【以案释法】出卖人逾期交付房屋 购房人是否有权解除

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基本案情

2020年，梁某在甲置业公司开发的小区购买了一套住房，当年的7月3日与甲公司签订了买房合同，支付了首付款，余款以按揭贷款方式从乙银行贷款支付。合同约定2021年12月28日前甲公司将该房屋交付给梁某。但直到2022年12月，甲公司都未能交付住房。虽然住房没按时交付，但梁某一直按时支付房屋贷款和相应利息。按照合同约定，房屋交付逾期超过90天的，梁某有权单方面解除合同，自解除合同通知送达之日起甲公司要在90天内退还梁某已付全部房款，并承担违约责任。梁某多次找甲公司协商退房退款事宜，并通过邮寄和短信的形式告知解除事宜，均无果。因此，梁某将甲公司告上了法庭，请求解除《房屋买卖合同》和《个人购房担保借款合同》。

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裁判结果

本案中梁某与甲公司签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。被告甲公司未能按合同约定将案涉房屋交付给梁某，且截止到庭审时被告都无证据证明可以交付房屋，存在逾期交房的违约行为。依据合同中相关约定，原告有权主张解除合同。被告提出案涉房屋未能按约定交付是因为疫情的不可抗力所致。但原告和被告于2020年7月3日签订案涉房屋买卖合同时，被告不可能不知道当时已处于新冠疫情阶段。以此为由，显然与事实不符。故对被告抗辩，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告请求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条中的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。遂判决解除原告梁某与被告甲公司签订的《商品房买卖合同》；解除原告梁某与第三人乙银行、被告甲公司签订的《个人购房担保借款合同》；判决被告甲公司向原告梁某返还购房款及利息；被告甲公司向原告梁某返还至判决生效之日止原告已经向第三人乙银行归还的贷款本金和利息；被告甲公司向第三人乙银行偿还原告梁某自判决生效之日起就《个人住房借款合同》剩余的贷款。

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典型意义

对大多数家庭而言，房产是主要资产，民众的获得感、幸福感、安全感很大程度要落在“房”上。在商品房按揭贷款模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，购房者对原来欲购得的房屋将丧失期待及占有使用。此时，商品房担保贷款合同的存续对购房者而言已经毫无意义，其订立商品房担保贷款合同时所期望的利益也不复存在。所以在商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

拟稿：执裁庭、孙钎溪

原标题：《【以案释法】出卖人逾期交付房屋 购房人是否有权解除》

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