【投融资研究与实务】我国商办类地产市场现状分析与建议｜中国投资

原创 李嘉 中国投资参考

李嘉

中国宏观经济研究院投资研究所

导读

在当前阶段需要多方发力，落实消费类基础设施REITs试点和城市更新政策，打通资产端和资金端盘活存量资产，并紧抓消费稳步回复契机，减税降费、扩大财政支出，助力商办类市场供需两侧复苏

●全国商办市场现状：供需萎缩，供大于求

●原因分析

●政策建议

商办类地产市场是房地产市场的晴雨表。截止到2022年底，以新开工面积计算，全国商业营业用房存量达33.22亿平方米，1999～2022年年均复合增速约为24.4%；办公楼存量达9.50亿平方米，1999～2022年年均复合增速约为23.9%。2014年后商办用房开工量整体呈现下行趋势，预示着我国房地产市场进入存量时代。

在房地产行业整体快速下滑趋势下，对资金和资产供需均极为敏感的商业地产和办公楼市场下滑更加明显。今年以来，我国商业地产和办公楼市场继续呈现供需两侧双重收缩状况，其中部分一线城市供应和成交下降幅度较大。在部分重点城市调研中发现，各城市商办类地产普遍存在供需双降、供给过剩、空置率高、租金下降等多项市场指标下滑态势，预示房地产市场上无论是企业端还是需求端均预期悲观，可谓“春江水‘寒’鸭先知”。其主要原因是经济结构调整幅度大，疫情冲击后整体需求不足，内外资投资均下降迅速，消费恢复缓慢等。因此，在当前阶段需要多方发力，落实消费类基础设施REITs试点和城市更新政策，打通资产端和资金端盘活存量资产，并紧抓消费稳步回复契机，减税降费、扩大财政支出，助力商办类市场供需两侧复苏。

全国商办市场现状：供需萎缩，供大于求

（一）商办市场供需双降

一是从供给端来看，商业地产和办公楼开发投资额和新开工面积延续下降趋势。根据国家统计局数据，2023上半年全国商业营业用房开发投资额同比下降17.4%，高于全国商品房开发投资额同比降幅（-7.9%），办公楼开发投资额同比下降7.6%，办公楼开发投资降幅较1-5月份继续扩大。商业营业用房新开工面积同比下降24.6%，高于全国商品房新开工面积下降幅度（-24.3%）；办公楼同比下降20.2%，较1-5月份继续扩大。二是从需求端来看，商业地产和办公楼销售下降幅度仍然较大。根据国家统计局数据，商业营业用房销售面积同比下降20.5%，办公楼销售面积同比下降18.8%，均远高于全国商品房销售面积下降幅度（-5.3%），其中办公楼销售面积降幅较1～5月份又有所扩大。三是商办市场供应和成交量在商品房市场中份额下降。截止到2023年6月，商业营业用房和办公楼开发投资额占全国商品房开发投资额比例下降至11.2%，低于去年同期水平（11.9%），远低于近25年均值（16.9%）。新开工面积占比下降至7.2%，低于去年同期水平（8.5%），低于近25年均值（8.4%）。从销售来看，营业用房和办公楼销售面积占全国商品房销售面积比例为9.5%，略高于去年同期水平（9.4%），但是远低于近25年均值（13.5%）。

（二）供给过剩，空置率高

商业地产和办公楼市场均呈现不同程度的供给过剩。一是待售面积增长速度较快。根据国家统计局数据，商业营业用房待售面积同比增长22.5%，办公楼待售面积同比增长13.20%，到2023年6月，商办待售面积占比达到历史高位29.2%，高于有统计数据以来均值（28.4%）。二是空置率高，出租难。根据中指研究院数据测算，2023年2季度，北京、上海、广州和深圳商办租赁市场空置率分别为14.5%，13.2%，11.7%和24.1%，分别较疫情前的2019年同期高出4.32，1.09，7.88和2.82个百分点。根据实地调研可知，一线城市商办类地产普遍遇到招租难问题，二三四线城市招租难度更大。伴随宏观经济降速和恢复缓慢，商办租赁市场空置率或继续维持高位。

（三）租金降幅大，核心城市甲级写字楼出租回报率下降明显

自2022年2季度开始，商办类租赁市场租金向下承压较大，四个一线城市均出现不同程度的下跌。根据中指研究院数据，截止到2023年6月，北京、上海、广州和深圳商办类租金分别较疫情前的2019年下降了19.9%，14.3%，15.4%和25.5%。根据实地调研可知，在商办类地产需求严重萎缩背景下，出现部分物业持有方仍然坚持不降租现象，造成市场多空双方僵持，市场交易停滞。根据中指研究院数据估算，截止到2023年2季度，北京、上海、广州和深圳甲级写字楼出租回报率分别为8.4%，7.5%，5.3%和3.8%，其中，北京和深圳甲级写字楼出租回报率下降较大，较疫情前的2019年3季度分别下降了1.31和0.53个百分点。上海和广州该值分别上涨了0.79和0.12个百分点。现阶段，一线城市甲级写字楼出租回报率整体在5%-9%区间，结合各类资金融资成本，尚能满足投资收益要求。但是，从二三线城市的市场调查情况来看，绝大多数城市甲级写字楼出租回报率较低，财务上“算账”难度大。结合伴随宏观经济换挡降速以及部分行业出清的整体趋势，存在商办需求迅速萎缩，市场流动性严重不足的问题，未来或出现“既无法出售资产，也无法出租”的流动性陷阱现象。

原因分析

（一）经济结构调整过快，导致中小企业租赁需求减弱

从商办地产租户结构来看，近1年来变化较大。一是以制造业和科学研究和技术服务业为代表的规模以上企业和机构租户占比较去年同期均有较大幅度提升，分别上升到34.3%和31.5%。二是以餐饮业、教育培训和互联网为代表的中小企业租户占比有显著下降。截止到2023年6月占比分别为0.35%，0.08%和7.05%，较2022年同期分别下降了35.2%，61.9%和33.9%，下降幅度位列各行业前列。中小企业是容纳就业的重要市场主体，也是提升消费的重要权重。但是，伴随经济结构调整和疫情冲击，餐饮业、教育培训和互联网行业遭受较大冲击，需求下降迅速，引致商办租赁需求下降幅度较大。以上影响机制延续不利于刺激和扩大消费，或导致商办地产市场供给和需求两侧进一步收缩。三是从整个行业结构来看，上一轮行业扩张期，开发商拿地和投资强度整体激进，在主要城市的商业和居住用地土拍过程中，往往在触发土地最高限价后，进入到“竞自持比例”环节，竞得的地块具有相当高比例的地类属于商办用地，且不允许销售转让，只能开发商自己持有运营，倒逼开发商转型。由于开发商对未来市场预期极为乐观，且融资杠杆监管环境宽松，大量开发商会选择较为激进的投资策略扩大企业土储规模。但是，当市场行情转冷，房地产行业债务风险加剧，再加上绝大部分开发商未能实现“开发-销售”到“持有-经营”的模式转型，前期较高的“自持”地块和物业将出现过剩，甚至烂尾状况。

（二）内外资商办投资下降迅速，且有延续态势

一是在商业地产和办公楼大宗商品交易中，内外资均有较大降幅，其中外资下降幅度显著。根据中指研究院数据，截至到2022年底，商业地产和办公楼和大宗商品交易市场中，内资成交宗数和成交总价下降幅度分别为3.3%和8.4%，外资成交宗数和成交总价下降幅度分别为76.7%和94.1%。二是内外资的商业地产和办公楼购置需求继续疲弱。2023年上半年，内资和外资参与的大宗商品交易仅为67宗和3宗，有继续下行态势。商业地产和办公楼大宗商品交易市场不仅是整个房地产市场的晴雨表，也是宏观经济活动的晴雨表，上述市场的大幅下降和持续下行态势预示国内外大资金投资机构和投资者对我国经济未来预期较差。

（三）服务业经济总体延续恢复态势，但恢复放缓

截止到今年7月，服务业经济总体延续恢复态势，服务业商务活动指数为51.5%，但增速连续4个月下降。分行业看，暑期消费带动下，居民休闲消费和旅游出行有所增加，住宿、餐饮等行业商务活动指数均位于55.0%以上较高景气区间，市场活跃度明显提升；此外，联网软件及信息技术服务等行业商务活动指数位于60.0%以上高位景气区间，但资本市场服务、房地产等行业商务活动指数低于临界点。

政策建议

（一）扩大消费基础设施领域公募REITs试点的资产类型，借助城市更新政策盘活存量资产

一是加速落实REITs的审批简化等方面配套政策，逐步放开办公楼、酒店等不动产业态类型，进一步扩大公募REITs的投资品类。二是推动专门REITs立法。应主要包括：确立REITs 的法律地位，设立合适的组织形式便于其相关业务的操作实施；明确税收优化措施，对重复征收土地增值税、印花税、所得税税率较高等税制障碍予以专门设定等。三是充分利用各地城市更新行动契机，在制度和政策框架范围内，鼓励多元市场主体充分运用城市更新和城中村改造领域土地、金融、财税等特殊政策，深入挖掘存量资产未来投拓和消费潜能，创设新的、多元化的消费场景，推动房地产开发企业从“开发商”向“运营商”的转变，在资产端，借助城市更新政策从存量腾挪出增量，在资金端，借助消费基础设施REITs打通投融资资金流闭环，资产与资金相结合的资产盘活路径。

（二）紧抓消费市场稳步恢复契机，依托不同消费场景积极拓展商办业态新空间

消费已不限于单纯的商品流通，而是通过强化消费升级促进产业的提升，在传统的消费领域中实现新突破，在打造城市消费载体中形成新供给，在提升消费软环境中营造新氛围。商业地产和办公楼是消费恢复的重要载体。因此，应当紧抓消费复苏的趋势，根据市场需求创设不同消费场景，满足人民群众日益增长的物质和精神需求。具体来说，一是鼓励市场主体采取向下调租、租金优惠甚至免租等措施，积极招商，激活消费市场供给侧，增加市场租赁需求；二是对中小微企业等特殊租户群体，在税费减免、雇用人员社保等方面予以积极的财政政策支持，降低企业运营成本；三是因城施策，发放消费券，激活消费需求，为商办市场恢复提供坚实支撑。

编辑 | 青 禾

校对 | 闫建军

设计 | 大 米

本文刊于《中国投资》2023年10月号

版权所有，侵权必究

欢迎个人分享，媒体转载请回复本微信号获得许可

《中国投资》杂志创办自1985年，由国家发改委主管，国家发改委投资研究所、中国国际工程咨询有限公司主办，是我国投资领域唯一的中央级刊物，业界最早专注于投资领域趋势报道的核心期刊。创刊三十多年以来，杂志以全球视角看中国投资，涵盖宏观经济、行业分析和企业投资案例，同时以全球市场为坐标，聚焦特定国家、地区和重大国际趋势，目前已经成为世界各国政府官员、各类投资机构、专家学者、企业家以及记者媒体的专业对话平台。

《中国投资》杂志每期覆盖包括上市公司在内的200多家央企国企和10000多家中国民营企业、1000多家中央与地方政府决策部门和机构、1000多家行业协会和商会、300多家主要金融机构等，是了解宏观经济环境、行业趋势前景和企业投资案例的重要参考。

China Investment, founded in 1985, is a monthly under the supervision of National Development and Reform Commission (NDRC) China’s macro-economic management agency, It’s jointly operated by Investment Research Institute under NDRC, China International Engineering Consulting Corporation. Enjoying an exclusive position under the central government, China Investment is the core journal which started the earliest among similar magazines to focus on the investment trend. Over the past 30-plus years, China Investment has been in line with theglobal market as its fundamental coordinate with a strategic focus on specific countries and regional markets and those major international propensities. China Investment is a key dialogue platform for officials from different countries, investment agencies, experts and scholars, business people and journalists.

原标题：《【投融资研究与实务】我国商办类地产市场现状分析与建议｜中国投资》

阅读原文