长租公寓“国家队”蜂拥而至，民营品牌还有多少机会？

本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：郑佳铌。

近期，泊寓发布消息表示长春泊寓与龙翔集团成功签约，落子长春新区北湖技术开发区。据了解，联手泊寓的龙翔集团前身为长春东北城市生态湿地公园管理有限公司，是经长春新区管委会批准成立的大型国有企业集团。国企的加入，不仅为长春长租公寓市场带来了新鲜“血液”，更是为泊寓注入了一剂“稳定剂”。而今，放眼整个长租公寓市场，今年以来，国资正在加速布局，重塑长租公寓市场格局……

井喷的公寓市场 国资蜂拥而至

近日，泊寓官方发布消息表示长春泊寓与龙翔集团成功签约，泊寓·长新创谷人才社区项目成功落子长春新区北湖技术开发区。这一项目是长春首个千间体量的泊寓项目。作为长春泊寓旗舰店，泊寓·长新创谷人才社区整体以轻奢风格为主题，项目总建筑面积约9.4万平方米，房间数量1408间，楼栋数量4栋。此外，泊寓·长新创谷人才社区项目将作为长春泊寓旗舰店，并宣布于10月正式启幕。

据悉，泊寓本次项目合作方是一家具有国资背景的龙翔投资控股集团有限公司，其前身为长春东北城市生态湿地公园管理有限公司，是经长春新区管委会批准成立的大型国有企业集团。二者此次合作，属于长租运营机构与国有企业强强联合，是打开新局面的有益尝试，为城市住房租赁供给提供新思路。

除此之外，今年以来，长租运营机构“联手”国资的现象已变得越来越多。例如，9月28日，上海闵行区虹桥镇携手华润置地有巢，联合发布“悦虹人才公寓有巢绿苑路店、吴中路店”两大新品长租公寓项目。据了解，悦虹人才公寓是虹桥镇政府打造的高品质宜居人才公寓品牌，而此次推出的两处镇级人才公寓为上海闵行区虹桥镇政府与华润置地有巢联合打造，通过政企合作形式，为虹桥镇内企业人才提供优质的居住环境和配套服务。

无独有偶，国资在以政企合作方式布局长租公寓之外，有的甚至已开始以打造自己的公寓品牌进军长租公寓领域。比如，央企招商蛇口招商蛇口，推出自有品牌“壹间”品牌；杭州市钱江新城投资集团有限公司推出杭州市属国有企业首个自主租赁住房运营服务品牌——宁巢公寓等。

近几年，随着人口结构的变化、住房观念的调整，长租公寓的需求量也在持续增大。随着国资的入场加持，不仅能加快培育住房租赁市场，完善租赁领域的顶层设计，其一系列政策红利的出台带来诸多市场机会。

例如，2021年国务院办公厅强调加快保租房建设，围绕保租房建设配套出台了一系列支持政策，从更改项目规划的绿色通道，到金融贷款资金支持，再到公募REITs的全面打开，形成了住房租赁“投融管退”的商业模式闭环。长租公寓极具成长性的发展更是吸引了民资，甚至引来了黑石、KKR、博枫、睿星等外资的争相布局，而这也让国央企看到了长租公寓市场利好前景。

可见，随着近年来住房租赁市场格局的不断洗牌并呈现出愈加广阔的前景，在民资、外资的争相布局下，国资们也纷纷进入长租赛场。不论是大型央企国企的布局或是地方型国企的发力，都在成为长租公寓领域一股不可小觑的市场力量，在住房租赁市场发挥积极作用。

国资发力“租赁社区” 改变长租公寓生态

长租公寓作为房地产市场一个新兴的行业，但已经成为住房租赁市场不可忽视的组成部分。在政策红利加持、租赁用地供应加大、市场需求提升等多重因素影响下，大型租赁社区作为市场租赁房源的重要供给，正在逐渐成为市场的主流。继2020年旭辉瓴寓推出的全国首个租赁社区--柚米社区上海浦江华侨城店开业后，各地的“租赁社区”产品也如雨后春笋般不断涌现。

不同于集中式公寓或分散式公寓，租赁社区的体量一般很大，房源数量多数在1000以上。物理空间更加集中。受大城市中心区域的地产资源趋于饱和影响，以及大型租赁社区体量较大，建设成本较高的挑战。相较于其他长租公寓运营商，国企在融资、拿地等方面拥有更多资源与话语权，更能占得租赁住房用地政策红利“头筹”，更易于成为长租行业的头部玩家。因此，与央企、国企合作也成为了各公寓品牌打造“租赁社区”最常见的手段之一。

从当前住房租赁市场来看，现在许多公寓品牌所做的“租赁社区”板块大多有着实力国企的背书。例如，10月7日，瓴寓发布消息表示，瓴寓国际中标上海杨浦区共青430寓和上海宝山区新顾城上实菁英荟租赁住房两个租赁大社区项目，瓴寓国际与上海国企及地方政府平台公司合作，为在沪工作的新市民、青年人提供1500余间公寓。

据了解，瓴寓国际自2019年提出深耕大型租赁社区赛道，截至10月，瓴寓已在上海成功落地11个大型租赁社区项目，其中保障性租赁住房8个，在沪已开业房源1.9万间，纳入保障性租赁住房1.2万间。并在多个核心城市布局标杆人才社区，从投到退各个环节均积累了丰富的实践经验，形成经由市场验证和肯定的商业模式。可以说，瓴寓在“租赁社区”板块取得了较好的成绩。

朗诗寓，在租赁社区领域也在不断深耕。去年年底，朗诗寓宣布落地高品质人才租赁社区——太湖科学城国际青年创新社区。据了解，朗诗寓的新租赁社区是与苏州科技城合作打造的。苏州科技城是苏州科技城管理委员会下属公司，系苏州高新区全资国有公司,是苏州科技城的开发建设主体。这一项目可提供1340套租赁房源、合计2800多个床位，是朗诗寓继杭州瓜山未来社区后落地的又一个大型租赁社区，也是一个典型的城市更新案例。

除此之外，今年5月，招商蛇口竞得合肥高新区GX202302租赁用房地块，招商伊敦表示将建成计容面积10.3万平方米的保租房租赁社区，这是招商伊敦即将在合肥落地的第三个管理项目，预计2026年初开业，并定位壹间公寓品牌。据悉，招商伊敦作为实力央企招商蛇口旗下的酒店及公寓板块企业，是租赁市场央企公寓代表，对于一些优质资源更具优势。

不难发现，大型租赁社区作为租赁房源的主要供给，目前正成为租赁住房主力企业的重要布局方向。同时，随着保租房建设快速推进，大型租赁社区项目接连入市，租赁住房市场房源供给增加明显，国央企成为市场供应主力。

国企登顶 身前的“秘宝”和背后的“大山”

回顾长租公寓近10年的发展，有过高光，经历过低谷，当下正在回归理性。其中，凭借在资源整合方面的优势，“国家队”在住房租赁市场迅速崛起。作为住房租赁市场“压舱石”，国资企业不仅具有自身独特的优势，也有身后仍需翻越的“大山”。

/ 不可比拟的拿房优势

长租公寓作为一个资金密集型行业，在房源获取、装修改造和运营管理等方面都需要投入大量的资金。国企凭借其在国民经济中的主导地位，无论是从购买土地的资金成本还是获取土地的质量上，都碾压众多民企。能够更容易地获取低成本资金，同时通过资源整合，提高运营效率和成本控制能力。以其先天优势，搭建拿地底气。

从近两年公开的土拍市场，可以发现一个典型的特征——地方国企越来越强劲，热门地块或是高价地，都非其莫属，在土地市场的信息上国企有着其他企业无法望其项背的优势。

以珠江租赁为例，在房源获取方面，不同于部分市场运营商，大部分属广州市住建局等相关单位委托管理。同时，在自建或改造房源上，其从源头避免相关安全及消防隐患，房间多以整租为主，杜绝各类乱象，为租户提供安全稳定的长住居所。

/ 租赁市场的“稳定器”

“租售并举”的住房制度改革大背景下，住房租赁市场将持续火热，资本的介入只会增强不会减弱。促进这个市场的健康发展，既有赖于监管政策和配套措施的不断完善，也需要国有资本切实负起“稳定器”的作用。

一方面，国有资本的进入，有利于进一步优化租房市场结构，提供低、中、高不同档次的租房产品，缓解城市不同收入群体的住房困难；另外一方面，国有资本的进入，可以在房租过快上涨的特殊时期，起到“调节器”的作用，平抑市场短期租金价格，规范和引导市场行为，从供给端推动长租公寓市场的健康发展。

据了解，目前上海共有70余家国有企业参与并引领高品质租赁住房建设，且占据的市场规模巨大。例如，2023年上海城方自持新建租赁住房项目共计11个，约向市场供应1万套（间），已运营新建保租房项目6个，约占上海市场规模的30%。上海城方作为上海首个国企住房租赁品牌，在短短几年时间，发展如此迅猛，除了客观因素，政策引导、国企背景、市场需求，当然也与其自身运营力的不断迭代提升有关。

/ 专业人才难引进

在租赁市场规模化发展以后，面对日益增长的房源和租户管理需求，长租公寓需要纳入更多的人才以支撑高效的运作与发展。但目前来看，整个长租行业面临的最大的问题是行业人才的稀缺带来的企业效率低下。

乐乎CEO罗意也曾说过，长租公寓最大的问题是缺少专业的行业人才。行业人才多来自地产、金融、互联网，均属于高薪行业的高薪岗位，人才累积需要时间来沉淀，但长租行业时间还很短，沉淀下的人才当然也不多。国企在运营公寓项目方面并没有形成成熟的运营团队，需要大量引进专业人才，同时也需要时间培养自己的专业运营团队。但国企薪酬体系和激励机制，尽管多年改革，但与市场薪酬有差距，导致国企在引进和留住运营管理等方面感到困难。

/ 前期投入难控制

企业投资一个新的行业，必须有清晰的盈利模式和稳定的盈利前景，才能有持续性发展。当下，长租公寓的运营商通常面临前期投入巨大，但利润回报率不高、回报周期较长的挑战。

从租赁市场的发展情况来看，盈利模式仍比较单一，目前长租公寓市场企业主要收入来源于租金和增值服务，没有对口金融产品支持是住房租赁企业面临的共性难题。

以上海市为例，上海大多国企是通过竞拍租赁地块新建租赁住房的方式拓展公寓市场，企业从前期的竞拍地块，到后期的建设和运营，都需要有大量的现金流作为支撑，这给后续的经营管理带来了极大的挑战。为此，国企在拓展住房租赁市场时，需要挖掘新的利润点并不断总结盈利经验，通过经营管理实践逐渐形成独具特色的盈利模式，才能减少发展压力。

政策与资源的倾斜，为国企进入公寓行业提供了一定优势条件，不仅能够盘活原有的国有资产，也是国资平台在经营上进行创新的积极尝试。但是面对完全市场化的公寓行业，国企人才和经验的缺失，以及权责与激励的不匹配等现状，就像无形的“大山”，仍在等待国资企业去翻越。

长租市场再多一类“猛将” 民企还有机会吗？

随着长租公寓行业的不断发展，目前，国企已然是全国长租公寓住房租赁市场管理规模中的较大持有者。随着各地国资携大量保租房渐次入市，再一次改变市场格局。可见，民营企业的长租公寓分额的减少也就成了前进道路上的一道难关，作为较早开始涉足长租公寓领域的民企们来说，如何寻求新机会分得更多市场蛋糕成为迫切需要解决的问题，民企们未来可以转向何处发展，值得探究深思。

/ 单打独斗不如联手作战

如今，各地国企渐次入市，再一次改变市场格局。随着产品和服务更迭速度不断加快，租赁市场进入品质化发展阶段，姗姗来迟的国企，即使拥有资源的加持，但依旧存在着自身的短板。民企很难跟国企拼资金实力和融资优势，国企也很难跟民企拼市场化运营和效率。基于双方各自不同的优势，专业分工与合作或许是促进长租公寓产业健康、高效、可持续发展的基石。

以重庆长租公寓市场为例，早前，为了打造为大型高端旗舰店，加快推进租购并举，成为聚集渝中区高端人才的“新舞台”。由国资携手市场运营主体，共同打造了高端人才配套租住项目——龙湖冠寓嘉陵大厦。据悉，这是重庆首例国企民企携手打造长租公寓，将形成渝中区首个定位中高端的新型人才长租公寓。这种国企民营强强合作的“新范例”，也将成为渝中创新发展的“新亮点”，这也是渝中区实施供给侧结构性改革、提升城市品质的重要举措。

实际上，当下市场中，市场力量在推动国资、民营的水乳交融。国企和民企应在更多保租房项目和市场化长租房项目上互信合作，积极做政府的顾问和参谋，尤其是在项目前期的市场调研、产品规划设计和运营期间的精细化运营管理方面，交给民企来做。实现合作共赢，利益最大化，是需要民企主动进行的。

/ 以经验提升品质

在市场完成起跑阶段后，住房租赁行业形成了初步的竞争格局。而随着国资入局，竞争逐渐“白热化”。在长租公寓等赛道吸引诸多房企入局角逐之时，品质提升亦始终是房地产行业的“新角逐点”。以“质”取胜，“剩”者为王依旧是长租市场的基本规律。而相对国资企业来讲，民企在长租板块的经验，为其带来了优势，在运营、品质提升等方面占据了利好位置。

例如，窝趣公寓为帮助全面提升项目收益，曾融合铂涛集团和58集团赋能，进一步提出独有“全链条运营管理体系”。 铂涛集团和58集团两个在住宿领域深耕十余年的民企，其强大的品牌势能和卓越的运营能力帮助窝趣公寓的全链条运营不断迭代升级，在为不同消费群绘制“品质租住”蓝图上稳步前进，并成功运用到人才公寓、大型租赁社区项目上。

随着消费要求的不断增多，产品质量的优化升级成为应有之义。虽然国企入场带来了不少竞争压力，但民企作为公寓领域的“推动者”，多年积累的耕作经验或许能够推动其重新找到发展的答案。

/ 高效“抢夺”优质房源

国企拿房大多依托于自有资产或者上级托管房源，这为国企在拿房环节带来成本优势的同时，也为房源的长期稳定性有了保证。民企在拿房成本上虽不如国企，但对于房源的决策速度也是国企在拿房环节难以与之相比的。

资本涌入导致竞争加剧，目前长租公寓市场的项目争夺战日益激烈。公寓作为一个对企业现金流有着高要求的市场，公寓市场的投资回报周期长、盈利能力相对单一。因此，在争夺一些优质房源时，巨大资金压力和税负压力，反而会使一些融资能力很强的国企难以决策。相比之下，民企的反应力和决断力会更加强大。可以说，这是民企在拿房环节的最后优势，也是公寓面对房源抢夺时，民企所能给予的保障。

综上，激情过后的长租公寓行业，迎来了更理性、更有公信力的企业的引领。如今，“国家队”大踏步进入市场，利用自身的资源优势，发挥“稳定器”作用，推动长租公寓市场稳健发展。这对民企来说，既是机遇，又是挑战。相信在未来，国企仍将稳定发挥“压舱石”作用，与民企充分发挥各自优势，强强联合，盘活更多存量项目，促进租赁市场蓬勃发展！