律师一文讲清农村宅基地买卖及继承相关问题

农村宅基地确权过程中，朋友们往往会遇到各种各样的问题。农村宅基地归谁所有？农村宅基地使用权能否被继承？城镇居民在农村宅基地上建房遇拆迁能得到安置补偿吗……今天北京市信之源律师事务所赵文革律师结合自身办案经历，给大家梳理了一些农村宅基地买卖及继承的相关问题，供大家参考，赶紧一起来看看吧！

01、农村宅基地归谁所有

《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

02、农村宅基地使用权能否被继承

若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用权不能被单独继承；

若宅基地上已经建有房屋，基于“地随房走”“房地一体”的原则，宅基地使用权也随之发生继承。

《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

03、申请宅基地使用权需要符合哪些条件

农村村民符合下列条件之一的，可以以户为单位申请使用宅基地：

（1）因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

（2）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；

（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；

（4）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。

注：县级人民政府可以结合实际作出明细规定。

04、农村宅基地使用权能否出售给本集体经济组织以外的人员

很多村民由于进城居住生活，考虑到农村房屋闲置，便产生了出售房屋以获取相应财产利益的想法。但是，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同无效。

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。2018年出台的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出要深化农村土地制度改革：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

05、城镇居民在农村宅基地上建房遇拆迁能得到安置补偿吗

我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此城镇居民在农村宅基地上建房，遇拆迁不能得到安置补偿。

06、自建房时发生人身伤害房主如何承担赔偿责任

农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义务，根据不同的情况承担不同的责任。

（1）自建三层（含三层）以上房屋需要建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，一般认定为农村建房施工合同。这种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。

（2）自建两层（含两层）以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。

（3）自建两层（含两层）以下底层住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房东承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。

07、宅基地使用权纠纷怎样解决

《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

律师提醒

农村宅基地买卖、继承和转让，需要遵守相关法律法规和政策，同时需要办理相关手续，确保合法、规范、公开、透明。若您遇到相关问题一定要及时协商或通过法律手段尽快解决，以防造成严重损失。