南方的老板不愿意到北方投资的原因之一是……

城中村是中国城镇化进程中非常特殊的现象，对比绝大部分发达国家也是很少见的，从中可以窥见中国社会变迁的进程。

11月10日至11日，国家金融监督管理总局召开学习贯彻中央金融工作会议精神专题研讨班暨监管工作座谈会，深入学习领会中央金融工作会议精神，研究贯彻落实措施。会议提出，要大力支持超大特大城市“平急两用”公共基础设施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建设。

今年以来，中央多次强调在超大特大城市推进城中村改造。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日召开的中央政治局会议指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。

日前，住房和城乡建设部发布消息称，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，目前分三类推进实施，主要是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升以及介于两者之间的实施拆整结合。

超大特大城市积极稳步推进城中村改造，在中国式现代化战略全局中具有重大而特殊的意义。近日，记者采访了赵燕菁老师，本文呈现了赵老师关于城中村改造的精彩观点。

城中村改造的最终目的是什么

文 | 赵燕菁 厦门大学教授，中国城市规划学会副理事长；

采写李亚飞

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城中村里的烟火气

城市像人，是个有机的生命体，不同的器官、系统负责不同的功能，且彼此相互融通，紧密联系。

在不少城市特别是南方城市，城中村是城市生命体不可或缺的部分。这里 “既城既村”，有学者将其描述为“一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会。”

我大学毕业到深圳工作时，就曾住在城中村里，楼下吃饭，厅里画图，房间就是宿舍。

元芬村曾是深圳市龙华区典型的城中村，后经改造成为新青年社区，图为2023年4月2日，青年公寓住户在社区增设的自习室工作学习。图｜新华社记者 毛思倩 摄

很多企业在早期创业时，也选在租金非常廉价的地方办公。由于创业不能选在郊区，必须在城市中心，但市中心价格相对较高，很多创业者就选择城中村或老厂房。西方国家也是如此，初创企业会在车库、地下室办公。如果十个创业公司里面能活下来一个，就会搬出城中村，进入办公楼。

城中村的可塑性很强，能满足城市的各种“临时”需求或战略安排。城市规划在一开始，各种城市用地的比例、规定可能是合理的；但随着城市的变化，会出现很多当初没有预料到的变化，由于规划不能及时随着变化进行调整，这时候市场很多需求就无法得到满足。此时，这些功能就会在没有规划管制的城中村里出现。如果缺办公，城中村就成为办公地点，如果缺餐饮，它就会发展出大量餐厅。

很多人注意到北方城市的民营经济发展和南方城市差距很大，但经济学很难给出合理解释。其实这也和居住建筑类型中城中村的占比密切相关。

我曾问过南方城市的老板为什么不愿意到北方投资，其中一个原因就是城中村。大部分民营企业一开始都是跟着订单起来的，订单一来，就要大量工人立即开工，这时如果让企业为成千上万的员工建设住房是不可能的，更何况很多时候订单完成了，企业的招工需求就下降了。

南方城市的城中村恰恰可以立即以很低的成本满足这部分居住需求。企业起步时就可以轻资产运行，随着订单的增加，很多这类企业就转变成为大企业。北方城市正因为缺少城中村，起步时无法同南方竞争，日积月累北方和南方城市的差距就开始拉开了。

视野拉长放大，我们看到隐藏在城中村的一条中国经济发展大逻辑——

城中村的存在，为城市居民特别是外来人员提供了一个非常廉价的大规模居所，用工成本低，客观上帮助企业创造更高的利润；由于我国实行的间接税来自企业，外来人员在企业就业，从而帮助政府创造了更多税收，也就是现金流。政府现金流多了，又能为企业创新发展创造更优良的环境，促进更多企业走出去，走向国际。

这是一个巨大的经济循环，是中国成为并保持制造业大国、世界工厂地位的关键所在。

当前，无论是从需求侧的人口变化来看，还是从供给侧的城市建成区的增长来看，都可以得出相同的结论：中国城市的高速增长时代渐近尾声。在从“高速度增长”转向“高质量发展”之后，在城市的运营阶段，中国经济将面对完全不同的问题。

在城市化的资本型增长阶段，政府工作的重点在于解决资本缺口问题，由于资本性支出会随城市化水平的提高而下降，因此一旦进入城市化的运营阶段，随着运营性支出增加，资本缺口困难将会被现金流缺口困难所取代。

这就像一个工厂，在厂房建好和设备装好后，再建更多的厂房并不会带来实际的增长。城市建设也是相同的道理。此时再继续增加固定资产投资，通常只能带来“坏的”增长。从长期来看，GDP增长结构是“好”还是“坏”，最终会影响经济增长绩效。

那些拥有高现金流的城市、国家将在新一轮竞争中取得先机。换句话说，谁能在本轮城中村改造中留住外来人口，就是为城市未来积攒了宝贵的现金流资源。

制造业是立国之本、强国之基，在日益激烈的国际竞争中作用愈发彰显。当前我国劳动力成本越来越高，住房成本也水涨船高，而城中村能最大程度留下工人，降低日益增长的用工成本，客观上帮助企业提高利润和竞争力，助力政府创造税收和现金流，在我国的很多城市特别是南方城市中作用越来越大。

一旦城中村消失了，城市的孵化功能也就随之消失了。此次，中央提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。把城中村改造和保障房建设和供给放在一起，非常有意义。

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起到 “保障房”作用的城中村

城中村往往被“污名化”。

长期以来，我们对城中村的印象往往是老破小，藏污纳垢，低级落后。无论是制定城市政策，还是做城市规划，城中村是个盲区，没怎么被注意，或者认为城中村早晚会在城市规划中消失。

城中村改造时期的太原市西寨村。图｜新华社记者 詹彦 摄

外界对城中村“污名化”时，要考虑到我国为城镇化建设奉献半生乃至一生的数以亿计的农民工，以及其背后的城乡二元结构。

一个城市里应该有多样化的空间，为不同收入群体提供幸福美满的生活。我们要辩证看待城中村，不能忽视城中村在城市中的正面作用。

欧美国家，很多老城区过去就是城中村，楼房密集，小巷很多；但它们并没有被拆除，每栋房子不断获得提升改善，最后变成很有趣味的空间，甚至成为有特色的名城。我们今天的城中村改造之后，不能说就一定做得有多好，但至少要有特色。

以深圳为例，深圳的商品房贵，但为什么居民还能生活下去，因为深圳的城中村可视作一种“保障房”来源，类似新加坡组屋，这是深圳城市创新、创业蓬勃发展的主要原因。

【注】组屋是新加坡政府为当地民众兴建的价格低廉的经济适用房，最大特点是价格低廉，配套设施齐全。

新加坡的住房经验，简单讲是“保障房全覆盖，商品房全放开”，让市场的归市场，保障的归保障。

新加坡的住房体系主要分成两部分，一是商品房，价格高昂，居东南亚地区之首；二是组屋，政府提供，价格不高，大约87%的新加坡人住在组屋里面。劳动者一般攒下几年收入后就有能力购买，但条件是组屋不能进入商品房市场出售，组屋只能在拥有保障资格的人之间流通。所以新加坡的住房市场，住的和买的是分开的，民众可以不用过分担心房价上涨。

与此同时，新加坡的商品房市场则完全放开，自由买卖。我问过新加坡同行，新加坡政府为什么不打压房价？他回答说，来新加坡买房子的，很多不是新加坡人，商品房的房价越高，政府就可以有更多的钱去补贴组屋。这就是新加坡房地产市场的运转逻辑。由于新加坡的房地产市场占比特别小，交易便捷，流动性非常好，非常适于作为保值资产，吸引了大量富豪到新加坡置业。

说回深圳，根据2022年的统计数据，大约有70%的人住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右；从住房结构来看，商品房仅189万套，公共住房存量仅为55万套，而城中村住房为577万套，占比超过50%。

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城中村改造的最终目的是什么

曾经，城中村改造的资金来源依赖卖地获得，政府主导的“拆迁-增容-回迁”模式为城中村改造的1.0版。深圳大冲村改造为其中的典型。

【注】大冲村，一个有500年历史文化底蕴的古村落，位于深圳南山区科技园，是很多来深圳打拼的年轻人的初次落脚点。2002年被深圳市政府列为城中村改造的重点试点村之一，2005年南山区正式确立大冲村推倒重来整体开发的改造模式，是深圳市规模最大的城中村改造项目。

当下，中央强调“房地产市场供求关系发生重大变化”，决定了城中村改造的1.0版已走不通。深圳实施的“政府统租，纳入保障”堪为其2.0版。

为了落实“加大保障房建设和供给”的要求，深圳政府向城中村业主“统租”物业，加以改善“再出租”给符合保障条件的对象，从而同时达成“不依赖房地产市场融资”和“加大保障房建设和供给”两个目的。

改造后的城中村仍然是保障房体系里的一部分，而没有进入商品房市场，相比以前大拆大建的模式是一个重要的进步，这是城中村改造的一个重大转折，在方向上是符合中央要求的。

“政府统租，纳入保障”模式关注点在于改造后的城中村，站在外来人口的视角看是恶化了还是改善了，以及如何处理原住民和外来人口的利益关系。

两大群体共荣共生、和谐平等是深圳、广州等特大城市气度包容、务实开明城市品质的最突出表现之一。这种和谐平等也要在城中村改造中积极体现。

如果政府从原住民处统租的价格不低于现在城中村的“零租”价，政府改善城中村的成本就要加到外来人口头上，结果改造后的保障条件反而恶化了。这不符合城中村改造的初衷。

“统租”的目的不是帮助原住民“洗白”原本违章的小产权物业，不是帮助原住民减少租赁市场的风险，而是为了帮助房客获得廉价的居所。

如果按照以前成片拆除的做法，最后结果就是把原本“住”的房子反而变成“炒”的房子，表面上成片改造之后，看上去城市很干净很美好，但以前真正在里面“住”的房客不仅没有改善，反而流离失所。

有这样一个真实案例：某地政府想要把城中村的老房子保护起来作文创，找一个国企进场改造，做成一个文创样板项目。国企花很多钱找房东把房子租下来，打算装修好以后出租。但村内其它老房子也按政府的租金一起涨价，反而把已经进入的文创活动赶走了。

所以，政府从一开始就要提醒自己：城中村改造的最终目的是什么。

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从产权和公共服务切入

城中村改造不能继续通过房地产融资，决定了其未来的改造模式是存量自主更新为主。如果政府要将城中村纳入保障房体系，就必须压低“统租”的价格，降低改造的成本，否则改造后的租金会水涨船高。

上图为2023年8月3日拍摄的改造后的合肥市瑶海区安拖东村及新庄城中村改造项目（无人机照片）；下图为2015年3月拍摄的未改造前的安拖东村及新庄城中村旧貌。图｜新华社发 解琛 摄

怎样压低城中村改造的初始成本，这就要从产权和公共服务切入。

要做到这一点就需要通过制度设计，在可以销售的商品住房之外，建立一个以租赁为核心的保障房产权。新加坡保障制度的成功就在于切割商品房和保障房之间的套利。

城中村目前的产权大部分是“非法的”，由于中国没有财产税，城中村违章建筑可以通过出租城市公共服务获利。因此，应当对这部分“小产权”租房开征房地产税并将其合法化。

但如果这些“小产权”住房担负起“保障房”的职能，满足一定条件下（租金、环卫、消防等）可以免除房地产税。

如果既想免交财产税，又无力满足保障房要求，就可以用低于市场价“统租”给政府，纳入公共保障房体系。

城中村的改造中，政府主要是改善城中村的基础设施（例如给排水、电力等），村集体负责社区的物业管理（业主委员会），村民改造自己的物业。现实中的城中村改造应当是不同主体各司其职，而不是互相替代。

最后，判断一个城中村改造是否成功的最重要标准，就是改造以后保障类住宅的供给是增加了还是减少了，价格是更便宜了还是更贵了。

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作者简介

赵燕菁

厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授。现任中国城市规划学会副理事长、《城市规划》杂志编委、上海市决策咨询委员会委员、雄安新区规划专家评议组成员。英国卡迪夫大学城市与区域规划系博士。曾任厦门市规划局局长、厦门市规划委员会主任、中国城市规划设计研究院副总规划师。

赵燕菁教授不仅研究城市空间的发展规律，对我国城市空间战略与政策曾产生显著影响，而且长期关注和研究经济增长问题，本书即为其在该领域研究成果的集中呈现。

专家力荐

王建 中国宏观经济学会副会长兼秘书长

赵燕菁是我所认识的中青年学者中，思维最活跃、最有创造性的。解释中国经济腾飞的奇迹的确是中国乃至世界经济学领域的顶级难题，我认为到目前尚没有人给出完美的解释。《大崛起》一书中有很多不同以往的新观点，给我们带来了新的视角与启迪。

林毅夫 北京大学国家发展研究院名誉院长，北京大学新结构经济学研究院院长

中国改革开放以后，按西方主流经济学的理论来看，到处是各种体制机制的扭曲和问题，因此，只要中国经济增长一放缓，中国崩溃论就此起彼伏、不绝于耳，但是，按照西方主流理论来进行改革的国家遭遇经济停滞、崩溃，危机不断，中国却取得了持续四十多年的快速增长，并且是在此期间唯一不曾出现系统性经济金融危机的主要经济体。中国的增长奇迹急需新的理论来解释。赵燕菁教授有实际工作经验，善于观察和独立思考，在《大崛起》一书中对中国经济增长所做的分析、所提出的见解，很值得学界和业界在了解过去、面对当下和把握未来时参考。

余永定 中国社会科学院学部委员、中国世界经济学会前会长

中国经济过去四十余年的持续高速增长创造了人类历史上的奇迹。《大崛起》一书是赵燕菁教授解释中国经济增长奇迹的一次重要尝试。特别值得指出的是，赵燕菁教授力图以马克思《资本论》中的一系列概念和理论为基础，吸收西方经济学中的价格理论、会计理论、货币理论、增长理论和宏观经济学中的重要成果，构造一种可以解释中国经济增长奇迹的一般理论。这是一项雄心勃勃且极其困难的工作。

赵燕菁教授由于是工科出身而且曾担任厦门市规划局局长，因而对许多经济问题有着常人所没有的特殊感悟。本书显示，赵燕菁教授对土地财政、城市化、土地金融和房地产等一系列具有中国特色的问题，都有十分独到的见解。例如，他所提出的“‘土地财政’是‘伟大的制度创新’”观点，至少对我而言具有巨大的启发性。相信本书仅仅是他研究计划的开始。随着研究的深入，赵燕菁教授一定能够给读者提供一套关于中国经济增长奇迹的令人信服的解释。

华生 中国经济体制改革研究会副会长，武汉大学教授、博导 东南大学人文与社会科学资深教授、国家发展与政策研究院院长

赵燕菁教授是我因学术研讨而结识的好友。他的经历也颇为独特。他在英国取得博士学位后学成归国，一直从事建筑规划工作，后来又长期担任厦门市规划局局长，亲历了中国城市建设的大发展过程。几年前，他又出人意料地辞去官职，成为厦门大学经济学和建筑学的双聘教授。他对于城市发展在中国经济增长中的作用的解释很有见地，令人耳目一新。相信阅读过本书的读者，无论是否完全赞成其中的观点，都能开启认识经济增长这个重大课题的一扇新的大门，从而扩展视野，并展开更广泛深入的思考。

目录

目录

第一篇 增长

第一章 城市的制度原型

什么是城市

政府的“企业本质”

重新思考城市问题

结语

第二章 “土地财政”的历史与逻辑

引言

“土地财政”之“功”

“土地财政”的问题与风险

“土地财政”的升级与退出

结语

附录

第三章 伟大的制度创新

引言

土地价值的制度来源

城市化与土地融资制度

“土地财政”的效率

租金捕获与土地产权制度

征地制度与社会秩序

美国的“土地财政”

土地融资与资本市场

土地金融与货币创造

土地金融与债务危机

结语

第二篇 转型

第四章 城市化转型——从高速度到高质量

引言

增长的阶段与转型

传统增长与现代增长

城市化、土地金融与地方政府

城市化转型对策建议

结语

附录

第五章 化危为机——危机增长的独特机会

引言

常态增长与危机增长

流动性危机导致经济危机

从常态货币转为危机货币

基础性战略资产项目的发现与策划

功能货币的边界

化危为机的危机增长

结语

第三篇 全球博弈

第六章 资本与劳动的两难

引言

增长模式转变

货币与全球化

全球阶级分化

百年变局

战略选择

结语

第七章 中美博弈的关键战场

引言

货币与资本市场

中美资本市场的差别

贸易战中，美国的真正目标

特朗普的盲区与中国的主场

中美贸易战的主角

中国的核心竞争力

如何给地方政府增信

地方政府债务化解

结语

第八章 大国博弈的货币视角

引言

古代中国缺乏货币吗？

货币数量影响资本利息吗？

为什么中国利息长期高于其他经济？

纸币就是信用货币吗？

货币供给不足怎样解决？

货币增发可以降低利率吗？

中国货币超发了吗？

房地产可以降低市场利率吗？

房地产摧毁了实体经济吗？

房地产经济可以帮助中国打赢贸易战吗？

为什么选择房地产市场？

结语

第九章 资本竞争的最优贴现倍数

引言

信用与贴现倍数

信用结构分层假说

资本市场竞争

管理贴现倍数

回到“双轨制”

结语

附录

第四篇 财富分配

第十章 资本市场再设计

引言

制度设计

重新定位各市场角色

转换路径及情景模拟

结语

第十一章 乡村振兴——从输血到造血

引言

问题溯源

理论重构

制度方向

振兴举措

结语

第十二章 平台经济——从盯住垄断到盯住产权

引言

“企业群落”及其结构

互联网平台的价值之源

初始资源的权属

平台企业的制度演进

平台企业公众化

结语

第十三章 房地产税——尊重探索，慎重推进

引言

房地产税试点的“利”

推进房地产税要注意的问题

结语

第五篇 理论

第十四章 范式转变——从均衡到竞争

引言

范式的转变

竞争的规则

哈耶克竞争

应用和拓展

结语

第十五章 双螺旋模型——现代增长与信用货币

引言

增长：从传统到现代

货币：从实物到信用

货币与增长

结语

参考文献

致谢

原标题：《南方的老板为什么不愿意到北方投资，原因之一是……》

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