新城控股调整定增方案：拟募资金额上限由80亿元降至45亿元

9月25日晚间，新城控股（601155.SH）发布公告，调整定增方案和发行预案。由此前的发行不超过总股本的30%募资80亿元调整为发行不超过总股本的20%募资45亿元。

公告显示，新城控股计划将31.5亿元用于6个房地产开发项目建设，13.5亿元用于补充流动资金，将进一步优化公司资本结构，有效降低财务费用。

截至今年6月底，新城控股资产负债率为79.56%，较过去三年的数据有所降低。截至2020年底、2021年底、2022年底，公司合并口径的资产负债率分别为84.73%、81.82%、80.46%。

在风险提示中，新城控股称，虽然公司通过销售积极回笼资金，逐步降低资产负债率，但房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿债压力，同时存货的变现能力也将直接影响公司的资产流动性及短期偿债能力。如果公司因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带来较大压力。

9月4日，新城控股召开的2023年半年度业绩说明会上，财务负责人管有冬介绍，公司消费类基础设施公募REITs处于筹划阶段。目前，公司尚在与相关监管机构密切沟通中。公司已开业自持吾悦广场约130座，后续将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。

管有冬介绍，1-8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其它融资约110亿元。截至目前，公司已开业未融资吾悦广场近40座，对应投资性房地产估值约350亿元，根据不同融资产品抵押率的不同，可融资金有所差异。公司会与监管保持密切沟通，积极推进各项融资。

对于年内到期债务安排，管有冬介绍，截至目前，公司年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品。公司将按计划兑付相关债务。

现金流方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，新城控股经营活动产生的现金流量净额分别为3.82亿元、219.85亿元、145.35亿元和74.34亿元。新城控股解释称，公司房地产项目开发建设较多且考虑到房地产项目开发周期较长，购置土地和前期工程占用资金量大，受拿地节奏及项目开发进度等因素的影响，未来公司可能阶段性面临经营活动现金流波动的风险。

2020年度、2021年度、2022年度及2023年1-6月，该公司毛利率分别为23.50%、20.45%、20.03%和19.04%，呈下降趋势。新城控股解释称，受土地成本上涨、结算项目的区域和类型差异等因素的影响，未来公司仍面临房地产开发项目毛利率下降的风险。

此外，截至2020年底、2021年底、2022年底和2023年6月30日，新城控股投资性房地产账面价值分别为882.92亿元、1070.42亿元、1159.27亿元和1170.66亿元，占总资产比例分别为16.42%、20.03%、25.32%和26.74%。

截至发稿，新城控股每股为13.4元，涨0.22%。