武汉力推“工业上楼”：破解“低效用地”，主打新兴产业

原创 西窗 搜狐城市

“工业上楼”趋势正在由沿海向中西部扩散。武汉近日发文提出，到2025年，建成工业楼宇200万平米以上。此外，对于“工业上楼”单个企业每年最高补贴30万元。

与国内“工业上楼”起步较早的深圳、东莞等城市相比，地处中部的“大武汉”，工业用地并没有那么紧张，补贴企业上楼，武汉有何打算？深莞“上楼”经验，武汉能否照搬？

【目标】

武汉两年造200万平工业楼宇

“工业上楼”是个形象说法，指的是工业企业“研发、设计、生产”均在楼宇中进行。不同于传统单层厂房，该模式将扁平式厂房汇聚到高楼层垂直空间，对于中小创新型企业很友好——既能解决单独建厂成本高、配套难以周全的问题，也对产业链、供应链协同大有裨益。

“工业上楼”肇始于上世纪八九十年代，寸土寸金的新加坡和中国香港“先吃螃蟹”。近十来年，随着用地紧张，珠三角出现一批“工业上楼”产业园，如深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷产业园。从起步水平、建设成果来看，深圳无疑是内地“工业上楼”执牛耳者。

目前深圳72个“工业上楼”项目正在建设中。根据计划，深圳将按每年建设不少于2000万平米、连续实施5年的进度，向社会提供“工业上楼”产业空间。以深圳蛇口工业区（占地面积10.85平方千米）为参照，深圳年供“工业上楼”产业空间，相当于两个蛇口工业区。

2021年，国家发改委发文推广深圳“工业上楼”。以大湾区城市为模板，“工业上楼”蔓延开来。莞深之外，佛山、苏州、青岛、上海、宁波、南京等地均积极筹划，部分城市对建筑层数、层高、体量、承重、容积率等给出细致规范。当然，除了沿海城市，中西部区域也开始上马。

去年，合肥高新区、狮子山高新区、芜湖经开区入选安徽首批“工业上楼”试点建议名单。成都去年底印发关于推动“工业上楼”的实施意见（试行），且“模型使用指南”给出指导细则。武汉近日印发的《关于加快推进“工业上楼”的实施方案》提出，到2025年，建成工业楼宇200万平米以上，新贡献工业总产值200亿元以上，新增规上工业企业200家以上。

武汉将实施考核奖励，各区可按项目产业用房每平米不高于500元标准补助项目建设主体，对新入驻且每平方米产值达到1.5万元、2.5万元、3.5万元的工业企业（含软件企业），分别按实际租金10%、20%、30%给予补贴，单个企业每年最高补贴30万元。

与沿海城市，以及成都的进展迅速不同，武汉目前尚未推出执行细则。当地官方媒体称，武汉将制订细分领域“工业上楼”适应性指南，明确“工业上楼”项目认定标准和各种相关规范。如此看来，武汉“工业上楼”是先打雷、再下雨。从某种程度上来说，“需求”并不急迫。

【动因】

武汉“工业上楼”破解“低效用地”

一般来说，城市用地有多紧张，工业上楼就有多迫切。土地开发强度，即建设空间占区域面积比例，可视为用地紧张与否的指标。目前深圳、东莞、中山、佛山和珠海土地开发强度已超30%国际警戒线，其中莞深超过50%，用地极度紧张让珠三角这些城市不得不“向天要地”。

武汉土地开发强度相对较低，2013年这一数据为21%；2022年发布的武汉第三次国土调查公报显示，“城镇村及工矿用地和交通运输用地”占比为23.9%；武汉国土空间总体规划（2021-2035年）则提出开发强度不超过30%。这意味着，2035年前，武汉都不会触及国际警戒线。

既然开发强度尚处“安全区间”，那武汉为何还要赶“工业上楼”潮流？一方面这是响应国家号召。去年自然资源部发布“关于开展低效用地再开发试点工作的通知”，涵盖43个城市，其中就有武汉，“工业上楼”是高效利用土地的重要手段。

另一方面，武汉不少处于中心城区的老工业园，拥有区位优势及配套，但更新滞后，对优质企业吸引力有限。在楼市火热时，老园区可转为住宅或者商服用地——例如汉口的汉正街、武昌的武重、武船等老工业区竖起一栋栋住宅——但在楼市调整大背景下，此法不通。

数据显示，2010年至2020年，武汉主城区工业用地由73平方千米减少至63平方千米。工业退出后，武汉提出主城做优思路，工业空间多更新为综合功能区、居住与商业用地（二环内近半工业用地转型为居住与商服用地），少量工业遗产保留，改造为创意文化产业。

随着城市更新深入，主城工业空间不断缩小，呈现零散分布，这些园区“低层厂房多，容积率低”。近几年，随着楼市调整，武汉土拍多为底价成交，地价明显下降，这些园区不具商业性价比；此外，传统开发模式无法满足产业升级需求，于是以“上楼”求变，成为现实选择。

中心城区零碎的老园区，定位很尴尬。如果仅仅是改造性价比不高，尚不足以解释武汉破冰“工业上楼”——更重要的作用在于，利用老园区实施“工业上楼”，既能顺应时代潮流、提升城市形象，还有助力产业升级、留住高端人才，可谓“一石多鸟”。

具体来看，通过打造摩天工厂，改善原有建筑空间和环境品质，可提升城市形象；“上楼”可提升土地利用率和产业承载力，成倍提高亩均产值和税收；垂直空间集成上下游产业链，方便就近协同；项目多发生在教育、医疗、商业等配套成熟区域，有利于企业留住人才。

【路径】

武汉“工业上楼”主打新兴产业

总体而言，“工业上楼”仍处于起步阶段，建成案例少。不过，当前区域特点鲜明。从实施主体看，不同于香港、珠三角很大程度源于市场自发，本轮东部沿海、中西部地区“工业上楼”主要体现政府引导——武汉、成都等地都给出高额房租补贴。

此外，与珠三角“等米下锅”情形不同，“工业上楼”对武汉来说，不是雪中送炭，而是锦上添花——武汉工业用地主战场已是3个国家级开发区、4个新城区、3个跨三环线城区，200万平米“上楼目标”仅占两年工业供地规模10%，这跟深圳年造两个“蛇口”不可同日而语。

珠三角先行城市经验能否为己所用呢？武汉显然不能照搬。原因在于，珠三角是真缺地，而且产业升级基础雄厚，在园区实施工业上楼“驾轻就熟”；而武汉工业用地相对宽裕，中心城区老工业园区产业转型困难。从产业构成看，深圳传统的电子信息等“轻薄”产业也适合“上楼”，武汉老园区传统的钢铁、机械等“厚重”产业，“上楼”很难。

目前深圳72个工业上楼项目，用地面积约855万平米，大部分项目在深圳的20大先进制造业园区范围内。例如全国首个全装配式“工业上楼”项目落户坪山新能源汽车产业园；龙华首个“上楼”项目将打造成以轮胎制造、汽车电子、汽车零部件、充电桩为核心的基地。

珠三角“工业上楼”建成项目基本在工业园区内。如果说深圳、东莞等地“工业上楼”主要是在园区原有产业上升级——每栋楼里面可能有多个公司、多个产业；那么武汉则是在零碎老工业园区“空降”新兴产业——每栋楼宇里的主导产业相对集中。

武汉“上楼”方案提出“一楼一主导产业”，重点发展光电子信息、新能源与智能网联、医疗器械与生命健康、高端装备、北斗与空天信息、时尚消费等优势产业，以及人工智能、大数据、量子科技等新兴产业和脑科学与类脑智能、生物制造、下一代网络、精准医疗等未来产业。

从本质上来说，“工业上楼”不是为了上楼而上楼，其着眼点还是在于集约利用土地、实现产业协同升级。在模式被完全走通之前，探索显然会有试错成本，所以，武汉“工业上楼”步子小、目标低，未尝不是明智之举。

参考资料：

武汉加速推进“工业上楼”.长江日报

深圳高端制造如何“向天要地”.南方日报

武汉市主城区工业空间演化研究.建筑与文化

原标题：《武汉不缺工业用地，力推“上楼”为哪般？》

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