龙凤法庭丨房屋漏水“凉透”邻里情 法官给出“修复”解决法

引言

居家生活，房屋漏水是比较常见的闹心事，看似事小，可一旦处理不好不仅会影响原本和谐的邻里关系，甚至可能引发安全事故，给当事人的生活带来极大的困扰。近日，恩施市人民法院龙凤人民法庭成功调解了一起楼上漏水致楼下受损的排除妨害纠纷，使得一场旷日持久的邻里纠纷得以妥善解决。

楼上漏水 楼下遭殃

“别再来找了，该修的我之前已经修了，我也只是个租户。”时隔四年，两位当事人，说起这件事儿就开吵。

从2019年4月24日起，徐某发现自家卫生间、厨房天花板等多处漏水，便找到楼上租户杨某协商处理。经整改后，漏水问题仍未能得到解决，杨某认为可能是房屋装修过程中防水存在问题，与他无关。此后四年间，双方各执一词，导致矛盾愈演愈烈，经多次沟通均不欢而散。

无奈之下，徐某向法院递交诉状，请求杨某限期修复房屋漏水，排除妨害，恢复原状，并承担房屋漏水的损失和修复费用。

承办法官阅卷后发现，各方对于房屋漏水的事实均无异议，但在谈及漏水原因及因漏水导致的损失时，双方存在分歧。为圆满解决矛盾，承办法官及时与房东向某取得了联系，并将其追加为共同被告，并通过远程视频方式参与到调解中来。

考虑到原、被告系楼上楼下的邻居关系，且案涉争议金额并不大，如果双方不能就损失等达成协议，那么很有可能将启动鉴定程序，不仅会增加当事人的诉讼成本，还容易导致进一步激化矛盾，不利于案结事了。秉持着既要依法解决纠纷，也要维护邻里关系的原则，承办法官结合房屋漏水的具体原因，依据《民法典》的相关规定向双方明理释法，积极做双方当事人的调解工作。最终，各方就房屋漏水损失及整改措施达成了一致。由杨某、向某共计赔偿徐某因漏水造成的损失10000元。杨某、向某在2023年10月11日前完成对漏水房屋的整改。至此，一场邻里纠纷在法官的努力下得以圆满了结。

法官提醒

因楼上漏水引起的纠纷

在现实生活中并不少见，

遇到此类情况，一定要学会依法维权。

业主到底该如何维权？

在索赔时该注意哪些要素呢?

漏水造成的损失，该如何索赔?

1、找楼上业主：如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。

【《民法典》链接】

第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错,行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。

第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

2、找开发商：房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

【《民法典》链接】

第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

第二百八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有 规定的,可以按照当地习惯。

第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使 租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

楼上住户装修导致漏水，物业要负责吗？

我国《物业管理条例》第五十二条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

来源|龙凤法庭

原标题：《龙凤法庭丨房屋漏水“凉透”邻里情 法官给出“修复”解决法》

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