干练。过去44年间，伊娃一直是五年级到八年级的英语老师，同时她的房租增长了近5倍，从每月的55欧元涨到了270欧元。不过她的工资增长了20倍，从每月的150欧元涨到了3375欧元。维也纳法律规定，只有出现通货膨胀，并且年通货膨胀率超过5%时，公租房的房租才可以上涨。2007年，当她退休时，她的房租只占收入的8%。因为她的丈夫每月的收入是4000欧元，所以他们的房租占总收入的3.6%。

这就是维也纳在1919年开始规划世界闻名的城市住房（被称为公共住宅Gemeindebauten）时想要实现的目标。正如美国建筑历史学家伊芙·布劳（Eve Blau）在著作《红色维也纳的建筑》（The Architecture of Red Vienna）所写的，在第一次世界大战之前，维也纳的住房条件在欧洲算是倒数。为了支付房租，很多工人阶级家庭不得不承接分租户或床位租赁服务。但是在被称为“红色维也纳”的时期，即1923至1934年期间，执政的社会民主工党建造了400个住宅区，一共有64000套新房，城市的住房供应量增加了约10%。全市人口的十分之一，约20万人搬进了这些住宅区。租金定为半熟练工人平均工资的3.5%，这足以负担这些住宅区的维护和运营费用。

专家将维也纳的公共住宅称为“社会福利住房”（Social Housing），这个短语表现了这个城市的公共住房和其他限制利润的住房是一种广泛享有的社会福利：公共住宅不只接受穷人，也欢迎中产阶级入住。在维也纳，高达80%的居民都有申请公共住房的资格，一旦你得到租房合同，即使你变得更加富有，合同也绝不会期满。住房专家认为这种方法会导致公共住房住户群体的经济水平更加多样化，住在这里的人们会享受更好的成果。

Alt-Erlaa，维也纳最大的城市住房综合体之一。

2015年，在沙辛格（The Schachingers）一家通过私人市场购买公寓之前，他们的年收入是8万欧元（87000美元），差不多相当于美国家庭2021年的平均收入。伊娃和克劳斯-皮特分别要缴纳26%和29%的收入税，不过他们的房租只占税前收入的4%，这个金额大概是美国普通家庭外出吃饭的开销，或者比普通美国人在“娱乐”方面的支出还要低0.5%。虽然沙辛格一家今天得到了一份新的租房合同，但是他们每个月的房租支出预计为542欧元，只占他们收入的8%。维也纳慷慨提供的城市住房有助于所有人降低生活成本：2021年，租住私人住宅的维也纳人的房租和能源平均支出占他们税前收入的26%，这个比例只比社会福利住房的租客（22%）高出一点点。与此同时，2160万美国租客有49%负担着沉重的租房成本，向房东支付的房租占税前收入的30%多，在物价高的城市，这个比例还会更高。在纽约，租客家庭支付的房租占税前收入的比例中位数达到了惊人的36%。

在美国人看来，维也纳人民群众整体的生活配置条件就是异想天开的社会主义。不过，除了这一点之外，维也纳的社会福利住房让经济生活变成了完全不同的状态，这一点令人难以置信。想象一下，如果你的住房成本跟沙辛格一家差不多。想象一下，想到房租就跟想到选餐厅吃饭或订阅流媒体服务一样的感觉。再想象一下，如果你的房租成本大大减少，你要用剩下的收入做什么。维也纳邀请我们展望一个这样的世界，拥有自己的房子不再是保证拥有确定的未来的唯一方式，并展望我们的生活会因此而变成什么样。

在美国，撰写住房问题会让我变得沮丧。我会在派对上开口骂人，在住房市场搞投机的大型投资者令我厌恶，不过数千名小投资者也让我反感，其中包括我的一些老朋友。他们筹集资金，然后砸到他们从没见过的房子上面，或者购买高档社区的房子用于出租。但是数学计算令人很难反驳。购买靠近工作地点的房子比上班更有利可图。资产价值增长率超出人工回报率已经四十年了，一份麦肯锡报告发现，这类资产大部分（68%）是房地产。去年，四分之一的房屋买家完全不打算入住。这些投资者尤其会受到诱惑，买下首次买房者最需要的那种房子：便宜的房产会带来最高的租金收入现金流。

房地产是一个钱真的会从天上掉下来的领域。过去十年，典型的独立屋所有者获得了近20万美元的房产增值。学者丽莎·阿金斯（Lisa Adkins）、美琳达·库珀（Melinda Cooper）和马丁·科宁斯（Martijn Konings）在著作《资产经济》（The Asset Economy）中写道，“资产增值的另一种说法是通货膨胀”，“商品的货币价值增长，但是商品本身的性质或生产条件并没有随之改变，这会让商品变得更稀有，或者证明商品的需求增加”。这种通货膨胀在有房者与无房者之间造成了一道凶险的鸿沟。哈佛大学的住房联合研究中心发现，2019年，美国租房者的资产净值中位数只占有房者的资产净值中位数的2%（6270美元与254900美元）。

去年，利率提高导致房屋销售放缓，房价进入停滞期，在一些房产市场过热的城市甚至出现了房价下降。美国在线房地产经纪公司Redfin的资料显示，美国房租要价的中位数达到了一个月2000美元，创下历史新高。租金价格虚高让房东的钱包鼓起来了，同时阻碍了租客积攒首付款、摆脱单调的租房生活的计划。

房价上涨的惊人速度是数十年来致力于鼓励购房的政策造成的结果。固定利率的30年按揭贷款更是美国人的发明成果，也许只是因为联邦政府要为债务投保，如果有一个借款人违约，政府就会落入圈套。（只有一个别的国家——丹麦提供同样的抵押债券。）然后还有我们的税收法规，允许经济富裕的人购买房产，并逐项列出他们的可扣减项目，抵消他们为按揭贷款支付的利息：按揭贷款金额越高，扣减金额越高。拥有房产者还可以从联邦税中减去最多1万美元的房产税。如果他们卖掉主要住所，最多可以避免支付每人25万美元的资本收益（夫妻的最高减免额度为50万美元）。就像住房积极分子指出的那样，每个背负按揭贷款的人住的都是补贴住房。

去年，由于被这些看似很棘手的问题困扰，我开始在美国之外的地方寻找解决方案。像柏林一样的租金管制会是解决方案吗？也许在十年前能够有效果，那时投资者和新居民还没有大量涌入城市，导致土地价值涨到原来的五倍。现在虽然有租金控制法规，但是就连15年前没人愿意买的公寓都成了巨大的摇钱树。很多廉价租房的住户被租房合同困住了，因为搬走成本太高，或者竞争太激烈。苦于租房财务压力的租客组织者最近提出了“征用”措施，号召3000多套房屋的房东以低于市场价的价格把房子卖回给政府。在2021年的一次公民表决中，59%的柏林人投票支持这种做法，但是尚不清楚这种措施是否会得到实施。

80%的居民有资格在维也纳获得公共住房。

像东京在2002年的做法一样，放宽区域限制会是个解决方案吗？这种做法当然有帮助。2014年，东京的房屋建筑项目数量超过了整个英格兰。自那以后，房价就稳定了。东京的举措主要被迎臂效应群体（YIMBY）誉为模型典范，因为他们喜欢这种对房屋充分采取以市场为导向的做法。他们经常指出，东京市的人均住房数量是加利福尼亚州的五倍。不过日本房地产市场非常不同，因为存在地震风险：由于监管规定和缓解技术不断改进，建筑物在35年内就会完全贬值。老房子通常缺乏维护，因为通过再出售收回投资的可能性很小。它们被视为跟旧衣服或旧车一样，出售会亏本。

新西兰的奥克兰看起来也许是更合适的案例。2016年，作为全球房地产市场最贵的城市之一，这里扩大了75%的住宅用地面积，提高法定住宅供应能力达300%，从而鼓励多户住宅建设，降低住房价格。在扩大的地区，审批通过的建筑许可证总数量（估计新建筑数量的一种方法）从2016年到2021年增长了4倍。按照预期，未开发的土地的相对价值增长了，因为突然之间它能容纳更多住房面积，密集开发地区的住房的相对价值下降了，缓和了极高的房价。不过扩大用地面积的效果有限。允许提高住房密度的好处往往会被开发商攫取，他们会给新住房定下远超成本的价格。这不会给租客带来安全感，也不会直接产生最需要的住房类型：经济适用房。

这是跟维也纳不同的地方。在保护居民免受住房商业化的影响方面，其他发达城市都没有维也纳做得多。在这里，43%的住房与市场隔绝开来，不进行市场流通，这意味着租房价格反映的是成本或法律规定的价格，而不是“市场能承受的价格”或者别无选择的人愿意支付的价格。政府为各种收入水平的居民提供经济适用房的补贴。这意味着维也纳的家庭总收入是每年57700欧元，但是收入低于70000欧元的任何人都有资格申请公共住宅。一旦入住，你就可以永远都不离开。如果你的收入增加了也不要紧，政府绝对不会再次审查你的收入。这个城市三分之二的出租房屋都属于租金管制的范围，所有租客都享受正当理由驱逐的保护。这样的法规加上充足的住房供应量，让租客的稳定性比得上美国固定利率贷款的房主的稳定性。因此，维也纳80%的家庭都选择租房。

在建的Bildungscampus Berresgasse综合体。

主要区别在于维也纳优先考虑为建筑业提供补助，而美国则优先考虑用住房券等为人提供补助。一种模式关注供应，另一种关注需求。维也纳的选择说明了一个基本的经济现实，充足的社会福利住房供应可以提供一种市场替代方案，改善所有人的住房条件。

去年秋天的一个下午，我步行穿过维也纳市中心，路过了一些华丽的楼房，阳台、栏杆和门廊带有蕾丝花边装饰，这是19世纪的私人公寓。这些楼房中间穿插了20世纪20和30年代的社会福利住宅区，也就是公共住宅。这些公共住宅引人注意，不仅因为它们拥有现代化的建筑风格，而且因为它们的外墙上欢欣鼓舞的红色方块刻字，写的是：1925-1926年由维也纳市政府利用住房税基金修建。

在等有轨电车时，我心想，真有点政治天才的意思：那些文字既是解释说明，又有广告宣传的作用。半小时后，我到了21区，就是伊娃·沙辛格曾经住过的“俄罗斯领地”。市政机构Wohnpartner致力于在公共住宅携手共创美好邻里，帮助解决租客冲突。该机构正在伊娃住过的老楼举办房屋开放日活动。这是一座极简风格的公寓式大楼，配有橙色的电梯。

顺着Wohnpartner的指示标识，我找到了玻璃墙的社区中心，走了进去。参加活动的人员大部分是带着小孩的妈妈或退休人员。现场有一个绘画区，乒乓球活动和植物交换环节。人们带来二手物品送给别人。一个千禧年出生的机构员工为大家提供技术支持，不过令人惊奇的是，似乎没有人需要这方面的帮助。现场的固定装置包括一个装满免费书籍的图书室和放了大量木质玩具的游戏区。

我在公用厨房跟伊娃找地方坐了下来。有人在这里做了一大锅奶油南瓜汤。红色维也纳的一些规划人员希望将公用设施的厨房集中到一起，使用工业级烹饪机器，不过先是法西斯主义者的统治，后来又受到资本主义的影响，奥地利家庭很快习惯了花钱购买自己的KitchenAids厨房电器、Vitamix破壁机和Nespresso咖啡机。

自从退休后，伊娃就跟大楼管理员马留恩·巴迪德（Malyuun Badeed）为这个住宅区制作一年两期的杂志，内容包括菜谱和一个填字游戏，以及最近的社区新闻。巴迪德在厨房跟我们一起聊天。她戴着饰有珍珠的黑色头巾，说到自己在20世纪90年代作为单亲妈妈离开索马里的经历时挥舞着双手。刚到维也纳时，她在大街上兜售报纸，现在她在帮忙制作报纸。

伊娃告诉我，她经常回到这里的公共住宅，跟年纪很大的邻居伊迪丝（Edith）一起辅导这里的学生。伊迪丝住在这个小区附近，她的隔壁邻居会帮她购买日用品并送到家，因为她搬不动。作为交换，她会照看他们的三个孩子。伊娃给伊迪丝打电话祝她圣诞快乐时，她正忙着给三个孩子包40份礼物。她把这些礼物藏在她的公寓里，这样在圣诞老人来之前孩子们就不会发现。“公共住宅就是实现社会主义的地方。”伊娃喜欢这么跟我说，这就是几代人社会主义化的样子。

我了解到，申请得到一套公共住宅的平均等待时间是两年（在任何时候，等待名单上大概都有12000人，每年有10000多人得到住房）。无论是否是维也纳公民，只要在这里拥有固定地址超过两年，就可以成为维也纳居民，有资格申请公共住宅，申请根据需要进行评估。佛罗莱恩·科格勒（Florian Kogler）是一名21岁的大学生，他的申请被视为紧急案例，因为他跟妈妈、继父和两个兄弟姐妹住在一套两居室，过于拥挤。他和弟弟住一间，他的父母在客厅睡觉。他还得到了优先处理，因为他很快就要搬进有生以来第一次自己住的公寓了。他告诉我：“这个过程真是快得出奇。”

申请者最多可以拒绝两次分配给他们的房子，如果他们第三次拒绝，就必须再次申请。科格勒接受了分配给他的第一套公寓，这是一套355平方英尺（约33平方米）的单人公寓，阳光充足，位于市中心12区，可以俯瞰一座游乐场。房租是每个月350欧元，而他在一家博物馆兼职的收入是1000欧元。如果在房租方面需要额外帮助，可以获得个人补贴。像科格勒一样的25岁以下的学生可以获得一个月200欧元的补贴额度。

每隔几年都会进行富裕人员是否应该被迫放弃自己的公共住宅租约的辩论，也就是说，是否应该根据收入调查结果而确定这些住房的租客。

对有些人来说，这场辩论的典型人物是皮特·皮尔兹（Peter Pilz），前奥地利议会绿党成员。皮尔兹住在Goethehof，这是多瑙河畔最大的公共住宅区之一。他在大学时搬了进来，跟奶奶一起生活。他的奶奶在这座大楼1932年开放时就住了进来。在她去世前，皮尔兹接手了这套房子的租约。（有人可能会说，他得到了特权，不受新法律规定的约束。）1986年，皮尔兹当选为议会议员，最终每月收入超过了8000欧元。

即使在维也纳，皮尔兹的租金也会让人大吃一惊。不敢相信，这件事登上了奥地利保守派报纸Österreich的头条，该报纸在2021年称，他每个月仅支付66.18欧元的租金。（皮尔兹表示，包括建筑成本在内，他每月支付近250欧元。）奥地利保守派自由党秘书长表示：“鉴于皮尔兹的收入远远超过了社会福利住房的一般收费标准，看起来我们讨论的确实是社会欺诈问题。”

多瑙河边最大的Gemeindebauten，Goethehof其中的一间公寓。

皮尔兹没有做任何违法的事。一旦住进公共住宅，你可以选择永远住下去。但是经济宽裕的人住在这里是否不道德？

城市住房官员指出，公共住宅区有更富裕的租客有助于阻止贫困集中伴随的问题，为所有人打造更稳定、更健康的生活环境。美国的公共住房仅限于最贫困的人口，2019年公共住房居民的平均年收入为15219美元，远远低于两口之家的美国联邦贫困线标准16910美元。跟美国的情况不同，公共住宅居民相对融合的情况说明这些住宅区的居民没有被打上贫穷的烙印。

这并不是说这些住宅区就不存在问题。

23岁的努米·安彦武（Noomi Anyanwu）是奥地利黑人之声组织（Black Voices Austria）的创始人。她告诉我，她的父亲是尼日利亚人，母亲是奥地利人，她在一个公共住宅区长大。不到5岁时，有一天她在小区院子里玩，同一小区的一个比她大一点的白人男孩用种族歧视词汇骂她的哥哥。听到孩子的争吵后，双方父亲都下楼来到院子。但是白人父亲没有道歉，还变本加厉地重复他儿子说的那个侮辱性词语。安彦武说，几年后，她的爸爸就因为就业歧视和遭遇警察种族歧视而离开了这个国家。

因此，当安彦武告诉我，她在社会福利住房的整体经历很积极时，我吃了一惊。她说，公共住宅区算是城市里的村庄。她估计住在那里的50%的人都是移民。她告诉我：“这反映了社会状况。”（在外国出生，生活在维也纳的居民比例其实比纽约市稍高一些。）跟她同龄的女孩萨菲娅(Safiya)住在她家对面，成了她最好的朋友。萨菲娅的爸爸也来自非洲索马里，他也因为种族歧视离开了。但是公共住宅区可负担的租金价格让两个女孩的妈妈得以在这里保持稳定的生活。

埃斯特拉·厄兹曼（Esra Ozmen）是一个土耳其移民家庭的女儿。她在Sandleitenhof长大，这是维也纳最大的公共住宅区之一，那里有别墅一样的庭院和石雕艺术品。成年后，她通过申请公共住宅，搬进了自己的单人公寓。厄兹曼说，可负担的房租让她能够安稳地攻读美术博士学位，同时投身说唱事业的发展。通过表演和组织文化活动，她每个月的收入为1000至2000欧元。她告诉我：“我有一辆汽车。是90年代的奔驰A级。我在外用餐，每天都要买一杯咖啡。我没有很多钱，但是我过着富足的生活。”

维也纳这样的社会福利住房，放在美国，似乎是不可思议的。不过美国政客在20世纪30年代曾经认真地考虑过这个计划。1929年股市崩盘后，美国房地产市场也崩溃了。到1933年，50%的抵押贷款债务都违约了。左派和右派一致同意，政府需要进行干预。问题是以什么方式来干预。根据历史学家肯尼思·T·杰克逊（Kenneth T. Jackson）在著作《马唐草边疆》（Crabgrass Frontier）中所写的内容，当时按揭贷款期限一般为5年到10年，在贷款期限结束前，也就是清偿贷款或再融资之前，贷款人要一直支付利息。1933年，富兰克林·罗斯福（Franklin D. Roosevelt）就任总统后，议会成立了房主贷款公司（Home Owners’ Loan Corporation），旨在为受到抵押品取消回赎威胁的房主提供债务融资，稳定房地产市场。两年之内，这家公司重组了近百万美元的贷款，覆盖10%的房主自用住宅。本金和利息绑定在一起，这样在可管理的20多年偿还期限内，贷款人就成了绝对的房主。

上图：Sandleitenhof，维也纳最大的城市住房之一，拥有别墅般的庭院和石雕。

下图：Sandleitenhof其中一间房间。

但是这样做不足以挽救房地产市场和经济。在经济大萧条时期，四分之一的美国人处于失业状态，建筑行业受到的冲击尤为严重。美国和当时的维也纳需要的东西一样：就业和为工人提供更好的住房条件。罗斯福执政时期的美联储主席马里纳·埃克尔斯（Marriner Eccles）说过：“住房是推动经济引擎的隐秘而又复杂的动力。”当时成立的紧急就业项目——联邦公共工程管理局（Federal Public Works Administration）提供资金，建造了大约50个新的公共住宅区，包括纽约市的哈莱姆住宅区（Harlem River Houses）。这个项目似乎完全照搬了维也纳的公共住宅，几座布扎风格的楼房分布在中央的庭院周围，还配有幼儿园、健康诊所和公共图书馆。

根据历史学家盖尔·雷德福（Gail Radford）的记录，虽然这种住房令人称赞，但是成本较高，深陷争议。她在著作《美国现代住宅》（Modern Housing for America）中按时间顺序记载了新政时期关于社会福利住房的各种争论。罗斯福政府要找到一种无需政府买单的住房计划。当时共产主义备受关注，他更希望美国人接受资本主义。最好的做法是什么？扩大房产所有者的群体范围，让更多美国人个人投资房地产。

议会于1934年颁布的《国家住房法》（National Housing Act）能够挽救房地产市场，建立了影响今日美国的住房政策。该法案将房主贷款公司引入的固定利率、长期按揭永久化。银行不愿意承担跨越几十年的风险，因此该法案设立了联邦住房管理局，为房屋贷款债务投保，只要贷款符合该法案设定的标准，就能得到美国财政部的全力支持。举个例子，房屋需要接受购买价格的评估，并且位于足够稳定的街区，意思就是周围的白人住户足够多的街区，以确保万一贷款者违约，政府不会亏钱。

在《国家住房法》的地图中，那些被认为风险太大、不能为按揭贷款投保的街区标成了红色。这是一种“按区域区别对待”的形式，该政策对于持续至今的严重的财富种族差异起到了很大的作用。历史学家杰克逊写道：“过去半个世纪以来，美国其他政府机构都没有对美国人民产生过如此普遍而又强大的影响。”

不过联邦住房管理局并没有解决低收入住房需求的计划。因此纽约民主党参议员罗伯特·瓦格纳（Robert Wagner）受到住房学者凯瑟琳·鲍尔（Catherine Bauer）在维也纳和欧洲其他城市的见闻的启发，引进了第二项法案。鲍尔协助撰写的这份《1937年美国住宅法》（Housing Act of 1937）提案中包含为限制利润的住房和公共住宅的建筑筹集资金。面对房地产行业的强烈反对，瓦格纳和鲍尔接受了五项灾难性的妥协条件，才让法案得以通过。第一条，删除了为非盈利和限制利润的合作项目的支持。第二条，选址的决定权交给当地政府。一位评论家说，很多地方的选民对待公共住房的态度就像对待黑死病一样。第三条，加上了一条“等效消除”贫民区的条款，这意味着每建一套新的住房，都要清除一处贫民窟。（这样的话，公共住宅就不会因为增加总体房屋供应量而影响房东的利润。）第四条，公共住宅仅面向那些极其贫穷、绝对负担不起私人市场的优质住房的人员。第五条也是最后一条，建筑成本严重受限。

美国现在的公共住房的问题不仅仅是缺乏资金和维护不足。而是在于从一开始建房质量就不好。房间门在衣柜旁边，内墙单薄而又劣质。在布鲁克林红钩区的一个公共住宅区，电梯只能隔层停，不能每层都停。正如雷德福在书中所写的：“那些讨厌公共住宅的人依然充满敌意，而美国房屋管理部门建造的这些最低标准的建筑没有吸引到新的同盟，还让一些老盟友心灰意冷。”的确，美国的公共住宅从一开始设计就注定要失败，对于那些负担得起租金的人来说毫无吸引力。

正如鲍尔一早就预料到的，如果住房项目只针对穷人，就会缺乏项目蓬勃发展必需的政治支持。只有像维也纳的公共住宅那样，欢迎大多数人的综合住宅项目才能持续发展。

但是美国政府优先支持了银行业，而不是建筑业。30年按揭贷款对于获得贷款的数百万美国人来说是一项巨大的经济福利，从政府补贴和国家房地产价格长期上升的轨迹中受益良多。这种手段将许多租客和公共住宅的住户转变成了房产所有者，也“让很多以前依靠公用行业谋生的人变成了不成功的财政保守主义者”，正如阿金斯、库珀和科宁斯在著作《资产经济》中所写的。

达特茅斯学院名誉经济学家威廉姆·菲舍尔(William A. Fischel)将这些中产阶级房屋所有者称为“房屋选民”，指的是有意或无意地为了保护他们的房产价值而投票的美国民众联盟。他们往往反对当地的开发计划，支持排他性分区，这样可以确保他们的房产最大化升值，并避免他们缴纳的税款被扩大使用范围，用到比较穷的街区。这种行为趋势和工资停滞不前的情况将整个国家的住房存量变成了更稀有、更昂贵的投机性资产类别。阿金斯和她的同事在书中写道，“在不提高社会其他人员的准入障碍的情况下，几乎不可能满足现有的中产阶级房产所有者的需求。”“资产民主化的中产阶级政治最终损害了他们自己的生存条件。”

我不是唯一一个想要从维也纳案例中找到可能解决美国住房危机的答案的美国人。我跟着一个纽约代表团去了那里。他们是去学习维也纳城市住房体系的，50名成员包括政策制定者、研究人员和积极分子。他们受到了美国住房组织者联盟“人人享有住房正义”（Housing Justice for All）和社会运动中心“行动实验室”（Action Lab）的邀请来到这里。有一天下午，我跟这个代表团一起去了卡尔马克思大院(Karl-Marx-Hof)，这是世界上规模最大住宅区之一。

卡尔马克思大院，世界上规模最大住宅区之一。

自从卡尔马克思大院在1930年开放以来，它一直都像是一个罗夏墨迹测验。不同政治观点的人会把它视为盛气凌人的社会主义怪物，或是开创性的共产主义要塞。一出地铁站，这座大楼就矗立在我眼前。高七层，四分之三英里长，几个房子连接在一起，看起来就像一座堡垒。建筑中心部分是奶油色的，但是红色的砂岩元素非常吸引眼球，阳台和架子都是红色的。工作人员会爬上架子，挂上巨大的横幅，在几公里外都能看到。巨大的拱形通道也是红色的，让这座大楼看起来就像城市的高架渠。

茱莉亚·安娜·施兰茨（Julia Anna Schranz）是维也纳大学的博士候选人，也是我们当天的向导。她穿着匡威鞋、牛仔裤和一件红色羊毛长大衣。她指着通道上方的四个严肃的陶瓷雕像，解释说这些是启蒙、自由、福利与体育文化的象征。在两次世界大战之间委托制作这些装饰是为了增加就业，同时也被视为公共住宅的审美投入，以及向这里的租客致敬。

施兰茨打开了一个拱道的厚重、多刺的铁门，我们进入了一个长满青草的庭院，大概有两个足球场那么大。内部的墙粉刷成了灰白色，在清晨的阳光中熠熠发光，跟令人敬畏的建筑外部形成鲜明的对比。

“这些就是住宅。”来自布法罗的社区组织者因地亚·沃尔顿（India Walton）调侃地说道。这里有一个玫瑰花园，黑色、棕色、白色皮肤的孩子们在幼儿园旁边的游乐园奔跑和尖叫着。沃尔顿现在40多岁，她19岁时生了一对双胞胎，一边做护士，一边把孩子养大。几十年后，她在政治上变得非常活跃，2021年赢得了民主党布法罗市市长候选人的提名，却在为民主党现任市长造势的活动中输给了对方。如果她当时可以选择住在这样的地方的话，她现在会是什么样？沃尔顿告诉我，她会更早地结束婚姻。“我可能不会当护士，而是成为一名医生。”幼儿园的一个孩子朝她挥手，她也挥手回应。

卡尔马克思大院刚开放时，这里的1400套住房容纳了5000人。随着生活标准提高，维也纳给租客安排了更多居住空间。现在这里住了不到3000人。很多人都想住进这里的公寓。鲍尔写道：“这里有两间中央洗衣房，两个带有浴缸和淋浴的共用浴室，一家口腔诊所，一家妇产科诊所，图书馆，青年旅社，邮局，药店，还有25个商业场所，包括一家餐厅，还有办公场所和BEST陈列室，后者是市政府运营的家具和室内设计咨询中心。”

现在卡尔马克思大院的住户不到3000人，不是因为人们不想住在这里，而是因为生活标准提高了，有鉴于此，维也纳给租户安排了更多居住空间。维也纳房屋管理部门认为四口之家需要1100平方英尺（约102平方米）的居住面积，因此把一些房屋合并，创造更大的居住空间。

一个摇头娃娃在一个摆着盆栽植物和石堆的阳台上对着我们点头，一位奥地利老人挥着手。民主党州众议院女议员艾米丽·加拉格尔（Emily Gallagher）最近刚刚取代了第50周选区的现任州议会议员。这个选区包括绿点市、威廉斯堡市和格林堡社区。她在手机上用推特直播这次参观之旅。民主党参议员茱莉亚·萨拉萨尔（Julia Salazar）代表的是第18参议院选区，包括布什维克社区。她用金笔在笔记本的黑色纸张上做记录。租客组织者雷内特·布拉德利（Renette Bradley）穿着一件Nickelodeon衬衣、工装裤，戴着带有“New York”字母的黑色圆帽，粘着奢华的长假睫毛。“在这里可以被假释吗？”她问道，声音沙哑而又直接。这个问题影响到了她的很多朋友和亲属。他们出狱后成了无家可归的人，因为法律不允许他们跟家人一起住在公共住宅。

施兰茨茫然地看着她。

“出狱的人可以住在这里吗？”布拉德利又问了一遍。

施兰茨说：“当然可以。为什么不可以？出狱就是出狱了。”

这些纽约人开始窃窃私语。施兰茨继续疑惑地看着我们。

“那个问题融合了四五个问题，他们理解不了的。”在我们走向洗衣房时，约瑟夫·卢南（Joseph Loonam）说道。他是“社区积极分子和领导者之声”（VOCAL-NY）的住房运动协调员。他告诉我，他的组织的一名成员被逮捕了40多次，因为每次他去公共住宅看望家人，就违背了认罪协议的条款。

在博物馆商店，我买了当地女性合作社钩织的一块红色防烫锅垫，上面是红色维也纳时代控制欧洲的“三个恶魔”的图案，每一个用白色箭头来表示。有几个组织者和州立法委员也买了一块。在博物馆商店的大学生说卖完了，一位立法者建议他可以把展示柜里的防烫锅垫卖掉。大学生说：“我们不习惯这样做。”然后打开了柜子。他的话好像指的是美国的消费模式。美国人需要拥有才行。

Amalienbad作为Reumannplatz的住宅区，拥有著名的装饰艺术游泳池和桑拿浴室。

维也纳成功遏制了对拥有的渴望。通过重新分区和租金管制，这个城市降低了土地价格，实现了这一点。总的来说，这些土地使用政策最大的受益者不是公共住宅（他们在2004到2015年期间停止新建住宅区，现在一年只增加500套公共住房），而是那些限制利润的住房协会。他们是红色维也纳的起源，过去四十年来，他们每年建造3000到5000套住房。

如今限制利润的住房占整个城市社会福利住房的一半。限制利润的住房协会仅能收取反映成本的房租。银行和保险基金等投资者可能会购买这些协会的股份，一般是为了给初始建设提供资金。投资者每年为这些股份向协会支付较低的利息。任何超出这部分的利润必须重新投资到新的社会福利住房的建设。“这为社会福利住房创造了循环的融资流程。”剑桥大学规划与住房教授贾斯汀·卡迪（Justin Kadi）表示。维也纳政府现在对住房的主要支出是为建筑提供低成本融资，而且政府能够收回这笔钱。

在一个阴沉的周五，我在Alt-Erlaa电车站见到了威廉·安德尔（Wilhelm Andel）。他84岁，个子很高，穿着牛仔裤、皮夹克。他要带我参观他住了40年的限制利润的住宅区。Alt-Erlaa是维也纳最大的限制利润住宅区之一，有18座未来主义风格的高楼，每座楼有23到27层，共有3181套住宅，建于1973到1986年之间。走近住宅区时，我发现这些老楼的状态看起来出乎意料的新。也许是因为绿色植物不受时间影响，阳台的蔬菜也遮掩了老化的情况。威廉选了六楼的一套公寓。这套房面积接近1200平方英尺，每个月的租金是824欧元，这个价格在美国得克萨斯州的阿马里洛或者路易斯安那州的士里波特算是合理的，但是在美国的50个大都市区是完全不可能的。

Alt-Erlaa，维也纳最大的城市住房综合体之一。

在Alt-Erlaa生活的威廉可以享受小区的七个屋顶游泳池、七个室内游泳池、网球场、健身房和备受赞誉的艺术作品。代表团其他成员跟我们汇合后，他带我们去看了他在这些建筑中最喜欢的东西：在第二座大楼的大厅里的两幅壁画，反思新媒体和劳动在社会中的作用。这是奥地利艺术家阿尔弗雷德·赫德利卡（Alfred Hrdlicka）的作品。“它们让我想到了奥罗斯科。”在威瑞森公司工作的多尔卡·雷诺索（Dorca Reynoso）说道。她指的是墨西哥画家何塞·克莱门特·奥罗斯科（José Clemente Orozco）创作的政治壁画。雷诺索在曼哈顿的房租在2014年翻倍，涨到了1250美元。当她的房东在2022年提出再涨50%时，她无力支付，开始逐步增加组织反对房东涨租金的活动。“它们太美了。”她盯着壁画说道。

正是因为这个原因，维也纳的限制利润和非盈利住房成了很多代表最喜欢的项目。艺术和审美很重要。我们参观了一个小型非盈利建筑，是一个合作社。通过陌生人对报纸广告的回复，形成了非常成功的设计和开发方案。顶层有一个宽敞的屋顶平台，一个共用厨房，一个游戏室和一个桑拿室。“你是说当我的孩子们在游戏室玩的时候，我可以待在桑拿室吗？”纽约布朗克斯区组织者朱莉·科隆（Julie Colon）说道。她告诉我，她在庇护所独自一人生了孩子。“这太疯狂了。”旧金山湾区租户权利积极分子桑蒂·辛格（Shanti Singh）说道。她留着两边不对称的短发。这里的图书馆阳光充足，窗户很高，还有木墙。她在里面流连忘返，说：“我永远都不想离开这里。”

房价螺旋式上升，估价过高，这让有房者变得富裕，无房者极度贫穷。我们到了这样的节点，只有激进的办法才能解决这个困境。美国住房的问题在于，住房被锁定为积累财富的一种方式，而积累财富与承受住房成本的能力又存在不可调和的矛盾。美国的住房危机就能证明这一点。即使在疫情之前的2017年，大约1.13亿美国人（大约占全国人口的35%）存在严重的住房问题，例如住房简陋、住房负担沉重，或者根本就没有住处，正如纽约新学院的城市研究教授阿列克斯·施瓦兹（Alex F. Schwartz）所指出的。

Gleis21，维也纳的另一个城市住房项目。

呼吁制订美国联邦社会福利住房计划也许听起来不太可能，但是毫无疑问：美国政府大量干预住房市场。正如历史学家盖尔·雷德福的观点，这是一个双重系统。给富裕的房屋所有者提供了慷慨的支持，却故意不给低收入家庭提供充足的支持。2017年，美国政府将面向房屋所有者和出租房屋与抵押贷款收入债券的投资者的税收减免为1550亿美元，相当于经济适用房支出（500亿美元）的三倍多。

500亿美元可不是小数目。实际上，美国很多城市的住房和社区发展补贴的人均公共支出都高于维也纳。但是看起来很明显，这笔资金大部分都被滥用了，比如低收入住房抵税等低效的政府和社会资本合作项目，扭曲性代金券，或者最可疑的一项，补贴房屋所有者，那些最不需要这些补贴的人。“如果你给所有人发需求侧补贴，例如代金券，又存在供应短缺的情况，就会导致价格上涨。”哈佛大学的住房联合研究中心执行主任克里斯·赫伯特（Chris Herbert）告诉我。政府会付出更多成本，最后的结果往往是填满了房东的腰包。

虽然公共住宅意味着政府的初始支出很高，但是维也纳的社会福利住房现在已经实现了自给自足。猜猜租户的租金占他们的收入的比例是多少？1%。社会福利住房促使私人市场的租金下降了5%。短期来看，代金券的成本也许更低，但是为监管良好的公共和限制利润的建筑项目提供直接融资，这是减少投机行为和防范不断上涨的住房成本的唯一方法。2020年，纽约州和加利福尼亚州的住房开发人均公共支出为377和248美元，而维也纳的该项支出仅为124美元，这大概是维也纳低息融资支出的一半，而且这笔钱会得到偿还，然后再次借出。

在维也纳，43%的住房与市场隔绝，这意味着租金价格反映了法律规定的成本或费率。

美国以前就存在社会福利住房项目，直到今日依然存在。受到维也纳案例的启发，马里兰州蒙哥马利县、西雅图和加利福尼亚州正在建设很多本地社会福利住房项目。这种项目在纽约市也由来已久。1955至1981年期间，按照《限制利润住房公司法》(Limited-Profit Housing Companies Law)，该市一共建了66000套经济适用房和69000套限制利润的合作公寓，也被称为Mitchell-Lama项目，用引入该项目的两位立法者的名字命名。Mitchell-Lama项目和公共住房项目是纽约下东区、威廉斯堡和唐人街保持经济多样性的主要原因。

长期以来，住房成本已经成为我们很多人的沉重负担，难以想象如果消除这项烦恼会成什么样。当我跟皮特·皮尔兹谈话时，就是那个接手他奶奶在Goethehof的公共住宅的那个政客，就像我会问每一个维也纳社会福利住房的租户一样，我问他，他用因为租金低而省下来的钱做了什么。他告诉我：“我在股市一分钱都没投。我觉得坐在电脑前研究股票市场的走势太浪费时间了。我更愿意用我的时间来写作、编辑支持有趣活动的线上报纸，享受其中的乐趣。”

我们谈话时，皮尔兹在意大利的托斯卡纳。他白天骑了一天自行车，在皮恩扎停下来，欣赏那里的紫色小教堂，还品尝了有名的佩克利诺罗马羊奶酪。然后他骑车到蒙塔奇诺，喝了一点布鲁奈罗红葡萄酒，接着回到巴尼奥维诺尼去游泳。“这就是我的艰苦生活，”他告诉我，“如果人们不用整天为了生存而奋斗，如果你的人生很安全，至少在社会条件下如此，你可以用你的精力去做更重要的事情。”

采访：Francesca Mari

撰文：Francesca Mari、魏振伦

原标题：《维也纳的公租房是租客想象中的乌托邦吗？》

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