倒计时35天，王健林命运之战“大限”逼近

天天财经讯，两天前，胡润研究院发布了最新的2023胡润百富榜。在全世界消费降级趋势下，43岁的黄峥成为今年榜单上财富增长最多的企业家——财富比去年增长了1000亿，以2700亿元首次进入前三。与之形成鲜明对比的，则是财富下降最多的王健林家族，530个小目标灰飞烟灭。不过搞房地产的，还能在榜单里有一席之地已实属不易。

财富的增增减减不是最重要的，悬在王健林头顶的年度最大“KPI”——推动珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称万达商管）上市，“大限”之期已愈发逼近。

今年4月22日，万达与银团参贷行将合同约定的万达商管上市日期调整为今年11月30日。三天后，万达商管向港交所提交的第三份招股书失效。缓了两个月后的6月28日晚，万达商管向港交所发起了第四轮“进攻”。

眼下11月30日近在眼前，王健林带着万达商管上市的计划今日稍早被爆料或许还要再等一等。

为了将万达商管推向资本市场，王健林已经足足等了735天，难道王健林还将再等下去？

万达商管有意延迟在港交所上市？

根据第一财经等媒体的报道，万达商管正与上市前的投资者商讨，如果今年底之前无法在港交所上市，该公司试图避免偿还约300亿元的股权回购款，同时考虑向投资者提供补偿。相关消息还称，鉴于近期市场环境并未向好，万达商管可能会选择在明年再进行IPO。另有其他投资者信源透露万达早就在谈了，一直在谈判，补偿方案也在商讨中；不过这不代表万达商管放弃今年在港交所上市，而是提早准备，“两条腿走路”。

此事登上热搜后，有接近万达集团的人士向上证报表示，“无论是和投资人接触还是正常申请IPO，都是日常工作，都在正常推进中，没有什么新的变化。”

有一个值得注意的细微点，其实国庆节期间市场上就有消息传万达集团正寻求上市前投资者同意免除相关还款要求，并表示万达商管或会在明年IPO。

虚实之间，万达商管最终能否如期上市仍是谜题。

万达商管的上市之路颇为坎坷。曾经排队6年回A失败，后分别于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日三次冲刺港股IPO均铩羽而归。

随着6月份第四次递交招股书，万达商管创造了民营企业赴港上市的最慢纪录。

不夸张的说，万达商管IPO，将是决定王健林命运的一战。

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万达商管是大连万达集团旗下最核心的资产之一，负责万达旗下470多座万达广场和130余家酒店的运营和管理。将这块核心资产运作上市，并使其价值在资本市场充分体现，是王健林的夙愿。

更重要的是，这还关乎万达的资金链安全乃至集团存亡。

当年为了上市，王健林签下对赌协议。万达商管2021年披露的招股书显示，若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求控股股东大连万达回购尚未转换的全部或部分股份。按照此前大连万达集团与银团参贷行的合同约定，如果万达商管未能如约上市，万达作为借款人需要尽快通知各参贷行，若大多数贷款行（按出资份额占比合计超过66.67%）要求万达集团还款，则万达需要归还贷款存量本金及对应利息。

此前中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏公开表示，万达商管在两年多前，以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿元，仅新加坡PAG一家就投入180亿元，如果今年上不了市，按照对赌协议万达不但要赎回380亿元，还要支付12%的利息。

万达商管投资团队“星光璀璨”。根据招股书，在万达商管上市前的股东架构中，大连万达商业直接持股约69.99%，并通过珠海万欣、珠海万赢、银川万达间接持股约8.84%。

PAGAC Wonderland Holding GP分别通过PAGAC Wonderland Holding持股3.5714%、通过Orlando Investment持股2.8571%、通过Cathay Yihan持股3.5714%，合计持股9.9999%。蚂蚁科技、腾讯、 碧桂园、中信资本、中信证券、招商局资本、上海国盛资本、郑裕彤家族等也是投资者。

如今距离年底的最后期限只剩35天，万达身上的担子也越来越重。

王健林的命运之战到底卡在哪了？

债务倒逼下的资产变现

万达商管上市如此艰难，主要卡在监管批准和市场环境。

想成功在港股上市，万达商管需要拿到“小路条”和“大路条”。2021年万达商管已获得证监会赴港上市“小路条”，即上市申请获受理，但迟迟未拿到“大路条”（H股发行批复）。通常来说中间这一过程只需3-6个月，过去很少出现因批复原因、上市周期超过半年的企业。

除了监管层面的因素，目前港股市场市况不佳，在强美元及高利率的约束下，港股很难吸引增量资金流入。

流动性和估值偏低，市场充斥悲观等负面情绪。有业内分析指出，当前港股市场流动性明显不足，此时发行新股无论发行难度，还是估值都很难达到预期，并非是上市合适窗口期。

今年以来，资本市场对物管板块的冷落也让投资者深有体会。过去一年多家物企首次递表到期未能更进一步，二次甚至三次递表企业增多，部分企业多次递表或聆讯后便沉寂。而已经上市的几家头部物企，今年上半年的股价跌幅超40%。9月份65家上市物企中市值下滑的有60家，百亿市值以上的物企只剩7家。

逆势上市如果估值过低，对投资人来说也是得不偿失。此上种种原因，或许都是万达商管决定可能明年再IPO的原因。

在上市进展推动不顺利的影响下，面对上市对赌期临期，以及集中到期的大规模债务，万达面临的偿债压力不小。

本月初，大连万达商业管理集团（下称万达商业）转让了上海万达广场置业有限公司100%股权，接盘方为大家人寿保险。据一位接近万达的知情人士透露，“主要是为了筹措资金偿债，保证零违约。”

这只是王健林重启新一轮资产变现中的一环。过去数个月万达一直在减重前行。今年至少有5个万达、另金融牌照、盈方体育、万达电影股权等均被摆上货架。这也导致王健林和万达始终被包裹在卖卖卖和出面辟谣的拉锯战中。

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接近万达的知情人士表示，“时间紧任务重”，出售资产筹钱在进行中，上市也在积极推进，期待大环境的改善能为万达争取喘息的空间。除了投资人要求，万达本身也希望通过上市融资来缓解流动性压力。

根据万达商管更新后的数据来看，2020年-2022年，万达商管的收入分别为171.96亿元、234.81亿元、271.2亿元；毛利分别是63.43亿元、105.21亿元、129.83亿元；净利润分别为11.12亿元、35.12亿元和75.33亿元。

8月底，万达商管披露了公司债券中期报告：2023年上半年万达广场新开业12个，累计开业484个。上半年总租金收入263.2亿元，同比增长4.5%；净租金130.1亿元，同比增长7.2%；可比万达广场净租金同比增长3.8%。出租率98.2%，租金收缴率100%。

2023年上半年，该公司营业总收入约254.52亿元，同比增长4.3%；归母净利润约67.29亿元，同比增长0.43%。

现金流方面，截至上半年末，万达商管现金及现金等价物余额为146.92亿元，同比大幅减少53.44%。另外合并口径有息负债为1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。

这份债券中期报告同时给出了预警：发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。由于万达商管公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司万达商管上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

此前标普将万达商业流动性评估从“不足”下调至“弱”。标普认为万达商业的流动性缓冲正在减弱。由于IPO进程的延迟，万达商业自2023年第二季度以来已利用内部资源偿还了总计95.8亿元到期债券。考虑到2023年6月该公司的60亿元公司债申请被暂停，以及与部分金融机构的财务纠纷，公司的融资渠道可能会持续收窄。

在债务接踵逼近外，如今上市能否成功及超三百亿的回购款，已是万达最大的风险因素。

标普认为，上市与否取决于股权投资者对IPO的兴趣，如果成功获得的资金也具有不确定性若上市失败，万达商业和万达集团的流动性、信用状况可能会恶化。

曾经万达商业于2014年12月23日在香港上市。万达商业上市后股价低迷，长期徘徊在每股净资产附近，王健林认为万达商业被严重低估，于是启动了私有化并于2016年9月20日退市。

2015年8月31日，万达商业向证监会递交了招股文件，2017年年中经历股债双杀、大规模变卖资产等变故，2018年回A无望。2021年3月23日，万达商业宣布撤回A股上市申请，同年10月，以万达商管为主体向港交所提交上市申请。

这一等，就是735天。

王健林当初一顿操作猛如虎，如今连“回到起点”都成了奢望，甚至将自己逼到了背水一战的境地。

不知道这次“最后的赌局”，能否如愿敲开港交所的大门。

文章参考资料：

第一财经《珠海万达上市“大限”临近，考虑向投资者提供补偿》

观点网《万达商管延迟上市？王健林与资本逆流中被“困住”的投资者》

界面新闻《万达面临13亿美元偿债压力，商管约定上市日期推迟至11月底》

港湾商业观察《近22亿接盘后惠誉仍不看好前景，珠海万达商管今年能否实现上市？》