书记调研手记（十一）| 虹口区成套改造实施路径的探索与实践：以虹口区成套改造项目为例

编者按：

调查研究是我们党的看家本领。以扎实的调查研究推动高质量发展，是对人民负责、站稳人民立场的应有之义。

“房可圆”推出“书记调研手记”栏目，全方位、立体式呈现本市房管系统各单位的调研成果。

本期关注：虹口区房管局党组书记、局长潘正旺的调研手记。

虹口区成套改造实施路径的探索与实践

——以虹口区成套改造项目为例

潘正旺

自《上海市城市更新条例》实施以来，上海坚持“留改拆”并举，保留保护为主的更新原则，大力推进“两旧一村”改造工作，开启了上海市城市更新的新篇章。

虹口区作为上海中心城区，老旧住房数量多、条件差。其中的不成套旧住房，基础设施落后、厨卫合用、功能不全，小梁薄板房屋更是存在结构隐患问题，居民对于成套改造、改善居住条件的意愿强烈。

在此背景下，开展成套改造不仅是虹口区推动城市更新的关键一步，更是对“人民城市”理念的深入贯彻，肩负着改善民生的重任。因此思考并探索出一条具有虹口特色的成套改造实施路径极具现实意义。

虹口区“十四五”成套改造工作规划

根据《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》（沪委办[2022]53号），计划2025年底前基本完成虹口区小梁薄板房屋成套改造，按照“能早尽早、能快则快”的原则，优先解决小梁薄板房屋的安全隐患问题。

虹口区成套改造的现行路径

目前虹口区成套改造工作主要通过以下三种路径实施。

一是拆除重建改造。拆除重建是指将建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，予以拆除、重新建设。拆除重建能根本解决小梁薄板房屋的结构隐患问题，房屋重新建设后产生的增量房源也能为旧住房更新项目的居民安置提供房源支持。但为达到改造标准且符合控规要求，该路径往往涉及控规调整优化，需做好规划研究方案。

二是贴扩建改造。贴扩建是指对不成套房屋进行原址改建，通过扩建加层、外部加建等方式调整房屋布局，增加使用面积，实现厨卫独用。由于是对原房屋进行改建，无法解决房屋的原始结构问题，因此无法用于小梁薄板房屋的成套改造。

三是内部整体改造。内部整体改造是指针对因历史风貌保护等原因，在控规调整上存在限制的不成套房屋，通过重新梳理公共空间、整合调整内部布局，在保留风貌肌理的前提下实现厨卫独用的改造方式。虹口区曾在春阳里更新改造试点中尝试内部整体改造，但由于使用面积得益较少，居民对该路径的认可度不高。

虹口区成套改造的探索与实践

（一）设计方案的探索与实践

成套改造设计方案对后续签约推进和项目整体效果起到了举足轻重的作用。以水电路261弄拆除重建项目为例，虹口区在成套改造的过程中，努力克服客观条件带来的困难，不断探索方案设计实施路径。

一是规划调整走在前。水电路261弄项目坚持规划引领，优先解决现有规划限制问题，为方案设计“解绑”。虹房集团、区房管局、区规资局等相关部门多次开会讨论，调整控规，增加容积率。改造后地块建筑面积为原来两倍以上，不仅满足原地块全部居民回搬需要，还大大提升居民居住条件。

二是实地查勘摸底数。水电路261弄整体房屋户型复杂，周边毗邻小学、养老院，方案制约因素颇多。为做到方案设计有的放矢，虹口区一方面开展实地查勘，对周边房屋、现场情况进行封闭测绘、日照分析，根据现场情况对方案进行优化，减少对周边区域的影响。另一方面由属地街道牵头开展“三清”工作，挨家挨户走访排查，摸清房屋和居民的基本信息，查清物业底账，了解居民诉求，保证数据的准确性。

三是方案设计有针对。虹口区坚决落实“一户一方案”的设计原则。在满足厨卫独用、功能提升、使用面积增加的前提下，结合居民提出的意见和需求设计了大一室、南北两室、双南两室等多种房型。房型根据居民原有面积和个性需求进行分配，做到“面积不大功能全，小区不大配套齐”，设计房型获得居民一致好评。

（二）协议置换的探索与实践

对于因规划限制、建筑结构等原因，无法通过原址改建使所有居民实现成套改造的项目，虹口区积极探索原址改建+协议置换的抽户方案，在解决居民居住难题的同时疏解城区人口,以广灵一村三期改造项目为例，虹口区做了以下探索。

一是土地利用最大化。由于房屋间距问题，广灵一村三期无法在改造范围内实现原地安置。虹口区不断优化平面布局，探索结构置换、局部加高、拆除复建等多种方式，提高土地及房屋空间利用效率，减少抽户人数。

二是抽户方案最优化。区房管局探索将评估公司、房地产咨询公司等专业团队引入方案设计过程中，依托第三方资产评估、信息数据库，平衡抽户居民与原地安置居民的得益。对于置换房源筹措问题，虹口区积极与市级部门沟通，通过市区两级联动探索解决路径，争取获得配套房源支持，实现抽户方案最优化。

（三）创新模式的探索与实践

对于不成套里弄，虹口区积极探索创新模式，在解决居民居住困难的同时，守护城市历史肌理，做到新旧融合，先后开展了春阳里更新试点、瑞康里“换租”试点等项目。今年虹口区配合上海市城市更新中心进一步开展瑞康里城市更新试点，探索城市更新新模式和资金平衡新机制。

一是方案价值等同。瑞康里项目以“价值等同”为基准，形成了置换腾退、异地实物安置、原地回购回租三种安置方式供居民自愿选择。针对不同方案，瑞康里项目开发了一套信息系统，居民可通过手机app了解各个安置方案间的差异，帮助居民算清经济账，突出“多元选择，由民做主”。

二是居民街区共生。瑞康里项目通过原地回购回租方式吸引原小区居民回搬，通过有限产权回购模式解决意向回购居民短期无法支付购房款的困难。除了小区原始居民，项目还探索将新建住房向近两年周边旧改居民开放，充分贯彻新旧居民区域融合的理念。

三是项目资金平衡。瑞康里项目采用“市区联手、政企合作、以区为主”的模式，充分发挥国企专业优势，从全局出发，算好一本经济账。项目引入市场化机制，通过银行公开竞价、一二级联动等方式，控制融资成本，实现项目降本增效，资金长周期平衡。

成套改造关系到人民民生和生活品质，牵涉到方案设计、居民工作等多个层面。虹口区不断开展成套改造实施路径的探索与实践，总结经验，优化机制，为虹口居民的美好生活添砖加瓦。

原标题：《书记调研手记（十一）| 虹口区成套改造实施路径的探索与实践：以虹口区成套改造项目为例》

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