头部城市的租住魅力何在？上海最精致，成都最随性

原创 新一酱 新一线城市研究所

放下快节奏的工作，或是从热闹的社交中脱身，回到自己的小家，是城市人“悦己”的重要场景。对于多数在外打拼的年轻人来说，房子是租的，但生活不是。即使是租住下来的空间，它既是生活品质的基本盘，又可以与城市生活的更多面产生互动。

最初，租房只是一种权宜之计的选择，但如今越来越成为人们掌控不确定性，或是彰显个人生活态度的方式。这届打工人开始人均化身工资配置小能手，为愉悦的租住空间转闪腾挪出可能性。

住建部曾表示，根据相关调查在大城市中约70%的新市民、青年人是租房居住。面对如此庞大的租房人群，我们好奇，理想的租住生活长什么样？影响租住魅力的因素有哪些？每个城市在不同租客心中又具有怎样的魅力特征？

参考马斯洛需求理论，我们构建出了一个城市租住的需求金字塔。金字塔的底座，是城市租住生活基本面；从底部向上，分别是通勤与租金的平衡、租住环境品质、空间独立性、个性化租住四项，逐级上升，5个维度共同构成了租住生活幸福感的度量体系。

近年，在更注重提供优质租住空间体验和专业服务品质的长租机构带动下，一线、新一线城市中长租机构提供的租房体验已赶超国际水平。新一线城市研究所联合自如研究院，推出《2023年城市租住魅力指数》，选取北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座重点城市，从租住需求金字塔的5个维度、近20个指标中提取10城租房人群偏好和城市设施特征，透视头部城市的租住生活魅力特色。

研究发现，北京、上海在租房时长、精装房源率等领域优势明显，展现稳定、精致的特质；广州、武汉、成都分别在整租生活、租金收入比、出租效率等指标上领先。

城市租住生活稳定指数

一线城市形成长期租房观，近6成租客接受租房超5年

由租住时长、租住面积等指标构成的城市租住生活稳定性是租客“马斯洛需求”金字塔的第一层。

最近几年，头部城市结构性放宽落户与发展政策吸引年轻外来人才，租房成为城市年轻人主流的居住方式。仅北上广深4大一线城市，租房人口就超过4000万人。

更大的租住群体加速租房市场的成熟，并潜移默化催生了人们长期租房的居住观念。自如研究院一项调研显示，面向未来，51%的租客可接受5年以上的租房生活，18%的租客接受租房10年以上。其中，一线城市长期租房观念更稳定，平均57%租客可接受租房5年以上，这个数据在北京、上海两大一线城市分别是64%、58%。能接受长期租住，也说明一线城市在长租布局、设施环境上能支持租房群体长期居住。

从平均租住面积来看，10城整租平均租住面积约60平方米，合租平均租住面积普遍在10至13平方米之间。整租中，苏州租客住得最宽敞，平均租住面积达到了88.12平方米。其次是成都、武汉，整租平均租住面积均在70平方米左右。

租房时间、租住面积等维度数据表明，在长租机构房源加持下，处于不同人生阶段的租客都可找到适合自己的租住房源类型，在城市长期稳定地租房生活。

通勤与租金指数

深圳“1公里地铁率”高达97%，居通勤幸福感之首

租客“马斯洛需求”金字塔的第二层是通勤与租金的平衡。

这是租房决策中最重要的两个因素。但大部分情况下，便捷交通和优惠租金对租客来说是一道“鱼和熊掌”的选择题。如何在二者间取得平衡，不仅是必修课，也全程影响租住幸福感。

公开调研数据显示，近9成租房群体希望将每月的房租支出控制在月收入30%左右，以更好地平衡居住与生活。基于收入数据测算，目前10城的整租租金收入比约为30%，合租租金收入比低于20%，均在幸福基准线内。

在通勤层面，以“地铁”为通勤便利因素，局部范围内以租金换取更便利的通勤条件是一个相对容易的选房决策。数据显示，10座重点城市租客签约的“1公里地铁率”（即：签约房源周边1公里内有地铁）平均为80%，其中一线城市、新一线城市的“1公里地铁率”分别为86%、76%。

具体到单个城市，深圳、广州的“1公里地铁率”分别达到97%和90%。紧随其后的是近年快速发展的新一线城市成都、杭州和苏州。

通勤与租金以外，一些典型的办公集聚区，因周边优越的商圈环境配置而被租客选择。丰富业态、交通、房源共同打造出高品质租住生活圈，成为租客愿意溢价支付的“商圈房”。

比如北京的中关村片区，不仅是重要的办公地，其片区内的主力消费品牌门店也达到了110家，周边1公里范围内分布了3条地铁、45个公交站和94个居住小区，这些要素共同形成了便捷、丰富的租住生活圈。因此，尽管在这里租同样的房子多付约三成租金，它的入住率仍然达到了91%。

租住环境品质指数

长租机构100%精装房以“质价比”提升幸福感

在找到通勤和租金的平衡点后，租客的需求上升到“马斯洛需求”金字塔的第三层——对租住环境品质的追求。

“选房等于选生活”，是否精装，是否配置家居、电梯、服务，都是决定租住生活品质的典型要素。

被“房东特供版”家电、装修磨砺过的租房人，对颜值高、质量硬的精装房下手更快。数据显示，自如等长租机构精装房源出租周期比个人普租市场快一倍。

从自如最新产品的出租数据里，也可以观察到这届租客的品质偏好。自如合租新品“友家7.0”的出租速度比自如其他合租产品平均快10余天；整租新品“心舍”的出租周期也比其他自如整租产品快9天。

相比普租，长租机构在精装和电梯等硬件品质上，提供了显著更优的选择：自如在10座城市长租房源的精装率接近100%，较普租高出27个百分点；此外，10座城市普租房源的电梯覆盖率大约为67%，自如房源的这一比例达到79%。

租期服务带来了进一步生活的品质与便利。相较于普租市场较少的租期服务，长租机构接近100%的保洁、维修服务配置率，让租客的租住生活减少了许多后顾之忧。

空间独立指数

整租成交量同比增长19%

满足了品质租房的要求后，租客们开始将目光转向能够提升居住幸福感的空间要素，“可自主支配的独享空间”是最典型的需求。这些需求构成租客“马斯洛需求”金字塔的第四层——空间独立。

数据显示，尤其在整租领域，独居类房源正逐步走热。10城整租一、二居成交量平均增长19%。其中，多个城市整租一居的订单量在2023年实现同比增长，一线城市中广州、上海增幅最大；新一线城市中成都、武汉、杭州上涨最多。

随着租客人生阶段成长，独居式、伴侣式、家庭式租房需求增加。体现在租客签约的房源类型上，10城中整租与合租订单占比约为6：4，具体来看，整租一居室、两居室、三居室及合租的占比大致为2：3：1：4。

与之对应，合租但有独立功能空间的“青春版整租”房源成为另一类典型的租住偏好。自如近1年新签约的合租租客中，约36%的租客选择了主卧独卫、独立阳台等拥有独立空间的合租产品。

个性化租住指数

“全智能的家”成为新标配

位于租客“马斯洛需求”金字塔顶端的是个性化居住选择——智能化的尝试，以及对房屋开展各类自主改造，都是租客个性表达的体现。

在北京、上海等一线城市，长租机构为租客提供了更智能的家。超过40%的北京自如房源配备有智能网关和智能门锁等基础智能设备，拥有全屋智能配套的房源接近1.5万套。上海的智能化房源比例也与北京旗鼓相当。

整体上，自如租客平均每户每天的智能设备使用次数为2.98次。具体场景上，最受房客热衷的设备按使用率看，前三分别是智能灯、智能窗帘和智能门锁。

更稳定的租房生活，也带动了租房群体更强的改造意愿。调研数据显示，有37%租房人群平均花费1000-3000元在房源布置上，另有5%的租房人群花费超1万元来优化房间配置。

租住魅力之争，谁能赢得租房群体青睐？

我们将自如研究院数据指标与新一线城市数据指标相结合，形成城市租住生活、通勤与租金平衡、环境品质、空间独立及个性化五个度量维度，得到10座城市的租住魅力画像。

《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，2020年以来，城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注程度提升了34%。同时，目前65%的租客认为选择“机构化长租房”是心仪居住的最优解，其中“房源品类多品质好、有定期保洁、APP等线上工具更方便、有专属管家服务、有搬家和维修等配套服务”是租客群体选择长租机构的核心原因。

面对逐渐成为城市主流、人生主流的“租房”，城市租客们对租住生活提出了更多品质要求与幸福设想。在构成城市租住生活魅力的需求金字塔上，长租机构成为租住群体不断升级体验、打造幸福生活的新标配。城市也在租住供给、人群活力、发展特征的多重作用下，展现出独特的租住魅力。

高层级租住需求正获得更好的满足。未来的城市里，租赁市场将在需求驱动下提供更好的产品，城市人也将与更理想的租住生活相遇。

原标题：《头部城市拥有怎样的租住魅力？| 新一线×自如研究院《2023年城市租住魅力指数》》

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